Как купить дачу без посредников: пошаговая инструкция

Вопрос, какие нужны документы при покупке дачи, особенно актуален, если вы не планируете пользоваться услугами агентства недвижимости. Расскажем, как купить дачу без посредников и на что обратить внимание при выборе загородного дома или участка.

Алгоритм действий

Покупка дачи — процесс небыстрый. Чтобы снизить риски и обеспечить безопасность сделки, есть несколько рекомендаций от риэлторов.

1. Решите, какую дачу вы хотите купить

Определите критерии, по которым вы будете выбирать загородную недвижимость. Удобнее даже выписать их на отдельном листе и обсудить с близкими. Только учтите, что каждый пункт сильно повлияет на стоимость объекта.

Например, какая площадь участка должна быть, какие коммуникации проложены (вода, электричество)? Планируете ли вы использовать дачу для садоводства или выращивания овощей? Будете ли вы ездить на авто или на электричке, сколько времени готовы тратить на дорогу? Нужен ли вам поблизости водоем или лес?

2. Определите бюджет

Заложите максимальную сумму, которую вы готовы потратить на покупку дачи. Учтите не только стоимость самого участка, но и дальнейшие расходы на ремонт или строительство, проведение коммуникаций и прочие траты.

3. Исследуйте рынок

Изучите объявления о продаже недвижимости в выбранном районе. Узнайте о ценах на схожие участки и сравните их.

Обратите внимание на изменение стоимости в течение последних лет. Так вы поймете перспективы роста цены приобретаемой недвижимости.

4. Проверьте юридическую чистоту объекта

Перед покупкой дачи необходимо тщательно изучить документы. Убедитесь, что продавец имеет право на продажу участка: он собственник или действует по нотариальной доверенности.

Уточните наличие залогов, ограничений или споров, связанных с участком или домом. Существенных отличий от проверки квартиры на обременение здесь нет.

5. Заключите предварительное соглашение

Предварительное соглашение с продавцом — подтверждение, что вы всерьез намерены приобрести конкретную недвижимость.

Как правило, в этом документе стороны прописывают условия сделки, сроки и размер задатка.

6. Проведите техническую экспертизу

Желательно, чтобы специалисты дали письменное заключение о состоянии построек, коммуникаций и земли. Это поможет избежать непредвиденных расходов, если планируете в дальнейшем выполнять на объекте любые работы по ремонту и строительству.

Экспертиза обойдется минимум в 20 тысяч рублей, в зависимости от региона, перечня вопросов и особенностей объекта недвижимости.

7. Заключите договор купли-продажи

Наконец, после череды формальностей можно составлять главный документ. Чтобы ничего не упустить, обратитесь к нотариусу или частному юристу.

8. Оплатите покупку

Согласуйте с продавцом способ расчета и передайте деньги с учетом договоренностей.

Убедитесь, что все финансовые транзакции проводятся через безопасные каналы, например банковскую ячейку.

9. Зарегистрируйте сделку

После оплаты передайте весь комплект документов в МФЦ или региональное отделение Росреестра. Через несколько дней вы получите свидетельство, гарантирующее ваше законное право на владение участком.

Дача — дорогостоящее имущество, и его покупка требует внимательности и понимания особенностей таких сделок. Сопровождение логичнее доверить профессиональным риэлторам или юристам. Но если хотите сэкономить или уверены в своих силах — пожалуйста.

Екатерина Крапивина, директор по продажам Millennium Park в Villagio Realty, отмечает: если вы рассчитываете на покупку недвижимости своими силами, стоит обратиться за рекомендациями к друзьям и знакомым. Они могут посоветовать дачу, которая в настоящий момент продается в их или соседнем поселке.

Екатерина Крапивина рекомендует проанализировать:

• насколько удобно направление;

• какая транспортная доступность (текущая и планируемая);

• какая социальная инфраструктура есть рядом и прочее.

Все это требует от покупателя достаточного количества времени, мобильности, терпения и ответственного подхода к делу.

Какие документы должны быть на дом с земельным участком у собственника

Как отмечает Екатерина Крапивина, у продавца должны быть:

• выписка из ЕГРН;

• договор — основание возникновения права собственности.

Обычно еще смотрят, покупал ли текущий владелец этот дом за счет своих средств или заемных, состоит ли он в браке и еще целый ряд моментов на усмотрение сторон.

Дмитрий Овечкин, ведущий эксперт по загородной недвижимости «‎Этажи», советует провести полную юридическую проверку покупаемого объекта недвижимости и его владельца: банкротство, каким образом приобретался объект и многое другое.

«Поэтому лучше, если вы заключите сделку через нотариуса, хоть за это и придется заплатить», — добавляет Екатерина Крапивина.

На что обратить внимание при покупке дачи

Как отмечает Дмитрий Овечкин, самый простой способ проверить дом на качество — обратиться в компанию, которая проводит специальную экспертизу и отмечает слабые места построек. Ведь некоторые технические нарушения можно не увидеть при беглом осмотре.

