Как сделать межевание участка: собираем документы и выбираем исполнителя

В связи с недавними изменениями законодательства у многих собственников земли возникает вопрос, как сделать межевание участка, и необходима ли данная процедура или же ее нужно проводить на свое усмотрение. И если со вторым вопросом все просто: межевание теперь обязательно, то с первым нужно разбираться более подробно. Главное - понять, как выбрать специалиста и проверить, все ли в порядке с документами после процедуры.

В нашей статье мы расскажем, как проводится межевание участка, какие документы нужны по факту, разберем наиболее частые проблемы и приведем критерии выбора исполнителей.

Понятие и задачи межевания участка

Под межеванием земельного участка подразумевается обозначение границ. Результатом межевания должен быть официальный документ, оформленный инженером, где указаны точные размеры надела. Это делается для того, чтобы защитить свои владения от посягательств или восстановить границы, если они были нарушены соседями.

Кроме того, сделать межевание границ земельного участка нужно хотя бы для получения межевой карты, где указаны площадь, схема территории и координаты конечных точек.

Процедура способствует достижению таких целей как:

• Выделение и обозначение границ земельного участка.
• Формирование сведений в базе кадастрового учета.
• Проведение сделок по земельному участку (купля-продажа, акт дарения, приватизация и т. д.).

Проверка наличия межевания участка

Как проверить, сделано ли межевание участка? Есть два основных способа:

• Через официальный сайт «Публичная кадастровая карта».
• В выписке из ЕГРН на земельный участок.

Рассмотрим оба варианта подробнее.

На сайте публичной кадастровой карты

Самый простой путь выяснения, есть ли межевание— проверка на публичной кадастровой карте. Для этого необходимо знать кадастровый номер или адрес надела.

Действуем пошагово:

• Первое, что нужно сделать, зайти на сайт публичной кадастровой карты: https://pkk5.rosreestr.ru
• Далее, находим кнопку «Поиск» и кликаем.
• В открывшемся окне вводим кадастровый номер, кликаем «Найти»
• Смотрим появившуюся информацию о земельном участке, а именно, строчку о площади.

Площадь земельного участка может быть уточненной (или точной) и декларированной (примерной).

Фото: Shutterstock

Делаем выводы:

• Если указано, что площадь уточненная — участок прошел межевание.
• Если указано, что площадь декларированная — участок не прошел межевание.

В выписке из ЕГРН

Это самый верный способ, информация на 100% актуальна на текущий период времени.

Чтобы выяснить наличие межевания между участками, необходимо заказать выписки из ЕГРН на официальном сайте Росреестра.

Обязательно отследите следующую информацию:

• Площадь ЗУ. Участок, прошедший межевание, имеет указание на погрешность "+/-". Участок без межевания имеет всегда фиксированную площадь, указанную, как в документах о собственности.
• Особые отметки. Участок без межевания должен содержать такую фразу: "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства". Отмежеванный участок таких записей не имеет.
• Описание местоположения ЗУ. Участок с межеванием, который относится к землям населенного пункта должен иметь среднюю квадратическую погрешность определения координат характерных точек границ земельного участка не более 0,1 м. (Приказ Минэкономразвития России от 17 августа 2012 г. N 518). Участок без межевания имеет погрешность в 0,3 м., что не соответствует требованиям.

Когда необходимо делать межевание участка

Сделать межевание участка необходимо в обязательном порядке в следующих случаях:

• Оформление земли в собственность.
• Подготовка земельного участка к продаже или разделу с последующей передачей по наследству.
• Решение споров между соседями по поводу границ ЗУ (по статистике, каждый год российские суды рассматривают сотни и тысячи дел по «соседским войнам»).
• Деление одного участка на два самостоятельных.
• Объединение двух или более участков в один самостоятельный.

Обязательно ли межевание участка

Федеральный закон от 31.07.2020 N 254-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной̆ инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской̆ Федерации" вступил в силу.

Согласно закону, земельные участки без межевания могут быть ошибочно приняты за свободные, никем не занятые. На ЗУ не имеющих точных сведений о местоположении границ в ЕГРН и без зарегистрированных прав собственности (возникли до февраля 1998 года) может быть начато строительство объектов федерального, регионального или местного значения. Именно поэтому Росреестр делает акцент на необходимости межевания.

