Перепланировка квартиры: от проекта до согласования

Перепланировка квартиры – желанная и очень привлекательная затея для многих владельцев недвижимости в МКД. Ведь так хочется что-то изменить, сделать пребывание в четырех стенах более комфортным, удобным, приятным: там установить камин, здесь объединить лоджию с комнатой, а эта стена вообще мешает!

К сожалению, или к счастью, не всё так просто. Любая перепланировка (если речь не идет о банальном ремонте) требует согласования. Некоторые манипуляции вообще запрещены. Несоблюдение норм и требований, уклонение от законного оформления может вылиться в самые негативные последствия, вплоть до потери жилья, не говоря уже о рисках частичного или полного обрушения дома. О том, как правильно сделать перепланировку квартиры, где и как ее можно согласовать и оформить, читайте в нашем материале.

Разница между переустройством и перепланировкой квартиры

Перепланировка квартиры — это изменение ее внутренней или внешней конфигурации в ходе ремонтных и (или) строительных работ, которое необходимо указать в техническом паспорте помещения многоквартирного дома.

По сути, это полный/частичный перенос или устранение внутренних или внешних стен, меняющее вид помещения и его планировку. Вся информация о состоянии помещения есть в его техническом паспорте, который можно получить в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Кроме того, можно сделать запрос через МФЦ (лично или онлайн), если в конкретном субъекте РФ многофункциональный центр уполномочен предоставлять такую услугу.

Фото: Shutterstock

Что можно считать перепланировкой:

• Перенос или снос перегородок (стен) помещения.
• Перенос или создание новых дверных проемов.
• Объединение нескольких квартир в одну.
• Перестройку одного жилого помещения в несколько.
• Увеличение или уменьшение жилой площади за счет дополнительных помещений, например, переделку однокомнатной квартиры в студию.
• Устройство или устранение дополнительных санузлов, кухонь.
• Устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Как узаконить перепланировку в квартире? Ее необходимо согласовать с соответствующими органами и внести информацию в технический паспорт помещения.

Туда также вносятся данные о замене или переносе инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования. Эти манипуляции относятся к переустройству помещения.

Переустройством также считаются:

• Установка бытовых электроплит взамен газовых.
• Перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов.
• Устройство и переоборудование существующих туалетов и ванных комнат.
• Замена или прокладка новых трубопроводов, электрических сетей, устройств для установки джакузи, душевых кабин и других сантехнических и бытовых приборов.

Существует общее домовое имущество, которое принадлежит всем собственникам квартир в многоквартирном доме. Это несущие конструкции дома, общие помещения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование внутри квартиры или за ее пределами, которое обслуживает более одной квартиры. Изменить размер этого имущества самостоятельно владелец квартиры не вправе. Согласовать перепланировку квартиры такого рода можно только с согласия всех остальных собственников жилья.

Нет необходимости брать разрешение на проведение ремонтных работ, которые не предполагают технические и функциональные изменения в квартире, так как это не будет являться перепланировкой. К таким работам относятся:

• Косметический ремонт стен, пола, потолков.
• Остекление лоджий.
• Замена окон, дверей без изменения размеров проемов.
• Монтаж кондиционеров.

Разрешенная и запрещенная перепланировка квартиры

С перечнем разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок можно ознакомиться в Постановлении Правительства Москвы N 508-ПП. В целом по России он такой же. Правила оформления перепланировки зависят от формата работ, которые намечены.

Важно иметь в виду следующее:

• Запрещено менять помещение, если это приведет к ухудшению условий проживания остальных жильцов дома.
• Любая перепланировка требует согласования в компетентных органах.
• Проведение работ по перепланировке и переустройству должно осуществляться специализированными компаниями, которые имеют на это право и состоят в СРО.
• Перенос газового оборудования также должен производиться только уполномоченной компанией.

Разрешенная перепланировка квартиры, но проблемы могут возникнуть

Рассмотрим подробнее виды работ, которые не относятся к перепланировке и переустройству, а значит, могут проводиться без согласования и привлечения специальных компаний с лицензией.

• Косметический ремонт: оштукатуривание стен и потолков, поклейка обоев, укладка напольного покрытия и керамической плитки.
• Замена окон и дверей, остекление балконов при условии сохранения существующих стен и проемов.
• Замена инженерного оборудования на новое при сохранении его технических характеристик и габаритов.
• Снос встроенной мебели вроде антресолей.
• Перемещение электрической плиты в пределах кухни.

Фото: Shutterstock

Есть работы, которые вызывают споры у специалистов относительно необходимости их согласования. Допустим, установка кондиционеров и антенн. С одной стороны, на сайте Мосжилинспекции указано, что эти работы не нужно согласовывать. С другой, некоторые юристы считают их переоборудованием, на которое нужно получать разрешение. Это обосновывается тем, что фасад дома общий и менять его внешний вид можно только по согласованию с остальными собственниками жилья в многоквартирном доме.

