Исчезнут ли микроквартиры после запрета на их строительство: разъяснение

В Москве вступил в силу указ мэрии, запрещающий строить квартиры площадью меньше 28 кв. м. Аналогичные ограничения уже есть или готовятся еще в нескольких регионах. Значит ли это, что сверхкомпактные жилища исчезнут с рынка в ближайшее время? Разбираемся с Халва Медиа.

Требования по минимальному метражу распространяются в том числе на помещения, в которых «жилая комната не отделена внутриквартирными перегородками от кухни», то есть, студии (самый компактный тип строящегося жилья и один из самых популярных).

Новые нормы в столице вступили в силу с начала августа. Однако они распространяются, во-первых, только на жилые помещения, во-вторых, только на дома, проекты которых не были одобрены до 7 мая 2024 года, и в-третьих, только на первичный рынок.

Есть ли ограничения в регионах

В Ленинградской области уже несколько лет запрещено строить студии площадью меньше 25 кв. м. По решению губернатора Александра Дрозденко с июля минимальная площадь выросла до 28 км. м.

Аналогичный запрет с начала года действует в Екатеринбурге.

Известно о подготовке подобных проектов еще в ряде регионов, но пока они официально не анонсированы.

Исчезнут ли сверхкомпактные новостройки

Проекты, одобренные в первые месяцы нынешнего года, превратятся в готовые дома только через несколько лет. Таким образом, новые «однушки» меньше 28 кв. м никуда не денутся в ближайшие годы.

В мае 2024 года президент России Владимир Путин поручил обеспечить россиян жильем площадью не меньше 33 кв. м на человека к 2030 году и не менее 38 кв. м на человека к 2036 году. По данным Росстата, в конце 2023 года этот показатель составлял 28,8 кв. м на каждого.

В том же месяце глава «ДОМ.РФ» Виталий Мутко заявил, что квартиры площадью менее 35 кв. м могут быть выведены из программ льготной семейной ипотеки: целью введения субсидированных кредитов была поддержка демографии, но маленькие квартиры очевидно покупаются не для проживания больших семей.

Студии площадью меньше 28 «квадратов» чаще всего встречаются в новостройках низкого и среднего ценового уровня. Отказ от них снизит доступность жилья в целом, рассказали Forbes специалисты. Это приведет к падению спроса на первичном рынке, а также к большим расходам застройщиков — в первую очередь тех, которые не успели согласовать проекты и теперь будут вынуждены их переделывать. Эти издержки войдут в цену новых квартир.

Сохранятся ли маленькие студии в апартаментах

Апартаменты по закону считаются не жилым помещением, а коммерческой недвижимостью. На них не распространяются ограничения по размеру, прописанные для квартир. Таким образом, застройщики могут продолжать строить малогабаритные студии, если дом будет иметь статус не ЖК, а апартаментного комплекса. Однако нельзя гарантировать, что эта недвижимость будет раскупаться с такой же активностью, как квартиры.

При тех же размерах ипотека на апартаменты будет дороже, чем на квартиру. Из-за статуса нежилого помещения никакие льготы и субсидии на эту ипотеку не распространяются, а минимальный взнос и процентная ставка будут выше.

Жизнь в апартаментах дороже, чем в квартире: налоги выше и без вычетов, а коммунальные услуги там оплачиваются по коммерческим тарифам. При этом для расчета количества необходимой городской инфраструктуры учитывается только жилая площадь, то есть, мест в садах, школах и больницах людям, живущим в апартаментах, может не хватить.

Также в апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию (прописку). Только временную по месту пребывания, и то не во всех. Не всем это важно, но для получения некоторых региональных льгот (например, бесплатного санаторно-курортного лечения) необходима именно постоянная регистрация.

Миниатюрные квартиры на вторичном рынке

Требования, прописанные указах региональных властей, касаются только новостроек. На вторичном рынке останутся как относительно новые малогабаритные квартиры, так и «студии», переделанные из коммуналок в старом фонде.

По данным ЦИАН, подобных проектов больше всего в Санкт-Петербурге. В продаже встречаются студии площадью меньше 10 «квадратов» в домах XIX века в центре города. Благодаря высоким потолкам некоторые из них даже делают двухэтажными, рассказали «Российской газете» эксперты.

Подобные студии — рискованное вложение для покупателя. Если они находятся в рамках границ комнаты в коммуналке, это легальный объект недвижимости (хотя перепланировка может быть спорной или незаконной).

Если же продавец снес прежние стены и «нарезал» площадь по-новому, покупатель приобретает просто метры, а не конкретный объект. Его сложно или невозможно перепродать и оставить в наследство, а большинство вариантов перепланировки узаконить нельзя. Например, перенос мокрых точек можно легализовать только если этажом ниже находится не другая квартира, а нежилое помещение.

Такая перепланировка может просуществовать долго, но если ее обнаружат, например, по жалобам соседей, суд обяжет владельцев вернуть квартиру в исходное состояние за собственный счет.

Из-за незаконности перепланировки приобрести такое помещение в ипотеку тоже невозможно, поскольку банк проверяет продаваемые объекты перед одобрением сделки. Купить эти метры можно только за собственные средства или в кредит, но не ипотечный, а обычный, напоминает Rambler.

В Сочи и других курортных городах миниатюрные квартиры также пользуются популярностью. Их покупают как для себя, так и для сдачи посуточно туристам, так и для себя в качестве «дачи».