Созаемщик: кто это, требования, права и отличия от поручителя

Созаемщики увеличивают шансы на получение кредита, особенно когда речь о крупной сумме. Узнайте все тонкости: как оформить и погасить ипотеку с несколькими заемщиками.

В статье рассказывается:

О том, кто такие созаемщики и какую роль они играют в кредитовании, мы решили рассказать на примере ипотеки. Именно оформление крупных займов вызывает больше всего вопросов и опасений.

Созаемщик по ипотеке — кто это

Созаемщики — люди, которые участвуют в кредитной сделке вместе с основным заемщиком и несут солидарные обязательства по возврату долга.

В случае с ипотекой ими чаще всего становятся супруги заявителей. Муж и жена несут равную ответственность по погашению ипотечного кредита — если только они не оформили брачное соглашение о разделе имущества. В этом случае банк не обязывает супруга быть ответственным лицом.

В банковском договоре с несколькими заемщиками не указывают, кто будет вносить платежи. Подразумевается, что этот вопрос участники сделки должны решать между собой. 

Если получатель займа не сможет погашать долг, созаемщикам придется взять этот вопрос на себя. Нарушение сроков выплат отразится в кредитной истории всех участников.

Кто такой титульный созаемщик

В кредитной документации может быть до четверых солидарных заемщиков. Но это совсем не значит, что все они будут обладать правами на купленную недвижимость. 

Собственником имущества по умолчанию должен стать только титульный (он же основной) заемщик — тот, кто подал в банк заявление на ипотеку и получил деньги.

Выделять долю не требуется даже супругу — приобретенное в браке жилье и без этого считается общим, если другой порядок владения не указан в брачном контракте. 

В каких случаях нужен

Кредитный рейтинг и доходы дополнительного заемщика важны для кредитора не меньше, чем такие же данные получателя ипотечного займа. Банк проверяет его платежеспособность, историю исполнения кредитных обязательств, сведения о работодателе и трудовом стаже. 

Все это влияет на процентную ставку, сумму и срок кредитования. Чем обеспеченнее и добросовестнее дополнительный заемщик, тем лучше условия. Но это не единственная причина, по которой люди подключают к ипотеке друзей или родственников.

Могут быть и другие причины. 

• Официальный брак

Человек, связанный с заемщиком узами брака, всегда становится созаемщиком по ипотечному кредиту. Это связано с тем, что супруги имеют равные права на приобретенное имущество. 

Освободить вторую половину от долговых обязательств позволяет брачный договор, в котором указывают, что каждый супруг самостоятельно распоряжается своими доходами и погашает долги за свой счет.

• Пожилой возраст основного заемщика

Банки ограничивают возраст, до которого необходимо полностью выплатить долг. Чтобы получить заемные средства на больший срок, можно привлечь созаемщика помоложе.

• Декретный отпуск

Не все кредитные организации соглашаются кредитовать женщин в отпуске по уходу за ребенком. Как быть, если молодая мать хочет приобрести жилье в ипотеку и, допустим, использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса? Правильный ответ: подключить к делу дополнительного заемщика с постоянным местом работы и хорошим доходом.

• Отсутствие российского гражданства

Некоторые банки готовы сотрудничать с иностранцами, только если ответственность по погашению кредита берет на себя еще и гражданин РФ.

• Отсутствие военного билета

Как правило, военный билет — обязательный документ, если клиенту менее 27 лет (в 2024 призывной возраст поднимут до 30). Если у него нет «корочки» с печатью военкомата, можно попытаться обойти это требование с помощью созаемщика, который не подлежит призыву.

Солидарные заемщики увеличивают шансы на успешное погашение кредита, ведь если один не сможет вносить платежи, это должен будет делать другой. Банки гораздо охотнее одобряют такие сделки и предлагают по ним более привлекательные условия.

Можно ли взять ипотеку без созаемщика

Чтобы взять ипотеку, не обязательно привлекать дополнительного заемщика. 

Если у потенциального клиента хороший доход и после ежемесячного платежа у него остается достаточно денег на жизнь, можно обойтись и без привлечения третьих лиц. 

Тем более что даже в этом случае банк не останется без страховки —  недвижимость станет залогом по кредиту.

Требование об обязательной солидарной ответственности супругов не действует, если заключить контракт о раздельном режиме владения имуществом. В этом случае в анкете-заявлении для банка необходимо указать, что средства, которые пойдут на погашение, не часть семейного бюджета и принадлежат заемщику.

Чем созаемщик отличается от поручителя

Несмотря на схожие роли созаемщика и поручителя на этапе рассмотрения заявки (оба повышают шансы на одобрение займа), их права и ответственность несколько различаются.