Если же дом относится к числу объектов культурного наследия, согласовывать подобные работы нужно в обязательном порядке.

Что запрещено при перепланировке квартиры

Прежде чем что-то сделать в собственной квартире, нужно изучить закон, а именно, нормативно-правовые акты своего субъекта РФ, касающиеся перепланировок. Кроме того, следует обратиться в соответствующие органы и уточнить, нужно ли получать разрешение на проведение подобных работ.

Что делать строго запрещено:

• Любым способом нарушать конструкцию вентиляционного короба.
• Перекрывать доступ к сантехническому оборудованию, стоякам, счетчикам, вентиляционным коробам.
• Увеличивать площадь санузлов за счет жилых комнат.
• Размещать кухню или санузлы над жилыми помещениями соседей.
• Размещать кухню или комнаты под санузлом соседей.
• Располагать проход в санузел из комнаты или кухни (за исключением ситуации, когда в квартире есть второй санузел, который не входит в жилую зону).
• Убирать дверь в проеме между комнатой и кухней, где расположена газовая плита.
• Делать кухни или комнаты без естественного света.
• Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем.
• Сносить несущие конструкции или создавать отверстия и проемы в стенах без дополнительного усиления конструкции.

Важность согласования перепланировки квартиры

Далеко не все понимают, что определенные виды работ необходимо согласовывать. Некоторые владельцы недвижимости не делают этого из-за плохой правовой осведомленности и непонимания устройства инженерных сетей и несущих конструкций многоквартирного дома.

Другие не хотят возиться с бумажками и тратить время на хождение по инстанциям. Третьи уже сделали незаконную перепланировку и понимают, что если они обратятся в компетентные органы, им придется восстановить прежний вид помещения.

Даже если человеку удалось сделать незаконную перепланировку и прожить с ней много лет, при продаже квартиры это вскроется, и возникнут проблемы. Большинство людей при осмотре жилья не только обращают внимание на юридическую чистоту квартиры, но и смотрят технический паспорт на предмет отсутствия или наличия перепланировок.

Приобретать недвижимость с незаконными переделками мало кто хочет. В лучшем случае придется скинуть какую-то сумму от первоначальной цены. А если жилье хотят купить в ипотеку, то сделать это и вовсе не получится – когда банк видит, что была проведена незаконная перепланировка квартиры, документы на кредит на эту недвижимость клиенту не одобряют.

Перечень работ, обязательных к согласованию

Итак, рассмотрим работы, которые необходимо согласовывать.

Еще раз напомним, что согласования требуют работы, которые затрагивают общедомовое имущество и архитектурный облик многоквартирного дома, а именно:

• Изменение места расположения и формы оконных и дверных проемов в стенах, крышах без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
• Устройство камина.
• Монтаж навесов на террасах, в проектах не допускается предусматривать надстройку стен нижерасположенного этажа.
• Оборудование лоджий на первых этажах, если это не предусмотрено первоначальным планом.

Этапы согласования перепланировки квартиры

Как сделать перепланировку в квартире, чтобы не возникло проблем? Разумней всего поручить ее специализированной компании, которая является членом саморегулируемой организации (СРО) и имеет допуск СРО – документ, подтверждающий право компании на ведение строительной деятельности на законных основаниях.

Ее представители смогут объяснить все нюансы проведения работ, они знакомы с соответствующими регламентами и нормами права, имеют опыт перестройки помещений, знают, как проводить те или иные согласования в организациях вроде Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора.

Конечно, все можно сделать и без привлечения сторонних организаций, однако самостоятельная перепланировка квартиры потребует изучения правовой стороны вопроса и времени на подписание разных бумаг и разрешений.

Фото: Shutterstock

Пошаговая инструкция для человека, который занимается перепланировкой самостоятельно.

Шаг 1: выяснить, какие изменения в планировку помещения разрешены.

Шаг 2: составить проект перепланировки или переустройства.

Шаг 3: собрать документацию для согласования изменений.

Список необходимых документов:

• Заявление установленного образца.
• Документ, удостоверяющий личность.
• Правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН).
• Технический паспорт (документ можно запросить в БТИ).
• Письменное согласие всех собственников помещения на предстоящие изменения.

Государственные органы, которые занимаются согласованием перепланировок, могут затребовать дополнительные бумаги. Кроме того, по регионам РФ существуют различия в необходимом перечне документов – этот вопрос нужно уточнять.