Чтобы подобных ситуаций не возникало, владельцам земельных наделов необходимо уточнить границы участков (пройти межевание) с привлечением услуг кадастровых инженеров. На сегодняшний день почти 24 млн. земельных участков в ЕГРН не имеют точного описания границ.

Уже с 2021 года собственники земельных участков, не прошедших процедуру межевания, не смогут продать, подарить или купить наделы. Вывод прост — межевание в РФ теперь обязательная процедура.

Нормативные акты межевания участка

Регулирует процедуру межевания пакет правовых актов, на основании которых инженеры проводят необходимые измерения и устанавливают актуальные границы наделов. За основу берут следующие нормативные документы:

• Приказ № 582 от 31.12. 2009 г. от Минэкономразвития РФ.
• ФЗ-221 от 24.07.2007 г. – закон определяющий земельный кадастр, порядок проведения кадастровых работ.
• ФЗ-171 от 23.06.2014 г. – изменения в Земельном кодексе.
• ФЗ-218 от 13.07.2015 г. – государственная регистрация ЗУ.
• ФЗ-447 от 27.12.2019 г. – дополнения и изменения в кадастровой процедуре.

Вместо ФЗ-28, утратившего свою силу, используется норма по ФЗ-221.Согласно поправкам в Земельный кодекс, муниципальные власти обязаны выделять бюджет для проведения межеваний на безвозмездной основе.

Пошаговая инструкция по межеванию участка

Чтобы сделать межевание участка, необходимо следовать алгоритму.

• Подготовка всех документов на ЗУ.

Сюда относятся:

• Свидетельство о праве собственности на земельный участок. Кроме того, это могут быть постановление администрации о предоставлении земельного участка, нотариальное свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор купли-продажи, мены, дарения.
• Паспорт правообладателя земельного участка (и его копия).
• Доверенность на представителя (если от имени собственника будет действовать представитель).

• Заключение официального договора с землеустроительной организацией (межевой).

Поиск межевой организации — дело несложное. Можно воспользоваться поисковиками в интернете или искать рекламные объявления в кадастровой палате.

Где сделать межевание участка, как выбирать исполнителя и на какую стоимость рассчитывать, остановимся чуть позже.

• Непосредственно процедура межевания.

Услуги межевания выполняет привлеченная специализированная организация. Комплекс работ состоит из:

• Сбора и изучения предоставленных собственником документов на ЗУ, с учетом данных по геодезии и адресов соседних (смежных с вашим) наделов;
• Подготовки проекта межевания (технического проекта); важно, чтобы он соответствовал заданию на межевание;
• Официального уведомления соседей по участку (это те лица, чьи права могут быть затронуты при межевании);
• Выезда специалистов на место и установления границ участка. Границы устанавливаются со слов собственника и по согласованию с соседями (с составлением акта согласования границ);
• Геодезической съемки с выявлением координат межевых знаков;
• Точного установления площади ЗУ;
• Подготовки плана надела и всех его границ;
• Формирования межевого дела.

• Получение межевого дела на руки.

Когда все работы по межеванию участка будут проведены, собственник получает на руки два экземпляра межевого дела. Один необходимо подать в кадастровую палату для присвоения ЗУ кадастрового номера. Второй — остается у владельца.

• Подача документов в орган кадастрового учета — территориальное отделение Росреестра для получения кадастрового паспорта.

Кадастровый паспорт делают в течение 1-2 месяцев.

• Подача документов на государственную регистрацию права собственности. Уплата госпошлины.

Орган регистрации земельного участка — управление Росреестра. Оно должно располагаться в том же регионе, где находится ЗУ.

Есть несколько способов доставить документы: обратиться в многофункциональный центр, сдать лично, отправить почтой России или в электронном виде.

• Получения документов после процедуры государственной регистрации.

Стандартом установлен срок регистрации прав собственности в 10 рабочих дней. Началом отсчета считается первый день подачи заявления и всех нужных документов.