Если не хочется тратить деньги на вызов экспертов, вот что покупатель должен сделать самостоятельно.

Проверить цоколь и чердак

Цокольный этаж в доме — зона риска. Есть ли там грибок, плесень и места, где проникает вода? Может, неправильно сделана гидроизоляция, что приводит к образованию влаги на цокольном этаже? Даже от этого вода может подняться на первый этаж и выше.

Посмотрите на состояние чердака, как сделана кровля. Есть ли на стенах протечки, подтеки. Они могут быть замазаны свежей штукатуркой, которая маскирует проблему.

Исследовать фасады

Обратите внимание на наличие трещин на внешних сторонах дома. Повреждения могут быть разные: какие-то говорят об усадке дома (тогда это нестрашно), но другие — о нарушении технологии строительства.

Трещины бывают и внутри дома. Когда дом без отделки, дефекты особенно заметны.

Оценить теплоизоляцию

Если покупаете дом в холодный сезон, возьмите тепловизор. Пройдитесь по дому и посмотрите, где сосредоточены очаги проникновения холода. Так вы сразу поймете, что дом возведен с нарушением технологии строительства. Сохранение тепла критически важно, даже если вы не планируете жить постоянно.

Проверить коммуникации

Электричество, газ, вода и водоотведение либо канализация — неотъемлемая часть дома или земельного участка.

Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet, подчеркивает: у продавца должны быть документы на каждый вид коммуникаций. Это технические условия, договоры на обслуживание и подтверждение отсутствия задолженности.

Источником воды может быть колодец, скважина либо центральное водоснабжение.

Водоотведение — городская канализация, если дом находится в черте города. За его пределами, как правило, устанавливают септики. О них тоже нужна подробная информация: как давно были установлены, в рабочем ли состоянии и так далее.

Что касается газа, часто дачники пользуются газгольдерами. Юлия Дымова рекомендует уточнять, есть ли газоснабжение, где проходит труба и сколько стоит подключение.

Узнать, кто и когда строил дом

Как правило, вопросы вызывает дом, которому уже 20–30 лет, но в нем не было капитального ремонта. Естественный износ здания может быть причиной скрытых дефектов.

Если дом более «свежий», можно запросить проект, по которому он строился. Так вы поймете, какая строительная компания его возводила, кто проектировал.

Крупные компании обычно строят дачи с соблюдением всех стандартов. А вот частные бригады нередко собирают постройки без всяких проектов — Дмитрий Овечкин отмечает, что это зона повышенного риска.

В процессе выбора дачи наверняка будут возникать непредвиденные траты. Так что хорошо бы всегда иметь источник дополнительных средств под рукой. Халва поддержит, даже когда нет свободных средств, — в помощь заемные средства, которые можно переключить в любой момент одним кликом в мобильном приложении.

Главное

Виктор Лукин, генеральный директор ГК «Стройсинтез», рекомендует приехать в поселок, где вы хотите приобрести дачу, и познакомиться с жителями. Есть вероятность, что они посоветуют нужный дом. Второй вариант — искать объект на досках объявлений от прямого продавца.

Собственник должен предоставить покупателю:

• документы на собственность, в том числе и на землю, и на дом;

• проект дома;

• исполнительную документацию — информацию, как строилась дача, а также фото, сделанные во время строительства.

При покупке дачи обратите внимание на качество постройки, на наличие трещин, осадков, плесени. Проверьте работоспособность систем отопления, электрики, воды.

«В целом перед покупкой дачи стоит посмотреть, насколько жилье соответствует нормативам строительства», — подытоживает Виктор Лукин.

Юлия Дымова дополняет: «Запросите техническую документацию на дом. Проверьте этажность и площадь, которая заявлена в Росреестре, — соотнесите с тем, что по факту на участке».

Обязательно запросите подтверждение регистрации дома и законности его строительства. Уточните, как оформлены другие строения на земельном участке.

Проверяйте собственников, переходы права и прочие юридические особенности.

Юлия Дымова рекомендует проверить на всех внешних ресурсах информацию о проведении межевания. Обратитесь к геодезистам, чтобы сделать так называемый вынос точек в натуру. Тогда в последующем не будет споров с соседями по поводу того, как поставить забор.

Еще нужно проверить возможное обременение, ограничения на земельном участке. Эта информация содержится в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) либо в правилах землепользования и застройки, которые утверждаются по каждому муниципальному образованию.

Никто не снимает и риски, связанные с проверкой правоспособности и дееспособности продавца. «Проверьте возможную историю существования и перехода права собственности», — заключает Юлия Дымова.

Самостоятельная покупка дачи требует внимательности и осведомленности. Если возникают вопросы или сомнения, лучше обращаться за консультацией к специалистам, чтобы избежать неприятных сюрпризов в процессе сделки и в последствии. За сопровождением купли-продажи дачи можете обратиться в агентство — тем более что комиссию заплатит продавец.