Шаг 4: подать документы на согласование изменений в МФЦ

В многофункциональный центр подаются оригиналы документов или их копии, заверенные нотариусом. Можно это сделать через сайт госуслуг – тогда бумаги нужно отсканировать. Заявление рассматривается до 45 дней. Если пришел отказ, человек имеет право обжаловать его в суде в течение 3 месяцев со дня уведомления.

Шаг 5: приступить к осуществлению перепланировки, если ее согласовали.

Разрешение выдается сроком на 1 год, поэтому к проведению работ лучше приступать сразу после подписания бумаг. Ведь необходимо не только успеть провести переделку, но и подать заявление на оформление акта о ее завершении. Действие разрешения можно продлевать только один раз и максимум на 6 месяцев.

Шаг 6: Когда работы окончены, нужно подать документы в организацию, которая согласует акт приемочной комиссии о завершении переустройства или перепланировки. После его получения акт направляют в Росреестр, специалисты которого должны в течение 15 рабочих дней с даты получения документа внести новые данные об объекте недвижимости в ЕГРН.

Если проигнорировать требования законодательства и провести перепланировку или переустройство без согласований, можно получить штраф и предписание вернуть помещение в исходное состояние.

Нюансы согласования перепланировки квартиры

Как уже отмечалось, правила оформления и согласования перепланировки могут отличаться в разных регионах. Необходимо учитывать этот момент и руководствоваться именно местными нормами права.

В этой статье мы опишем стандартную перепланировку в столице. Она осуществляется в следующем порядке. На первом этапе нужно обратиться в БТИ, чтобы получить технический паспорт квартиры – документ, в котором указаны все параметры помещения, имеется его план и т.п. При наличии паспорта, срок которого не превышает 5 лет, новый получать нет необходимости. 

В противном случае придется вызвать специалиста организации, чтобы сделать свежий документ, и заплатить за это 700–900 рублей. Цена устанавливается БТИ (или организацией, которая его заменяет) и зависит от срочности вопроса, а также от того, нужен ли выезд техника на место.

Если перепланировка простая и распространенная для дома вашего типа, можно все сделать самому. Но в случае сложной переделки, когда происходят глобальные изменения помещения, логичнее обратиться к профессионалам и доверить проект перепланировки квартиры им.

Кроме того, только проектные компании, имеющие свидетельство о допуске к подобным работам и состоящие в СРО (саморегулируемые организации), имеют право осуществлять их. Поэтому прежде чем подписать договор с проектной организацией, удостоверьтесь, что она имеет соответствующую лицензию и состоит в СРО (последнее проверяется на сайте www.reestr.nostroy.ru).

Разумеется, специалистам придется заплатить, причем иногда немало. Цены на проекты варьируются от 5 до 40 тысяч. Стоимость перепланировки квартиры зависит от объема работ и их сложности.

На выходе у владельца квартиры должен быть такой пакет документов:

• Заявление на перепланировку (форму нужно узнать в местных органах власти).
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру — свидетельство или выписка из Росреестра.
• Проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
• Технический паспорт помещения.
• Нотариально заверенное согласие всех собственников на перепланировку.

Собрать их можно самостоятельно или через компанию, которая помогает с проектом – разумеется, за дополнительную плату.

Сроки оформления перепланировки квартиры

Согласно закону, приступать к сносу стен и проведению прочих манипуляций можно, только получив официальное разрешение на перепланировку квартиры. Оно выдается через 15-45 дней. Однако если нет причин сомневаться в том, что документ будет выдан, можно начать и раньше, но под личную ответственность. А вот если перепланировка очень сложная, не стоит рисковать – лучше получить ответ из государственных органов и, уже имея на руках бумаги, приступать к проведению работ.

Многие интересуются, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры. В принципе, это возможно. Нужно просто собрать полный пакет документов, о котором мы писали выше, и обратиться в соответствующие органы. Однако нет гарантии, что она будет согласована. Процедура в данном случае такая: в квартиру приезжают члены комиссии, составляют акт о соответствии выполненных работ проекту, после чего БТИ выдает новый технический паспорт. Иногда нужно получать новое свидетельство о праве собственности в Росреестре (если при перепланировке изменилась площадь квартиры).

6 ошибок перепланировки квартиры

Если вы провели перепланировку квартиры, не согласовав ее, нужно смотреть, разрешены ли вообще те виды работ, которые были осуществлены. Перепланировку можно согласовать задним числом, если она не противоречит строительным и правовым нормам. При этом придется заплатить штраф в размере 2500 рублей.

И совсем другая ситуация с перепланировками, которые проведены с нарушением существующих правил, а значит, представляют опасность для жильцов как квартиры, так и всего многоквартирного дома. Разумеется, согласовать ее невозможно. Рассмотрим основные ошибки, которые совершаются заказчиками и строителями и препятствуют получению согласований.