Процесс межевания участка

Специалисты геодезической службы заранее звонят владельцу участка и его соседям, чтобы предупредить о выезде на место. Сделать межевание участка без привлечения соседей невозможно. Далее мы еще затронем вопрос информирования заинтересованных лиц до проведения межевания.

Фото: Shutterstock

Как только специалисты (кадастровый инженер с помощником) приезжают на участок, они сразу приступают к делу:

• Определяют общий размер земельного участка.
• Вычисляют координаты межевых знаков.
• Устанавливают границы участка и согласовывают их с соседями (смежными землепользователями). Согласие важно зафиксировать документально (акт о согласовании межевания). В случае отсутствия претензий процедура межевания считается оконченной.

Собственник должен получить результат межевания в виде межевого плана. Документ состоит из текстовой и графической частей, в которых зафиксированы показатели измерений, информация, для внесения в кадастр и акты согласования спорных моментов. В межевой план ЗУ входят:

• Исходные сведения.
• Информация, полученная во время измерений.
• Данные об образуемых измененных ЗУ и их частях.
• Схема расположения ЗУ.
• Чертеж ЗУ и их составных частей.
• Геодезическая схема построек.
• Приложение: копия извещения в СМИ, копия справки об отсутствие возражений.

Ниже изображен пример заполнения межевого плана земельного участка.

Сроки и стоимость проведения межевания участка

Кадастровый инженер работает над межевым планом 2-3 недели. Это время необходимо для всех измерений, оформления документов и их подачи в Росреестр. Около 10 рабочих дней уходит на рассмотрение заявки госрегистратором. Время, потраченное на согласование границ и подписание актов, в указанные сроки не входит.

Цена на услуги зависит от разных факторов:

• Месторасположение ЗУ.
• Категория земли.
• Площадь участка.
• Форма ЗУ.
• Особенности рельефа.
• Срочность заказа.

За актуальными акциями по карте «Халва», которые помогут выгодно приобрести необходимые вам товары, можно следить здесь.

Сколько стоит сделать межевание участка, зависит от геодезической компании. Они устанавливают цены самостоятельно. Примерно процедура межевания обходится в 10 тысяч рублей. Сюда не входит выезд специалиста. Узнать прайс, принципы формирования тарифов и перечень услуг можно выяснить по телефону или на сайте компании.

Можно ли сделать межевание участка бесплатно

Процедура кадастровых работ контролируется Законом 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (глава 4.1). Согласно законодательству попасть под бесплатное межевание можно, но это могут быть только те участки, которые расположены на территории квартала, попадающего под комплексные работы с целью уточнения границ, исправления кадастровых ошибок, актуализации данных по всем объектам, находящимся в кадастровом квартале.

Комплексные кадастровые работы в обязательном порядке включают в себя процедуру межевания всех ЗУ в определенном квартале. На данное мероприятие выделяются средства из бюджета. Решение о выделении средств и проведении комплексных работ принимают местные органы власти, руководствуясь необходимостью включения сведений в ЕГРН. Граждане не могут повлиять на выбор района для проведения комплексных кадастровых работ, так же как не могут быть уверены, что подобное мероприятие состоится вообще.

Ну и, конечно, на сайте Росреестра размещается информация о проведении комплексных кадастровых работ. Там же должна быть инструкция, куда подавать сведения для того, чтобы ваш надел попал под бесплатное межевание. Собственник в этом случае должен лишь предоставить доступ кадастрового инженера на участок. Работы будут проведены за счет средств бюджета по муниципальному контракту.

Если так сложится что ваш СНТ или ОНТ попадают под комплексные кадастровые работы — вы сможете сделать межевание участка бесплатно, а ваш ЗУ появится на кадастровой карте. Более того, во время межевания можно будет увеличить площадь своего участка на законных основаниях, прирезав к нему часть земли.

В регионах РФ местные муниципалитеты могут оказать социальную поддержку льготникам и нуждающимся. Так, многодетным семьям, инвалидам или почетным гражданам могут выделить земельные участки или квартиры по решению Администрации. В некоторых случаях могут помочь с оформлением документов, провести бесплатное межевание или подготовить технический план. Гражданам нужно обратиться в местную соцзащиту, чтобы узнать подробности.

