Как выбрать участок для строительства дома

Жизнь на природе — мечта многих горожан. Если вы созрели для постройки дачи или загородного дома, расскажем, на что обратить внимание при покупке участка.

В статье рассказывается:

Практически у каждого покупателя есть свой идеальный образ загородной усадьбы. Так что мы не будем касаться вопроса, сколько нужно соток для строительства дома или сколько должен стоить участок земли. Ограничимся общими вопросами — как купить универсально ликвидный объект и не пожалеть о своем выборе.

Ликвидность — очень важный параметр. Например, лично вы можете быть не против соседства с кладбищем. Но большинство других покупателей на рынке недвижимости это оттолкнет. А значит, в случае чего продать объект будет трудно. Так что мнение рынка в целом обязательно стоит учитывать. Как минимум за обнаруженные недостатки можно просить хорошую скидку.

Что нужно знать при покупке земельного участка:

1. Юридическая составляющая — как оформлена земля, подходит ли она под жилую застройку, как не нарваться на мошенников.

2. Соседство — что находится неподалеку, каково состояние дорог и воздуха.

3. Характеристики участка — подходит ли земля для постройки дома. 

Расскажем обо всем по порядку.

Вид разрешенного использования и категория земли

Если вы только начали выбор участка для строительства дома, первым делом стоит определиться с его юридическим статусом.

Для строительства пригодны две категории земель:

• сельскохозяйственные;
• населенных пунктов.

Вся земля в России имеет свой вид разрешенного использования (ВРИ). Видов всего 158, и это отдельная классификация, не зависящая от категории земли. Понять, какой у участка ВРИ, можно при помощи кадастровой карты. Также ВРИ указывают в выписке из ЕГРН.

Перечислим их.

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — земля в границах населенных пунктов. На ней разрешают возводить здания высотой до 20 метров (это три этажа). Основные плюсы ИЖС — адрес, постоянная регистрация в доме, максимальный набор коммуникаций и ответственность муниципалов за прилегающую территорию.

Это лучший вариант для участка земли под строительство дома для постоянного жительства. Но и самый дорогой. Из недостатков кроме цены — требование государства начать строительство жилья в течение трех лет, иначе землю могут изъять.

СНТ (садовое некоммерческое товарищество) — садовые товарищества, участки в них предназначены для индивидуального приусадебного хозяйства. Если они располагаются в черте населенных пунктов, там можно возводить дома по тем же правилам, что и в ИЖС. Но если у участка СНТ на кадастровой карте указан ВРИ «садоводство» (код 1.5), строить дома там запрещено. А если ВРИ «ведение садоводства» (код 13.2), то можно строить садовые дома. Юридически такие помещения считают нежилыми, но на практике можно пользоваться ими для круглогодичного проживания. Запретить этого не могут.

Земля в СНТ стоит дешевле, но проводить коммуникации придется самостоятельно. Зато строительство можно начинать когда угодно. Сделать постоянную регистрацию в доме на участке в СНТ можно. Но если земля не в границах населенного пункта, то придется заказывать экспертизу и идти в суд, чтобы дом признали жилым.

ЛПХ (личное подсобное хозяйство) — земля, которую разрешено использовать для личного подсобного хозяйства. Она также может располагаться в границах населенного пункта или на сельскохозяйственной земле.

В первом варианте допускают строительство капитального дома. Во втором — только подсобных помещений. Здесь ровно те же преимущества, что и в ИЖС, а вот цена ниже. К тому же есть возможность перевести участок из ЛПХ в ИЖС, что повысит стоимость объекта.

Это все категории участков для строительства дома, из которых можно выбрать на сегодняшний день. А теперь расскажем, что необходимо проверить.

Границы участка

Неуточненные границы — распространенный повод для судов и распрей с соседями. При выборе участка земли под строительство дома нужно обязательно проверить их.

В ЕГРН границы зачастую указывают с ошибками. Почему так происходит — тема для отдельной статьи. Но разница между фактическими и юридическими границами может составлять несколько метров.

Чтобы уточнить их, проводят процедуру межевания. Но далеко не все продавцы земли озадачиваются этой процедурой. Узнать, было оно проведено или нет, можно на все той же кадастровой карте.

В характеристиках будет указана площадь участка. Если она уточненная, значит, межевание было. Если декларированная — значит, еще нет. Во втором случае нужно либо попросить владельца земли провести межевание, либо просто отказаться от покупки.

Следующий этап — визуально сравнить чертеж из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и участок земли на карте. Они должны совпадать. Затем нужно заказать внесение в натуру координат по указанным поворотным точкам. Так можно подтвердить границы и исключить возможность территориальных споров.

Обременения и охранные зоны

Убедиться, что участок земли не в залоге у банка, можно через выписку из ЕГРН. Это стандартная процедура, о которой знают все риэлторы и те, кто хоть раз покупал недвижимость.

Но когда речь касается выбора участка земли для строительства дома, подводных камней гораздо больше.