Фото: Shutterstock

Ухудшение жилищных условий

К этому пункту можно отнести создание дополнительных комнат без естественного освещения, что запрещено СНиПами, а также уменьшение площади жилых помещений или кухни до размеров, не соответствующих нормативам.

Объединение кухни и комнаты

Такое объединение запрещено, если в квартире имеется газовое оборудование. В этом случае между кухней и комнатой должна существовать дверь. Сегодня многие пренебрегают этим требованием в погоне за модными трендами и из желания увеличить пространство гостиной зоны.

Также не допускается увеличение кухни за счет площади комнаты и расширение санузла за счет площади кухни. Исключением являются квартиры, расположенные на первом этаже или над нежилыми помещениями.

В квартире с одной комнатой объединение кухни с жилым пространством также запрещается, так как в этом случае единственная комната перестанет считаться жилой, что недопустимо. При наличии газовой плиты владелец «однушки» даже не может снять дверь в кухню, оставив пустой проем. Впрочем, это касается и квартир с большим количеством комнат.

Устранение вентиляционного короба

Категорически запрещено совершать какие-либо строительные манипуляции с этим элементом конструкции дома. Но многие до сих пор не понимают, зачем нужен этот «бесполезный и съедающий пространство» выступ в стене и нарушают его целостность. Это влечет за собой наложение административного штрафа в размере 2500 рублей и обязательств по восстановлению короба.

Изменение внешних стен дома

Не разрешается нарушать целостность внешних стен дома, менять конфигурацию оконных проемов, строить мансарды на последних этажах, пристраивать балконы и лоджии, прорубать вход в квартиру, расположенную на первом этаже, прямо с улицы.

Присоединение лоджий

Распространенный тип перепланировки – присоединение лоджии к кухне или комнате. Многие не задумываются о том, что в их квартире снос подоконного блока невозможен, так как он является частью несущих конструкций.

При этом радиаторы переносятся на балкон, что влечет за собой снижение давления в системе – в результате у соседей в квартире становится холоднее. Но кого это волнует? Однако закон говорит о том, что перенос приборов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и/или центрального отопления, на балконы, лоджии и веранды запрещен.

Установка каминов, бассейнов и т.п.

Конструкции дома допускают только определенную, обозначенную в проекте нагрузку. Поэтому если каждый захочет построить себе бассейн или соорудить камин из тяжелого кирпича, это создаст нагрузку, которая значительно превышает разрешенную. Плиты перекрытий хоть и бетонные, но всему есть свой предел. Нарушение строительных норм может привести к жутким последствиям.

Что касается камина, то очевидно, что дым от него должен куда-то уходить. Некоторые умельцы считают нормальным подсоединить дымоход к вентиляционной шахте. Тут комментарии излишни – разумеется, это категорически запрещено.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

Квартиры после перепланировки могут как подняться в цене, так и потерять в ней – все зависит от наличия согласований и степени комфортности жилого помещения. Мы уже говорили о том, что незаконная перепланировка усложнит процесс продажи недвижимости. Мало кто хочет покупать жилье с таким бременем – ведь при передаче прав собственности вся ответственность за переделку ляжет на плечи нового владельца.

Да и ипотеку на такую квартиру ни один банк не одобрит, ведь фактический план помещения не соответствует данным технического паспорта и Единого государственного реестра недвижимости. Иногда банки идут навстречу покупателям, но только если перепланировка минимальна и явно не затрагивает несущие конструкции дома. Однако это скорее редкость и удача. Кроме того, при регистрации права собственности нового покупателя такой недвижимости Росреестр может отказать ему.

Фото: Shutterstock

О том, как оформить перепланировку квартиры задним числом, мы писали выше. Если проведенные работы согласовать невозможно из-за нарушения регламентов и строительных норм, собственнику помещения придется вернуть его исходный вид в ;порядке, установленном органом, осуществляющим согласование.

В случае отказа владельца квартиры сделать это орган, который занимается согласованием перепланировок, имеет право подать иск в суд. А тот может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Однако в то же время суд может разрешить оставить квартиру в текущем состоянии, если внесенные в первоначальный план помещения изменения не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу жизни и здоровью.

Если вы решили видоизменить вашу квартиру, тщательно ознакомьтесь с правовой стороной этого вопроса и не экономьте на найме профессионалов. Узнайте, сколько стоит перепланировка квартиры в вашем регионе, и подумайте, готовы ли вы к ней. И помните, что незаконные действия могут повлечь не только штрафы и необходимость вернуть квартиру в исходный вид, но и ущерб имуществу и здоровью людей. Поэтому важно следовать букве закона.

Не тяните с согласованием документов, так как процесс может занять несколько месяцев и нарушить ваши планы. Сегодня многое можно сделать в онлайн-формате, и все-таки сроки рассмотрения заявок порой достигают нескольких месяцев.