Критерии выбора организации для межевания участка

Межеванием занимается кадастровый инженер. Специалист может работать как от лица юридической компании, так и в качестве индивидуального предпринимателя. Обычно, за межевание берутся организации, которые ведут кадастровые работы.

Мы изучили рынок предложений кадастровых работ и отдельно вынесли следующие типы организаций:

• Геодезические — фирмы, которые занимаются геодезическими и топографическими работами. В их арсенале инструментов лицензированное оборудование для определения координат земной поверхности, проведения измерительных и обмерных работ на местности. Преимущество таких организаций в сертифицированном оборудовании и специалистах, которые могут с ним работать.
• Юридические — хорошо разбираются в теме сделок с недвижимостью, оказывают правовые услуги населению. Могут представлять интересы владельцев ЗУ в суде, решать вопросы, связанные установкой прав собственности, с куплей-продажей недвижимости, в том числе земельных участков.
• Строительные — организации, которые занимаются строительством и эксплуатацией зданий, сооружений и других объектов недвижимости. Имеют профессиональные знания и практический опыт в области обеспечения строящихся объектов капитального строительства разрешительной документацией и постановкой их на кадастровый учет.
• Кадастровые — специализируются на перечне кадастровых работ. Предоставляют услуги по межеванию ЗУ, постановке объектов недвижимости на кадастровый учет и снятии с учета.
• Изыскательские — проводят инженерные изыскания, геодезические изыскания, и другие виды работ, необходимые для обоснования любого проекта строительства или другой деятельности.
• Проектные — компании, которые занимаются проектированием объектов, знают все в области градостроительных регламентов и согласований с государственными ведомствами разных уровней.
• Смешанные — имеют в штате сотрудников разно профильных специалистов, что позволяет им оказывать комплексные услуги населению.

Прежде чем сделать окончательный выбор организации, чтобы сделать межевание участка, стоит обратить внимание на такие моменты как:

• Лицензирование и наличие сертификатов. Фирма, которая оказывает кадастровые услуги, должна иметь в штате кадастровых инженеров с профильным образованием, пройденной стажировкой и аттестатом. Обратите внимание, кадастровые инженеры должны состоять в саморегулируемой организации кадастровых инженеров (рассмотрим этот момент подробней чуть дальше).
• Опыт работы. Часто при проведении межевания возникают спорные вопросы. Так, участки могут накладываться друг на друга, могут быть проблемы с оформлением прав собственности и т. д. Важно, чтобы организация имела опыт работы с подобными делами.
• Время. Самый дорогой ресурс — так как его не вернуть. Важно ценить не только свое, но и время клиента и сотрудника. Имеет смысл обращаться за услугой туда, где практикуют подход максимальной эффективности труда при минимальных временных затратах.
• Отзывы и статус. Об организации не будут говорить просто так. Иногда мы просто слышим упоминания о той или иной фирме, получаем отзывы от знакомых, которые сделали межевание с помощью определенной организации и остались довольны или просто прочитали отзывы в интернете. Вся подобная информация указывает на статус компании и влияет на решение пользователя обратиться туда за качественной услугой, чтобы потом рекомендовать другим.

Именно на странице Росреестра можно найти информацию по кадастровому инженеру, оценить результаты его деятельности по кварталам (сколько объектов прошло кадастровый учет и сколько было отказов).

Оповещение соседей при межевании участка

Заказчик кадастровых работ обязан оповестить всех заинтересованных лиц о начале процедуры межевания.

К заинтересованным лицам относят соседей по участкам, некоммерческие товарищества, органы местной власти.

Фото: Shutterstock

Уведомить заинтересованных лиц можно разными способами:

• Через Почту России (не позднее, чем за 7 дней, до дня выезда кадастрового инженера и съемочной бригады).
• Лично (взять подпись, как гарантия того, что информация была донесена).
• Через общее собрание.

