Чем апартаменты отличаются от квартиры и стоит ли в них жить

Апартаменты бывают сервисные и несервисные. И хотя по факту в этих помещениях живут, жилыми они не являются. Поговорили с экспертами о том, что такое апартаменты и в чем их плюсы и минусы.

В статье рассказывается:

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Чтобы понять, что такое апартаменты, нужно провести различия между ними и квартирами. «Это два разных типа недвижимости, хотя оба термина часто ошибочно используют как синонимы», — рассказывает Кристина Дудко, коммерческий директор девелоперской компании Glincom.

Основное различие — в статусе объектов. Апартаменты — нежилая недвижимость. Следовательно, в них нельзя получить постоянную регистрацию (так называемую прописку) — только временную по месту пребывания, и то не везде. 

Кроме того, коммунальные расходы и налог на имущество выше, однако за счет более низкой стоимости лота (в среднем 15%, но этот показатель постепенно снижается) в долгосрочной перспективе покупатель все равно экономит. 

Кристина Дудко, коммерческий директор девелоперской компании Glincom:

Покупатели апартаментов не могут получить налоговый вычет после сделки, нельзя приобрести апартаменты и в рамках льготных программ ипотеки (обычная ипотека действует). 

У застройщиков апартаментов нет обязательств по созданию социальной инфраструктуры, в отличие от компаний, реализующих проекты классических жилых домов. 

Но сейчас конкуренция на рынке очень высокая, а покупатели становятся все более требовательными, поэтому девелоперы стремятся создать в апарт-комплексах максимально разнообразную инфраструктуру, чтобы привлечь покупателей. 

Среди апартаментов выделяют сервисные и несервисные. Если в первом случае это условно гостиницы, в которых управляющая компания предоставляет различные сервисы, то во втором — псевдожилье. 

То есть это объекты недвижимости, в которых живут, но по закону такие апартаменты не считаются жилыми помещениями — дома построены на земельных участках, где не предусмотрено жилищное строительство.

С этой точки зрения с сервисными апартаментами ситуация обстоит несколько иначе. 

Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy:

Легальные апартаменты — определенный законом тип номерного фонда в гостиничном комплексе. Отличаются от квартир тем же, чем гостиница отличается от жилого дома: 

• высоким уровнем сервиса; 

• наличием гостиничного сервиса как такового, чего в жилых домах по определению быть не может;

• возможностью регистрации проживающих на пять лет, что, правда, дает возможность пользоваться всеми социальными сервисами. 

В то же время на рынке Москвы (и не только столицы, прим. ред.) существуют нелегальные апартаменты — так называемые ‎псевдоквартиры, которые не являются ни жилым, ни гостиничным фондом, располагаясь в административных, производственных, офисных зданиях, и не имеют гостиничного сервиса. В таких «‎псевдоквартирах» нет возможности даже временно зарегистрироваться.

Независимо от того, какой тип недвижимости вы приобретаете, со временем захочется сделать ремонт под себя. Воспользуйтесь картой рассрочки «Халва» от Совкомбанка, чтобы получить максимум выгоды. 

При оплате своими деньгами можно заработать повышенный кешбэк, а заемные средства позволяют тратить столько, сколько составляет кредитный лимит. Это очень удобно, когда не нужно подписывать договор рассрочки с магазином каждый раз. С Халвой все формальности уже решены: вам остается только ежемесячно возвращать равными частями сумму и продолжать пользоваться картой. 

Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL:

Апартаменты — это нежилые помещения. Со всеми вытекающими ограничениями и невозможностью, скажем, тарификации света/воды/тепла в соответствии с тарифами жилого объекта.

Учитывая, что собственники апартаментов также владеют общедомовым имуществом в соответствии со своей долей, платить им придется не только за свой апартамент, но и за эксплуатацию вышеуказанной доли здания. А это часто гораздо накладнее, чем по обычному жилому дому.

На вопрос, можно ли жить в апартаментах постоянно, ответ положительный. Сейчас многие выбирают апартаменты для постоянного места проживания.

Все зависит от личных предпочтений и конкретной ситуации. Кристина Дудко отмечает, некоторые покупатели предпочитают традиционные квартиры или дома из-за прописки и более дешевых ЖКУ. 