В России существуют так называемые ЗОУИТ — зоны с особыми условиями использования территорий. Если земля входит в одну из этих зон, то на эксплуатацию будут распространяться различные ограничения. Например, может быть запрещено строительство домов.

В теории информация об этом должна отражаться на карте Росреестра. На практике там обозначены далеко не все ЗОУИТ. А продавец объекта, даже будучи в курсе, может и промолчать.

Где нельзя строить дома:

• у береговой полосы;
• у магистральных трубопроводов и в их охранных зонах;
• в зоне строгих ограничений и первом поясе у источников водоснабжения;
• в санитарно-защитных зонах, расположенных вокруг промышленных и коммунальных объектов;
• в охранной зоне рядом с водопроводами, кабелями, канализацией и газопроводами;
• в подзоне 7 у территорий при аэродромах.

Еще один источник рисков — высоковольтные ЛЭП. Рядом с ними можно строить дома, но только если владелец ЛЭП разрешит. А четких критериев для получения такого согласия нет.

Помимо этого, нужно обращать внимание на зоны охраны объектов культурного наследия. Если земля входит в такую зону, перед началом строительства получите разрешение в территориальном органе министерства культуры.

Там могут назначить археологическое наблюдение или раскопки. Второе — самый плохой сценарий. Собственник обязан будет оплатить работу археологов, которые эти раскопки произведут.

Как защититься от этих рисков?

1. Первую проверку можно провести при помощи публичной кадастровой карты. Найдите там интересующий участок и включите слои, на которых будут отображаться ЗОУИТ.

2. Затем найдите сайт администрации этого населенного пункта. Там в разделе градостроительства выкладывают генплан поселения, а также правила землепользования и застройки.

3. Попросите владельца заказать ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Заказать его можно буквально за пару минут на Госуслугах, правда, сам документ придется ждать до 14 дней.

Проверка продавца и оснований собственности

Это стандартные процедуры, принятые при купле-продажи недвижимости. А алгоритм проверки не будет отличаться от аналогичного при сделках с квартирами.

Необходимо проверить правоустанавливающие документы на собственность и историю владения.

Самого продавца стоит проверить на наличие дел по банкротству и непогашенным задолженностям. Сделки с должниками могут попасть под подозрение.

У пожилых продавцов желательно попросить справку из ПНД, у женатых — согласие супруга или супруги.

Инфраструктура вокруг участка

Изучение карты и документов — обязательный пункт выбора участка земли под строительство дома. Но некоторую информацию придется получать на местности. Вот основные возможные риски и направления проверки.

Соседство с промышленностью или аграриями

Если вам приглянулся участок, не спешите приезжать на просмотр. Для начала откройте кадастровую карту, вбейте адрес или узнайте кадастровый номер у продавца. А затем посмотрите, что находится поблизости.

Для этого нужно прокликать соседние участки и прочитать, какой вид разрешенного использования (ВРИ) у ближайших соседей. Если это такие же участки под садоводство и постройку домов — отлично. А вот «промышленное производство» — однозначно красный флаг. 

Почему это нужно делать до просмотра объекта, а не после? Потому что в реальности эта земля может стоять пустой. А промышленный объект на ней могут построить когда-нибудь потом.

Аналогично обстоят дела с любыми заброшенными объектами. Особенно аграрными. Сейчас сельское хозяйство активно развивают, появляются новые инвесторы и проекты.

Для покупателя участка это значит, что здание заброшенной свинофермы может через год-другой стать действующим предприятием с соответствующим запахом.

Покупать землю в радиусе пяти километров от животноводческих предприятий — не самая хорошая идея.

Дороги

Если уж на что и нужно обратить внимание при покупке участка, так это на состояние дорожного полотна. Сделать это можно только лично.

Загородные дороги делятся на четыре типа:

1. Асфальт — самый лучший вариант. Хотя если дорожное полотно изношено и в дырах, это может серьезно затруднить проезд.

2. Грунтовка — приемлемый вариант летом, превращается в естественную преграду в межсезонье. Такие дороги легко размывает дождь. Исключение — песчаные почвы, которые быстро поглощают воду.

3. Бетонка — считается средним по качеству вариантом. Не так плохо, как грунтовая дорога, но из-за стыков частые путешествия по ней грозят проблемами с подвеской. Ездить по ней со скоростью свыше 40 км/ч почти нереально.

4. Отсыпной проезд — грунтовка, посыпанная асфальтовой крошкой или щебенкой. Новый отсыпной проезд выглядит приемлемо. Но если строители положили недостаточно материала в промежуточный слой, такая дорога быстро потеряет эксплуатационные качества.
   
   Определить эти риски с первого взгляда сложно. О низком качестве отсыпной дороги говорят глубокие лужи и уровень дорожного полотна ниже обочины. Отсыпная дорога не подходит для больших подъемов. Если они есть, дорожное полотно будет по качеству не лучше, чем у грунтовки.