Кадастровый инженер несет ответственность за информирование соседей по данным межевого дела. Соседи должны получить все разъяснения по возникающим вопросам. Согласование координат характерных точек границы оформляется Актом согласования, с подписью всех заинтересованных лиц (ст. 39–40 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №221 от 24.07.07).

Проблемы, возникающие при межевании участка

Процедура межевания не каждый раз проходит быстро. Нередко владельцы участков сами создают проблемы.

• Отказ соседей ставить подпись в согласии. Кадастровые инженеры утверждают, что эта проблема очень распространенная и часто решается только в суде. Соседи имеют право не соглашаться с установленными границами. Важно договориться, а иногда, даже уступить. В противном случае дело решается только в суде.
• Наложение границ участков. Так бывает, когда один из владельцев ЗУ заехал на территорию другого самовольно. Когда мирные переговоры не дают результата, приходится обращаться в Росреестр или в суд. Если в соседнем доме нет жильцов, непонятно кто они и когда будут, можно попробовать получить информацию о владельцах из выписки ЕГРН.
• Ошибки в документации. Наложение границ бывает не только по вине владельцев, а потому что в части населенных пунктов карты смещены, а границы установлено неверно. Это связано с тем, что раньше государство проводило общую инвентаризацию земель. Для этого проводили фотосъемку с самолета, а уже по снимкам обрисовывали границы. В связи с этим было много смещений участков. В таких ситуациях стоит договориться мирно, если участки пересекаются. Как вариант, попробуйте поделить ошибочную землю пополам.
• Несоответствие границ со слов владельца показаниям прибора. Так, собственник может указывать одни границы, а по факту участок меньше. В этом случае нужно договариваться с кадастровым инженером, чтобы сделать межевание участка. Если переговоры не дают результата, договор подряда может быть расторгнут.
• Незнание законодательства. Согласно правилам, кадастровый инженер имеет право добавить % земли к общей площади. Часть людей думают, что так можно поступать всегда и начинают требовать увеличить площадь участка без оснований на это. Но есть нюанс. Под это правило подходят только те земли, которые раньше были оформлены с ошибками, в результате чего размер участка увеличился. По факту площадь может быть одной, а по документам в ЕГРН — другой. В таких случаях кадастровый инженер может увеличить 10% земли, которой владельцы и так пользовались, но не имели в собственности.
• Отказ от услуг геодезистов. Собственники, желая сэкономить, отказываются от выезда геодезистов. Но кадастровые инженеры настаивают на их выезде не просто так. Геодезисты могут точно выявить границы участка, установить, не было ли смещений или заездов на соседнюю землю. Если не сделать это заблаговременно, можно столкнуться с проблемами в виде судебных разбирательств и финансовых затрат.

Действия после проведения межевания участка

Дальнейшие действия после межевания зависят от того, с какой целью заказывали услугу.

Часто подлинник межевого плана необходим для:

• Осуществления разного рода сделок с земельным участком (дарение, продажа, приобретение).
• Предоставления документа в суде в спорной ситуации с определением границ.

• Уточнение сведений об участке, который был поставлен на учет ранее. До января 2018 года процедура межевания не была обязательной. А сейчас все владельцы ЗУ обязаны подать в Росреестр сведения о точных границах, местоположении и площади земли. В подобных случаях план с обновленными границами должен быть отправлен в Росреестр. Этим занимается кадастровый инженер, который проводил межевание.
• Уточнение пределов участка земли для устранения ошибок. Обновленные данные также должны быть отправлены в базу Росеестра.
• Постановка на учет с целью продажи. В таком случае все документы, вместе с правом собственности на ЗУ подают в МФЦ для последующих регистрационных действий.
• Объединение участков. В этом случае прежние участки снимают с учета, а в ЕГРН вносят данные о новом участке. Всю необходимую документацию подают в МФЦ.
• Раздел (размежевание) участка земли на несколько мелких. Кадастровый инженер должен провести работу по уточнению границ прежнего земельного участка, после чего определить границы новых. Межевой план со всей остальной документацией направляется в отделение Росреестра. Исходный надел должен быть снят с учета и оформляются вновь образованные участки.

Когда межевой план нужен для предоставления в суде, копия документа, вместе с документальными пояснениями, приобщаются к делу.