На что обращать внимание при покупке квартиры

Покупка квартиры влияет на качество жизни на годы вперед. Поэтому к выбору жилья стоит подходить с холодной головой и вниманием к деталям. Иногда на первый взгляд все идеально: подходящая цена, удобный район, аккуратный ремонт. Но за внешней привлекательностью нередко скрываются нюансы, которые видны уже после сделки. 

Разберем, что нужно знать при покупке квартиры на первичном и вторичном рынке.

В этой статье:

1. Что спросить по телефону
2. Что проверить при просмотре
3. Как проверить застройщика
4. Как проверить законность постройки дома
5. Как проверить собственника
6. Какие документы нужны

Что спросить по телефону

Если вы еще в начале пути и не понимаете, как выбрать квартиру, легко попасть в ловушку бесконечных просмотров. Кажется, что без личного визита невозможно понять, подходит ли объект. Но на деле неподходящие объекты можно отсеять еще при первом звонке. Главное — знать, что спрашивать:

• Какие правоустанавливающие документы есть на квартиру и как давно она в собственности?

Важно разобраться, на основе чего человек владеет объектом: договор купли-продажи (ДКП), наследство, дарственная, долевая собственность и так далее. От этого зависит стратегия проверки жилья и будущей сделки. Короткий срок владения не всегда несет риски, но нужно дополнительно проверить документы.

• Если квартира досталась в наследство, есть ли другие законные претенденты и отказались ли они от недвижимости?

История наследников бывает очень запутанной. Порой проще отказаться от такого объекта и поискать что-нибудь другое.

Бывает так, что человек не подозревает, что ему причитается жилплощадь или ее часть. Другой наследник может этим воспользоваться: побыстрее продать жилье и получить деньги. Претендент может появиться в любой момент и потребует уже у нового собственника вернуть его законные метры. С большой вероятностью суд встанет на сторону несостоявшегося наследника.  

• Кто продает квартиру: собственник или представитель?

Если продают по доверенности, проверьте ее законность и уточните причину. Узнайте у собственника напрямую, почему он не может участвовать в купле-продаже и знает ли он, что его жилье продают.

• Актуальны ли фотографии и соответствуют ли они реальности?

Порой фото вообще нет, например только фасад дома. Скорее всего, квартира «убитая». Но в этом нет ничего плохого, некоторые специально приобретают такие объекты, чтобы сделать ремонт полностью под себя или для дальнейшей перепродажи.

Иногда в объявлениях используют старые снимки, и это вводит в заблуждение. 

• Сколько человек зарегистрировано? Есть среди них дети?

Прописанные, даже если они не собственники, сохраняют за собой право пользования жильем. Если они не захотят выписываться, придется идти в суд. А «вечных» жильцов (отказавшихся от приватизации или получателей ренты) выписать практически невозможно. Несовершеннолетних снимают с регистрации через органы опеки. 

В некоторых квартирах проживают арендаторы. Уточните, есть ли у них временная регистрация и когда они съезжают.

• Свободная продажа или альтернативная?

При альтернативной человек параллельно ищет другое жилье. Это может затянуть сроки и усложнить куплю-продажу. Свободная обычно проходит быстрее.

• Есть обременения или ограничения?

Например, ипотека, арест или другие юридические нюансы. Это влияет на схему сделки и ее сроки. 

• Использовали материнский капитал при покупке?

Тогда у детей должны быть доли, а продажу нужно согласовывать с органами опеки. Не проблема, но требует дополнительного времени и контроля.

• Есть ли у продавца все документы (выписка о количестве проживающих, основания собственности, технический паспорт и другие)? И как скоро он сможет их подготовить?

Многие заранее собирают бумаги, чтобы быстро подписать ДКП. Сведения из Росреестра можно получить мгновенно через Госуслуги, а за другими придется идти в надзорные органы, что затягивает подготовку.

• Была ли перепланировка? Законная ли она?