Вода

На водные преграды по пути нужно обратить особое внимание. Дамбы и понтонные мосты — дополнительные источники риска.

Если дамба выше уровня воды всего на пару метров, а окружающий рельеф неровный, есть риск наводнения. Дорогу затопит, а участок может быть изолирован. Проверьте наличие объездов и помните, что длина пути при этом увеличится.

Если по дороге к участку есть понтонный мост, нужно учитывать нестабильность конструкции. Переезд могут закрыть, если вода поднимется слишком высоко или, наоборот, опустится низко.

Уборка снега

Как правило, в ИЖС за состояние дорог отвечает местная администрация. А вот в СНТ или ЛПХ могут быть другие варианты. Например, жители скидываются на уборку или чистят снег самостоятельно.

Если вы хотите жить или отдыхать в доме зимой, а остальные соседи пользуются своими участками только летом, это может быть проблемой. Придется чистить дороги самостоятельно.

О состоянии коммунального хозяйства можно узнать на сайте «Айгражданин». Там собраны все жалобы и статистика по устранению проблем.

Борщевик

Это инвазивный сорняк, способный вызвать ожоги на теле человека. Бороться с ним очень тяжело. А за его наличие на участке можно получить штраф до 5000 рублей.  

Если землю захватил борщевик, то выращивать на ней другие культуры затруднительно. А продать такой участок — малореально.

Распространяется борщевик очень быстро. Если он уже есть в поселении, то рано или поздно появится и на пока что чистом участке.

За распространением борщевика можно следить на специальной карте.

Качество воздуха

На него влияют промышленные предприятия, расположенные неподалеку. Мы уже говорили об опасности заброшенных зданий. Индустриальные руины в любой момент могут выкупить новые хозяева — и превратить в действующий завод.

При выборе участка земли под строительство дома стоит проверить все окрестности по карте, чтобы минимизировать риски.

Но есть и непрогнозируемые риски. Например, открытие нового мусороперерабатывающего завода. Защититься от этого полностью не получится. Но можно узнать об уже существующей угрозе, найдя группы муниципального поселения в социальных сетях. В них жильцы обычно обсуждают такие вопросы.

Шум

Городские жители, выбирая участок для строительства, ищут покоя и тишины. Но далеко не везде получится их обрести. Живописную сельскую местность, расположенную неподалеку от города, любят посещать для отдыха горожане. А еще даже в деревне есть шумные объекты.

Факторы риска:

• пляжи;
• горки и горнолыжные трассы;
• удобные поляны — их стоит проверить на следы пикников;
• важные объекты сельской инфраструктуры — клубы, магазины, спортивные площадки.

Все это потенциальные источники шума, который может усложнить жизнь. Чтобы вычислить их, поговорите с соседями. Также стоит зайти в местные группы в социальных сетях, например «Подслушано Название_поселения», и оценить географию жалоб.

О любимых местах горожан расскажет Wikimapia. Это народная карта, где люди отмечают интересные объекты.

Проверка качества участка

Здесь рисков гораздо меньше, как и принципиально нерешаемых проблем. На что обратить внимание при осмотре участка:

1. Тип грунта — важнейшая характеристика для строительства. В идеале почва должна быть песчаной, это лучший вариант. Глинистая почва или суглинок сделают строительство гораздо дороже. А на заболоченных участках строить тяжело, так как дом будет склонен к проседанию.

2. Вода — если поблизости есть река, то весной она может подтапливать участок. Спросите об этом у соседей.

3. Неровности рельефа — они не слишком критичны. Но если для целей строительства придется заказывать выравнивание, не забудьте учесть это в смете на строительство.

4. Форма участка — в идеале она должна быть квадратной или прямоугольной. Узкие участки покупать не рекомендуется. Постройки необходимо располагать на расстоянии от границ с соседями, и на вытянутом участке эти нормы сложно соблюсти.

Выбирать участок для строительства дома нужно в теплое время года. Если его особенности будут скрыты под снегом, оценить все важные характеристики будет непросто.

Заключение

Мы рассказали об основных факторах риска и способах проверки земельных участков.

Что нужно запомнить:

1. Для строительства загородных домов подходят участки ИЖС, СНТ и ЛПХ. Обязательно проверьте ВРИ — виды разрешенного использования.

2. Перед поездкой на место найдите понравившийся участок на кадастровой карте и убедитесь, что он не входит ни в одну из ЗОУИТ, налагающих ограничения на владельцев.

3. Удостоверьтесь, что поблизости нет участков, предназначенных для промышленных нужд. Даже заброшенные здания или неиспользуемая земля могут представлять опасность в будущем.

4. Проверьте информацию о населенном пункте в открытых источниках: в группах в социальных сетях, на сайте «Айгражданин», Wikimapia и по карте распространения борщевика. А еще можно по старинке поговорить с соседями и расспросить их о проблемах.

5. Обязательно оцените качество дорог, узнайте, кто за них отвечает и есть ли альтернативные пути проезда.

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи.

Действующие магазины-партнеры Халвы