Сравним ключевые моменты в таблице:

Кроме того, если основной должник откажется платить по ипотеке, поручитель вправе через суд взыскать с него все деньги, которые выплатит кредитору. 

Созаемщик может претендовать на возмещение лишь части средств. Например, если заемщиков по договору двое, это будет сумма, не превышающая 50% долга.

Для кредитора и получателя ипотеки гораздо выгоднее дополнительный заемщик, а не поручитель. Для банка это менее рискованно, а клиенту сделка дает возможность получить больше денег, да еще и на более комфортных условиях.

Пожалуй, есть только одно но: с созаемщиком придется согласовывать все изменения по договору. Без его одобрения не удастся сделать реструктуризацию или оформить кредитные каникулы. Поэтому за помощью при кредитовании лучше обращаться к людям, с которыми легко договориться.

Кто может стать созаемщиком по ипотеке

Не все кредиторы с легкостью принимают в качестве созаемщиков людей без тесных связей с заявителем (друзей или коллег). Но ни одна кредитная организация не запретит привлечь к сделке близкого родственника, законного супруга или сожителя, если он соответствует обязательным требованиям банка.

Близкое родство подтверждают документально, гражданский брак — с помощью перекрестного опроса. 

Чтобы убедиться в том, что партнеры действительно живут вместе, сотрудник банка звонит каждому из них и задает вопросы, связанные с общим бытом, а затем проверяет, насколько совпали ответы. При выявлении серьезных расхождений специалист может отклонить заявку.

Требования к созаемщику по ипотеке

Обычно кредиторы предъявляют одинаковые требования ко всем клиентам. И титульный, и дополнительные заемщики должны соответствовать установленным возрастным рамкам, иметь официальное трудоустройство и обладать полноценными гражданскими правами (то есть быть дееспособными). 

В зависимости от выбранного банка этот перечень может пополниться: 

• российским гражданством, 

• наличием постоянной или временной регистрации, 

• определенным стажем у действующего работодателя.

Более точные требования зависят от целей и характера привлечения третьих лиц для участия в сделке. Например, кредитора вряд ли заинтересует доход дополнительного заемщика, если учитывать его не нужно.

Если доходы созаемщика нужно учитывать при определении максимальной суммы кредитования, ему понадобится предоставить бумаги от нанимателя — копию трудовой книжки и справку о зарплате.

Как оформляется кредитный договор с несколькими заемщиками

Порядок оформления кредита с привлечением солидарных дебиторов практически не отличается от стандартной процедуры. Все заемщики подписывают один и тот же ипотечный договор, а при необходимости — и договор страхования.

К бумагам прикладывают дополнительные документы каждого участника сделки. Если зарплату созаемщика не учитывают, нужны только паспорт гражданина РФ и допдокумент на выбор (например, СНИЛС, водительское удостоверение, загранпаспорт). Если в сделке фигурирует муж или жена получателя займа, необходимо предоставить свидетельство о браке.

Если нужно учесть заработок, пакет будет пообъемнее. Прибавятся:

• справка о доходах или выписка по зарплатному счету;

• копия трудовой книжки или трудового договора, заверенная руководителем или сотрудником отдела кадров.

Также все дебиторы заполняют заявления и дают письменное согласие на обработку персональных данных. 

Банк может запросить дополнительные документы. У предпринимателя это может быть выписка с расчетного счета, у самозанятого — справка об уплате налога на профессиональный доход.

Права и обязанности созаемщика по ипотеке на квартиру

Права и обязанности сторон записаны в кредитном договоре. Они практически одинаковы для всех дебиторов по ипотеке. 

Однако у титульного заемщика есть одно преимущество — именно он становится собственником приобретенного имущества. Выделять доли другим участникам сделки не запрещено, но пункта, обязывающего это сделать, в стандартном договоре нет.

Перечень дебиторских прав включает:

• реструктуризация долга или перекредитование;

• досрочное погашение (частичное или полное);

• свободный доступ к сведениям о состоянии долга, графику погашения;

• право собственности на долю в объекте недвижимости при согласии созаемщиков.

Кстати, если дополнительный заемщик получит долю, он, как и основной дебитор, сможет обратиться в налоговую, получить имущественный вычет и компенсацию процентов по ипотеке.

К обязанностям, которые не зависят от права собственности на недвижимость, относятся:

• своевременный возврат основного долга и начисленных процентов;

• погашение пеней и штрафов, начисленных за просрочки;

• продление договора страхования имущества (это обязательное условие по ипотечным займам).