Неузаконенные изменения встречаются довольно часто. Покупатели по-разному относятся к ним: одни легко берут такие квартиры, а другие — сразу отказываются. 

•  Готов ли продавец подождать, если потребуется время на оформление сделки?

Часто люди находят объект, но им нужно предварительно продать свое жилье или получить ипотеку. Если собственник не ограничен сроками, он может согласиться подождать. 

• Есть ли торг?

Об этом часто стесняются спрашивать, хотя это важно. Цена в объявлении — не окончательная, и многие продавцы готовы уступить несколько сотен тысяч прямо по телефону. 

На эти вопросы уйдет 15–20 минут. Но они сэкономят вам несколько часов бессмысленных просмотров.

Что проверить при просмотре

Итак, вы договорились о встрече с собственником. Часто люди не знают, на что смотреть при покупке квартиры. Квартиры на первичном и вторичном рынках нужно оценивать по-разному.

Состояние дома и окружения

Первое впечатление складывается еще до входа в квартиру — и оно часто оказывается самым показательным.

Для новостроек

Обратите внимание на район в целом. Новые жилые комплексы часто растут быстрее, чем развивается инфраструктура. Оцените дороги, общественный транспорт, магазины, школы. Если вокруг продолжается стройка, будьте готовы к шуму, пыли и временным неудобствам.

У новостроек, несмотря на новизну дома, нужно оценивать целостность фасадов, окон и балконов. Проверьте, вывозит ли управляющая компания строительный мусор: порой он просто лежит во дворе жилого комплекса (ЖК). 

Оцените входную группу, состояние подъезда, лифтов, электрощитов. Например, на период ремонтов лифт обшивают защитными панелями, однако не все застройщики это делают. Выйдите на лестничную площадку и проверьте порядок: нет ли подтеков, мусора.

Для вторички

Здесь уже реальная картина жизни. Посмотрите на состояние фасада, двора, подъезда. Чистота, работа лифтов, наличие камер или консьержа. Это говорит о качестве управления домом и проживающем контингенте. 

Транспорт и инфраструктура

Локация может повысить ценность квартиры или сделать повседневную жизнь неудобной.

Для новостроек

Уточните, как добираться до центра или работы в часы пик. Часто новые районы страдают от нехватки транспорта и перегруженных дорог. На карте все выглядит близко, а по факту путь занимает гораздо больше времени.

Для вторички

Проверьте маршруты: пройдите до остановки, оцените частоту транспорта. Плюс вторички в том, что инфраструктура уже готова, осталось понять, насколько она соответствует вашим привычкам.

Состояние квартиры и коммуникаций

Даже аккуратный ремонт порой скрывает технические проблемы, которые проявятся позже.

Для новостроек

Осматривайте качество отделки (если она есть): ровность стен, исправность окон, дверей. Проверьте, как работают инженерные системы: вода, отопление, вентиляция. 

В новых домах ошибки застройщика встречаются чаще, чем кажется. Для тщательной проверки пригласите независимого эксперта. Он знает, на что обратить внимание, и выявит скрытые дефекты при помощи профессионального оборудования.

Для вторички

Ищите следы износа: подтеки на потолках, запахи, плесень, состояние труб и проводки. Обязательно проверьте напор воды, работу розеток, радиаторов (если отопительный сезон). Старые коммуникации порой требуют серьезных вложений.

Планировка

Она напрямую влияет на комфорт, даже если это не сразу очевидно.

Для новостроек

Если ищете небольшую жилплощадь, например студию или евродвушку (объединенные кухни-гостиные), подумайте, подходит ли вам такой вариант. Также уточните, можно ли вносить изменения в планировку.

Для вторички

Сверьте фактическое состояние с техническим паспортом. Если есть перепланировка, узнайте, узаконена ли она. Иначе возникнут сложности при оформлении сделки или после нее. Например, собственника могут заставить вернуть квартиру в изначальный вид за свой счет.

Соседи и атмосфера в доме

Вместе с квартирой вы «покупаете» и соседей. А они влияют на качество жизни.

