Пай: что это такое и как им распорядиться

Многие мечтают о собственном участке, где можно разместить красивый домик, сад и собирать урожай. Некоторым гражданам эту мечту помогло осуществить государство, предложив земельные паи. Разбираемся, что это такое и можно ли ими распорядиться.

В статье рассказывается:

Что такое пай 

Земельный пай — это доля земли на общем участке, предназначенная для сельскохозяйственных нужд. Дом на таком участке построить нельзя, зато можно посеять рапс, пшеницу или брокколи.

Допустим, в колхозе было 10 человек, они работали на участке в 1 гектар. Каждому из участников дали десятую часть от общей площади в виде земельного пая. 

Пай не имеет границ и точных координат — это часть в составе целого участка и долевого права в нем. Пай не стоит на кадастровом учете.

В законодательстве термина «земельный пай» нет, в правовых документах его называют «земельной долей». Паи появились в начале 1990-х годов, когда в РФ проводили реформы и вводили частную собственность. Доли земли начали раздавать участникам колхозов и совхозов, чтобы они продолжали работать на полях, но уже на новых основаниях.

Земельный участок можно использовать не только для земледелия. Его можно заложить в банке и получить кредит. Оформить такой заем можно в Совкомбанке на выгодных условиях. 

Выдел земельных участков

Земельный пай — это ваше право на долю от общего земельного участка. Чтобы оформить пай как ваш собственный участок, надо его «выделить». Порядок выдела регулирует закон. Будущему собственнику надо физически определить границы своего земельного участка, а уже потом оформлять собственность. 

Выделить землю можно двумя способами:

• На общем собрании пайщиков определить проект межевания земельных участков.
• Вызвать кадастрового инженера, который проведет межевание земельного участка. Все равно нужно согласовать этот проект с другими пайщиками, но общее собрание уже не нужно. 

Второй способ практичнее. Чтобы собрание состоялось, должен собраться кворум (то есть не менее половины пайщиков). Это само по себе непросто, а договориться большому собранию людей может быть еще сложнее. 

Поэтому чаще действуют так: привлекают инженера (и заключают с ним договор), а информацию о принятом решении публикуют в СМИ. 

У кадастровых инженеров есть свой профессиональный реестр, в котором указано, к какой саморегулируемой организации (СРО) он принадлежит, были ли в его адрес дисциплинарные взыскания. Это стоит проверить перед заключением договора.

Инженер подготовит проект межевания. После этого его опубликуют в СМИ (например, в газете), чтобы увидели другие пайщики. У них будет месяц, чтобы подготовить возражения. 

Если протестов не будет, кадастровый инженер выдаст готовый проект и межевой план. Пайщик подает его в Росреестр для регистрации права собственности. 

Есть разные варианты:

• выделить пай целиком;
• если паев несколько, выделить каждый по отдельности;
• выделить из пая один участок или несколько.

Споры лучше решить переговорами, но если не выйдет, можно пойти в суд с иском и доказать, что вы имеете право на определение земельного участка в обозначенных границах. 

Как распоряжаться паями

Когда пай стал участком, возникает право собственности. Это значит, что участок можно продать, сдать в аренду, завещать или подарить. Но есть ряд ограничений. Например, приоритетное право на покупку — у муниципальных образований. 

Сначала землю выставляют на продажу. Когда находят потенциального покупателя, продавец передает в муниципалитет извещение с предложением о покупке. 

На практике муниципальные образования редко выкупают землю, но такая вероятность есть. Срок на принятие решения у чиновников — 30 дней. 

Если покупатель захочет изменить цену, к примеру попросит скидку, то процедуру надо будет проводить заново. А это еще месяц согласований.

Если ответа на ваше уведомление от муниципалитета не последовало, можно заключать сделку. Но есть и другие ограничения. Например, нельзя отдавать землю иностранным гражданам и зарубежным компаниям. 

Как продать земельный пай? Даже если пай не превратился в земельный участок и не оформлен в собственность, его можно продать. 

• Если пайщиков меньше пяти, продать долю можно кому угодно. Но другие пайщики имеют преимущественное право на покупку.
• Когда пайщиков больше пяти, продать можно только другому пайщику или арендатору земли. 

Уведомлять муниципалитет не нужно: пай в юридическом смысле не является земельным участком, а требование об уведомлении распространяется только на них. 

Сколько стоит земельный пай, определяет рынок. Все зависит от того, как договорятся продавец и покупатель. 

Если с ограничениями, связанными с продажей паев, сталкиваться не хочется, можно оформить доверенность на юриста. Он подготовит все документы на право собственности. Часто расходы по этой процедуре для продавца берут на себя покупатели, особенно крупные. У них отлажен механизм выкупа земли.

Если вам предлагают купить земельный пай, подумайте несколько раз. Здесь есть много ограничений и нюансов. Куда более простым вариантом будет покупка земли, где разрешено индивидуальное жилищное строительство. А расходы на стройматериалы для дома можно закрыть с помощью рассрочки* по Халве. 

Как оформляют сделки 

Обычно стороны оформляют предварительный договор купли-продажи. В него включают условие о задатке или авансе. 

Аванс предполагает, что продавец возвращает деньги, если одна из сторон откажется от сделки. 

Задаток в двойном размере получит покупатель, если от сделки откажется продавец. Покупатель, отказываясь от сделки, теряет внесенные деньги.

Перед оформлением договора купли-продажи важно проверить участок на ограничения или обременения. Если имущество под арестом, то покупать его не стоит. Проверить можно по выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Право собственности оформлялось до 1 марта 2016 года отдельным документом — свидетельством. Этот документ можно принять для проверки, но данные ЕГРН все равно стоит посмотреть. 

Если документы старые, например оформлены до 1998 года, нужно будет подтвердить их в Росреестре и внести запись о праве собственности в ЕГРН.

Сделки и с полноценными земельными участками, и с паями регистрируют в Росреестре. Документы сдают в МФЦ — лично или по сети. 

В комплект входят договор купли-продажи, квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода права, а также другие документы, в том числе уведомление органа власти о продаже земельного участка. Если от муниципалитета поступил отказ покупать землю, его тоже стоит приложить для Росреестра.

Если покупатель или продавец состоит в браке, прикладывают брачный договор или нотариальное согласие супруга на сделку. 

В случае с земельным паем надо представить отказы других пайщиков от покупки. 

Когда пайщиков больше пяти, нужно подтвердить, что покупатель является другим пайщиком или арендатором.

Если все пайщики и арендаторы отказались от выкупа, тогда придется оформить собственность и выделить пай, а потом продавать его как обычный земельный участок. 

Вы удачно продали землю и не знаете, куда вложить деньги? Рассмотрите вариант с инвестициями. Скачайте приложение «Совкомбанк Инвестиции» и откройте брокерский счет. Вы получите доступ к тысячам инструментов: акциям, облигациям, фондам. 

Итак, земельный пай — это доля земли в общедолевом праве собственности. Чтобы его продать, лучше предварительно оформить его в собственность как земельный участок: для этого нужно отправить в Росреестр проект межевания.

По земельному участку преимущественное право покупки есть у муниципалитета: поэтому ему надо сделать предложение о покупке, когда у продавца появится покупатель. 

При продаже земельного пая без межевания и оформления участка в собственность все будет зависеть от количества пайщиков. Если их пять или меньше, продать пай можно кому угодно, но у других пайщиков будет преимущественное право покупки. Если пайщиков больше пяти, то продают либо другим пайщикам, либо арендаторам.

Сделки по переходу права на земельный участок или земельный пай оформляют в Росреестре. 

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи. 
Действующие магазины-партнеры Халвы