Для кредитной организации права созаемщика на купленное жилье не имеют значения. Он такой же должник, как и получатель заемных средств. Ответственность в случае чего понесут все заемщики.

При выделения доли у созаемщика появляются дополнительные обязанности: содержание объекта залога в пригодном состоянии и частичная оплата коммунальных услуг.

Есть ли у созаемщика права на купленную недвижимость

Созаемщик не становится владельцем части недвижимости автоматически. Это происходит только при совместном заключении договора купли-продажи или дальнейшем выделении доли.

Если созаемщики еще на этапе оформления ипотеки договорились о том, что будут вместе рассчитываться с кредитором, они могут сразу разделить права на имущество. 

Если такой договоренности нет, но созаемщик хочет подстраховаться на случай неуплаты основного дебитора, можно заключить дополнительное соглашение, чтобы недвижимость перешла во владение к тому, кто фактически погашал долг.

По умолчанию собственниками купленного дома или квартиры становятся только супруги. Если брачный договор не говорит об обратном, все имущество, нажитое в браке, считается совместным.

Чем он рискует

Лица, указанные в договоре на стороне дебитора, в равной степени отвечают за погашение ипотечного займа, поэтому участие в сделке в качестве созаемщика довольно рискованно. Нужно быть готовым к серьезным последствиям такого решения:

• Росту финансовых расходов

Если титульный заемщик перестает оплачивать долг перед банком, это обязан делать созаемщик. Чтобы сократить возможные потери, можно заключить соглашение о взаимных обязательствах и прописать в нем пункт о переходе права собственности к тому, кто, в отличие от другого участника договора, исправно перечислял взносы.

• Увеличению кредитной нагрузки

Информация о займе отражается в кредитной истории всех дебиторов и влияет на принятие решений по новым заявкам — банк будет исходить из того, что потенциальный заемщик уже тратит часть доходов на возврат ипотеки. Можно потерять возможность взять кредит.

• Ухудшению кредитной истории

Может случиться, что титульный дебитор не сможет внести платеж и не предупредит об этом созаемщика. Или предупредит, а у того просто не будет нужной суммы. Информация о просрочке попадет в кредитную историю и может повлиять на возможность кредитования в будущем.

Как перестать быть созаемщиком по кредиту

Подписывая договор с банком, созаемщик берет на себя обязательства по погашению основного долга по кредиту и всех начисленных процентов. Просто так отказаться от ответственности перед кредитором нельзя — для этого нужны очень веские основания.

Чтобы перестать быть созаемщиком по ипотеке, нужно согласие действующего кредитора, банка, предоставляющего услугу рефинансирования, или официальное решение суда.

• Как выйти из сделки без обращения в суд

Первый вариант — обратиться в банк с заполненным заявлением, в котором указаны основания для внесения изменений в договор. Например, расторжение брака. Нет никаких гарантий, что банк пойдет навстречу, но попытаться можно. Каждое заявление рассматривают в индивидуальном порядке.

Второй вариант — перекредитоваться в организации, которая с пониманием отнесется к вашей ситуации и разрешит сменить или исключить созаемщика.

• Как выйти из сделки в судебном порядке

Если уладить вопрос с кредитором не получилось, остается только одно — добиться необходимого решения через суд. При этом важно объяснить, почему созаемщик не может выполнять свои обязательства. 

Например, к существенным обстоятельствам относится нерабочая группа инвалидности. А вот развод с супругом суд, как правило, не считает серьезной причиной для внесения корректировок в договор.

Стоит ли становиться созаемщиком

Участие дополнительного заемщика нужно прежде всего получателю займа — банк может увеличить доступную сумму или снизить процентную ставку.

Однако сделка бывает выгодной и для самого созаемщика. Он может получить в свое распоряжение часть приобретаемого имущества и воспользоваться правом на налоговый вычет.

Минусы соучастия в договоре кредитования очевидны:

• вероятность того, что основной дебитор перестанет платить и придется целиком взять погашение в свои руки;

• кредитная нагрузка, которая может стать помехой при получении заемных средств на воплощение собственных планов.

Прежде чем соглашаться на участие в сделке в качестве созаемщика, стоит хорошо все взвесить. 

Выяснить сумму и срок кредитования, оценить возможные расходы. 

Проанализировать личные качества и надежность того, кто просит о помощи, — справится ли он с такой серьезной ответственностью, как крупный банковский заем. 

Подумать, насколько вам вообще нужно помогать этому человеку. Дружба дружбой, а забывать о своих интересах нельзя.

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи.
Действующие магазины-партнеры Халвы