Для новостроек

Дом может быть заселен частично, поэтому соседей вы встретите не сразу. Зато видны плотность застройки и количество квартир. Это влияет на будущую нагрузку на лифты, двор и парковочные места.

Для вторички

Пообщайтесь с жильцами (если возможно), прислушайтесь к шуму, обратите внимание на обстановку в подъезде. Иногда этот фактор становится решающим.

Документы и соответствие информации

Даже на просмотре не забывайте о базовой проверке.

Для новостроек

Уточните стадию готовности дома, сроки сдачи, условия передачи квартиры. Если дом уже сдали, запросите документы на объект. Какие — читайте ниже.

Для вторички

Сверьте ключевые параметры: площадь, планировку, количество собственников. Все должно совпадать с объявлением.

Еще только копите на жилье? Не откладывайте просто так — заставьте деньги работать на вас. Открывайте вклад, и пусть проценты приближают вас к осуществлению мечты.

Как проверить застройщика

Многие предпочитают брать первичное жилье: по сравнению со вторичным, у него нулевая история, а значит, меньше рисков нарваться на недобросовестного продавца.

Перед тем как выбирать квартиру в новостройке, обязательно проверьте застройщика. Например, на портале «Единый реестр застройщиков». 

Репутация

Начните с общего «портрета» компании. Посмотрите, сколько лет застройщик работает на рынке, какие объекты уже реализовал и что с ними стало. Были ли задержки, насколько жильцы довольны качеством домов? Изучите отзывы и, если есть возможность, съездите в уже сданные дома: это даст более объективное представление, чем реклама.

Юридическая прозрачность 

Убедитесь, что перед вами не формальная структура, а реальная работающая организация.

Проверьте регистрационные данные: 

• дату создания, 
• виды деятельности, 
• учредителей. 

Это помогает оценить устойчивость бизнеса. Молодые компании — не всегда риск, но в этом случае стоит быть особенно внимательными.

Соблюдение сроков строительства

История прошлых проектов — один из самых показательных критериев.

Хорошо, если застройщик регулярно сдает дома вовремя или с минимальными задержками. А вот систематические переносы сроков — повод задуматься. Даже если текущий проект выглядит привлекательно, такие риски могут обернуться длительным ожиданием.

Ход строительства

Не стоит верить красивой рекламе. Посмотрите реальные отчеты со стройки.

Застройщики обязаны публиковать фотографии и информацию о ходе работ. Оценивайте не отдельные снимки, а динамику: есть ли прогресс от месяца к месяцу. Если стройка «замирает» надолго, это повод задать дополнительные вопросы.

Как проверить законность постройки дома

Не очевидный, но важный момент — статус земли, на которой ведут строительство.

У застройщика должно быть законное право на участок: собственность или долгосрочная аренда. В последнем случае девелопер арендует землю у государства на срок до 49 лет. После того, как жилой дом поставят на кадастровый учет, землю бесплатно переводят в общую долевую собственность владельцев квартир. Эти данные можно проверить через официальные реестры. 

Проблемы с землей — один из самых серьезных рисков в новостройках. Поэтому перед тем, как выбрать квартиру для покупки, проверьте дом в реестре проблемных объектов.

Запросите документы на строительство

Надежный девелопер не скрывает документацию. В первую очередь проверьте:

• разрешение на строительство,
• проектную декларацию,
• разрешение на ввод в эксплуатацию (если дом уже готов).

Эти документы должны быть в открытом доступе: на сайте компании или в официальных государственных системах. Если информацию скрывают или предоставляют неохотно, это тревожный сигнал.

Ознакомьтесь с проектной декларацией

Это один из ключевых документов, который содержит всю информацию о застройщике и о проекте: характеристики дома, сроки строительства, финансовые показатели компании, планы по благоустройству территории. 

Уточните финансирование проекта

Если застройщик работает с проектным финансированием и эскроу-счетами, это снижает риски для покупателя. Если проект прошел финансовую проверку, он надежнее.