Илья Фролов иронизирует, что постоянно жить можно везде, даже в заводском цехе. Разница заключается в том, что постоянное проживание в «‎псевдоквартирах» — это нарушение закона и вида целевого использования недвижимости, масса неудобств, связанных с повышенными налогами и эксплуатационными расходами, отсутствием регистрации и другими проблемами. 

Эвелина Ишметова соглашается с коллегами и заявляет, что жить в апартаментах постоянно можно. Особенно если не пугает возможность изъятия за долги. Это же не жилье, и даже в случае, если это единственная собственность, изъять апартамент официально имеют право.

Также по апартаментам нет никаких вычетов, субсидий. Без разницы, кто является покупателем.

Как рассказывает Эвелина Ишметова, за апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой (0,5%). А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, людей с инвалидностью и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Эксперт утверждает, что в апартаментах по-прежнему множество вопросов с регистрацией по месту жительства, потому чаще всего их покупают те, у кого эти вопросы решены.

Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy:

В то же время снять в пятизвездочной гостинице свой собственный номер и постоянно в нем проживать — очень удобно. Многие миллиардеры давно используют этот формат, проживая в своих собственных гостиницах, а теперь он доступен многим, так как есть возможность купить не всю гостиницу целиком, а отдельный номер.

Безусловно, нужно учитывать, что сервис пятизвездочного отеля дорого стоит, и цена такого проживания несколько выше цены проживания в обычной квартире.

Преимущества и недостатки

Кристина Дудко выделяет следующие сильные и слабые стороны типа недвижимости.

Плюсы: 

• удобства и сервисы. Многие апартаменты предлагают различные опции — бассейн, тренажерный зал, зона отдыха, а также услуги консьержа;
• безопасность. В новых комплексах, особенно премиального и элитного класса, закрытая охраняемая территория с видеонаблюдением;
• инфраструктура. Современные апарт-комплексы имеют обширную инфраструктуру для жильцов, включая магазины, кафе, салоны красоты, фитнес-центры, кинотеатры.

Минусы:

• более высокие расходы. Сервисные апартаменты, предлагающие различные услуги для жильцов вроде уборки или питания, обычно дороже стандартных квартир и апартаментов;
• в теории по соседству с жилыми апартаментами может открыться офис, но в современных проектах это практически исключено;
• нет возможности сделать постоянную регистрацию. Однако для большинства покупателей это не проблема, поскольку в высоком ценовом сегменте люди, приобретающие апартаменты, как правило, уже имеют квартиры и рассматривают апартаменты с точки зрения других преимуществ (локация, инфраструктура, концепция проекта и так далее).

Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy:

С точки зрения инвестиционного актива номерным фондом в гостинице легче управлять и масштабировать свои инвестиции, так как все операционные задачи решает управляющая компания, а инвестор тратит минимум внимания на управление. 

Доходность номерного фонда гораздо выше доходности жилой недвижимости, цены на апартаменты ниже цен на аналогичные квартиры, а для юридических лиц есть дополнительный бонус — в цену апартаментов включен НДС. 

Что же касается «‎псевдоквартир», то отсутствие управляющей компании влечет и отсутствие любых сервисов. В таких комплексах много проблем возникает с управлением самим домом, так как управление нежилым зданием силами собрания собственников нежилой недвижимости несколько сложнее, чем управление многоквартирным жилым домом. 

Так называемые ‎апартаменты, расположенные на административных, производственных площадях являются нежилой недвижимостью. В отличие от гостиничного комплекса они облагаются повышенным налогом на имущество, а также в них вообще невозможно зарегистрироваться, ни на пять лет, ни постоянно.

Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL:

Обычные плюсы апартов — цена при покупке. Она обычно ниже. 

Второй плюс и он же минус — возможность организовать офис в своем имуществе. Это могут сделать и соседи. Третий — тут нет режима тишины, как в жилье.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. Остальное, как правило, минусы.

Главное

Апартаменты не являются жильем, но в них можно жить. Для постоянного проживания больше подходят апартаменты несервисного типа, так называемые псевдоквартиры, они же — псевдожилье. 

Для заработка на инвестициях актуальнее рассматривать сервисные апартаменты. Для клиентов же это возможность наслаждаться всеми удобствами, как в гостинице, но ощущать себя как в квартире.

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи. Действующие магазины-партнеры Халвы