Как проверить собственника

При покупке вторичной недвижимости большую роль играет человеческий фактор. Даже если квартира идеальная, собственник может оказаться проблемным. 

Что проверить:

1. Есть ли статус должника или банкрота, открытые судопроизводства по изъятию собственности

Где: сайт ФССП (можно проверить самостоятельно), выписка из БКИ, Единый реестр сведений о банкротстве (можно проверить самостоятельно).

Зачем: если у человека много долгов, которые он не может выплатить самостоятельно, есть риск, что он инициирует процедуру банкротства.

Да, уполномоченное лицо будет проверять все заключенные договоры за последние три года. Но недействительными признают только те, которые нарушают права кредиторов. 

По словам риелтора, проверять нужно всех. Даже если человек выглядит как успешный бизнесмен и ездит на дорогих авто. Как раз у таких могут быть задолженности перед банками.

2. Подлинность паспорта и отсутствие розыска

Где: официальный сервис МВД (можно проверить самостоятельно), база данных розыска.

Зачем: если документ поддельный, аннулированный или собственник в розыске, сделку могут признать недействительной. Это базовая, но обязательная проверка личности.

3. Дееспособность

Где: психоневрологический и наркологический диспансеры (предоставляет продавец).

Зачем: если человек признан недееспособным или ограниченно дееспособным, он не имеет права самостоятельно подписывать ДКП. Даже если внешне все выглядит нормально, в будущем это станет причиной оспорить сделку через суд.

4. Семейное положение и согласие супруга

Где: нотариус, отдел загс (предоставляет продавец).

Зачем: если квартиру приобретали в браке, это совместно нажитая собственность. Для продажи необходимо согласие второго супруга, заверенное нотариусом.

Если собственник на момент покупки не состоял в браке, он должен запросить в отделе загс подтверждающую справку.

5. Соответствие собственника документам на квартиру

Что проверить: выписка из ЕГРН с Госуслуг или сайта Росреестра (предоставляет продавец).

Зачем: убедиться, что перед вами законный владелец недвижимости. Бывают ситуации, когда продает не собственник, а третье лицо без достаточных полномочий. Это серьезный риск. 

6. Основание владения квартирой

Что проверить: правоустанавливающие документы (предоставляет продавец).

Зачем: важно понимать, каким образом квартира перешла в собственность (покупка, наследство, дарственная). Некоторые основания (например, недавнее наследство) могут быть связаны с потенциальными спорами и претензиями третьих лиц.

7. Доверенность (если продает представитель)

Что проверить: нотариальная доверенность (предоставляет продавец/представитель).

Зачем: сделки по доверенности требуют особой осторожности. Убедитесь, что документ действителен, не отозван и дает право на продажу. Иначе есть риск столкнуться с мошенничеством.

Какие документы нужны

Чтобы сделка состоялась, у продавца должны также быть:

• Технический паспорт, который показывает реальный план квартиры. Также туда вносят сведения о законности перепланировок. Если паспорта нет, его заказывают в БТИ или в МФЦ. 
• Справка о регистрации по форме 9 («О составе семьи»). Для купли-продажи лучше заказать архивную: она показывает всех, кто когда-либо был зарегистрирован в жилье. Получить ее можно в офисе МФЦ, в местных государственных органах, в управляющей компании или в ТСН.   
• Справка по форме 12 («О снятии с регистрации некоторых категорий граждан»). Она показывает граждан, которые временно сняты с регистрации по определенным причинам. Например, они находятся в заключении, на длительном лечении, в доме престарелых, на службе в армии и так далее. В любой момент они могут вернуться и требовать законного проживания. Особенность в том, что в справке не указывают ФИО этих людей, только их количество. Поэтому личности нужно уточнять у собственника. 
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Берут в управляющей компании или в ТСН.

Хорошая квартира — не только удачное расположение или свежий ремонт, а еще юридическая чистота, понятная история и прозрачная сделка. Чем внимательнее подойдете к выбору, тем спокойнее будет жизнь после покупки.