Ипотека или аренда квартиры: что лучше и выгоднее в 2024 году

Ипотека или аренда — извечный вопрос, ответ на который не так прост, как кажется. У любого выбора свои последствия. Расскажем, что лучше: снимать квартиру или взять ипотеку, как будет выгоднее и можно ли вообще это подсчитать.

В статье рассказывается:

Ипотека или съем — такая дилемма стоит перед большинством молодых людей. Собственное жилье кажется надежнее, а арендованное — дешевле. Но можно ли однозначно ответить на вопрос, что выгоднее ипотека или аренда? Придется учесть сразу несколько факторов. Для начала развенчаем пару мифов.

Можно ли подсчитать, что выгоднее

Все расчеты приблизительные. Многие строят умозаключения на целой цепочке допущений. Для точных расчетов нам потребуются цифры, а для этого нужны такие вводные:

• размер инфляции в ближайшие 10–25 лет;

• рост стоимости недвижимости;

• рост арендной платы.

Ничего из этого точно подсчитать мы не можем, и даже прогнозы будут выглядеть как гадание на кофейной гуще.

Например, инфляция за пять лет с 2016 по 2020 составляла в среднем 4% в год. А в следующие четыре года она удвоилась — даже по самым оптимистичным оценкам.

Аренда квартир за те же пять лет с низкой инфляцией почти не дорожала. Зато в период с 2020 цены повысились на 22–28%. Причем основное подорожание пришлось на последние годы.

С 2020 года квартиры подорожали на 82%, причем самые дешевые — малогабаритные студии — взлетели в цене почти в два раза.

Что и в каких пропорциях будет расти в ближайшие годы, мы не знаем. Точно можно сказать одно — просадки цены квартир в рублях пока что еще не было. Рост цен играет на руку тем, кто выбрал ипотеку, — у них платежи фиксированные — и невыгоден арендаторам — они будут платить больше.

Разумеется, если стоимость недвижимости в рублях не падала раньше, это не значит, что этого не случится в будущем. К тому же всегда есть другие факторы риска, например стихийные бедствия, катаклизмы.

Можно ли подсчитать, что лучше

Сделать это невозможно, потому что «лучше» — сугубо индивидуальная мерка. У каждого человека свой стиль жизни и свои планы на будущее.

К тому же мир быстро меняется. Сегодня вы уверены, что будете жить в своем городе, а завтра — переезжаете по работе. И ипотека из возможности обзавестись собственным домом становится серьезным финансовым бременем.

Преимущества и недостатки ипотеки

Начнем с плюсов.

• Фиксированный платеж, который уменьшается

Инфляция всегда работает на взявших ипотеку: фиксированный платеж в рублях становится меньше в реальном выражении и в процентах от дохода. По данным Росстата, инфляция за последние пять лет в России составила 41%, а по данным The Economist — 103%.

Разумеется, рост зарплат не всегда поспевает за ростом инфляции, но в течение нескольких лет соотношение обычно выравнивается.

• Рост активов

Недвижимость также растет в цене, по опыту прошлых годов, как минимум на размер инфляции. Это позволяет защитить сбережения.

Копить на недвижимость — проигрышная стратегия. В долгосрочной перспективе деньги обесцениваются, а квартиры могут дорожать скачкообразно, что мы наблюдали в 2020 году.

Тут нужно отметить, что другие способы инвестиций, например акции и ценные бумаги, могут быть выгоднее.

• Бонусы от государства

Можно получить налоговый вычет на приобретение недвижимости — максимум 260 000 рублей и на уплаченные проценты по ипотеке — максимум 390 000 рублей.

• Легальный статус

В России арендаторам почти никогда не делают даже временную регистрацию, а тем более постоянную. При этом долго жить без нее — нельзя. Штраф — до 5000 рублей.

Только с ней получится отдать ребенка в детский сад у дома, устроить в школу или получить лечение по квотам. Для прописанных в другом регионе все это станет проблемой.

• Нематериальные преимущества

У своей недвижимости есть плюсы, которые сложно измерить деньгами: можно сделать тот ремонт, который хочется, или завести домашних животных, с которыми снимать квартиру проблематично.

А теперь поговорим о минусах.

• Цена

Главный минус, который останавливает многих от покупки собственного жилья, — это высокий первоначальный взнос. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в России в 2023 году составила 4 600 000 рублей. Первоначальный взнос для такой недвижимости должен быть не меньше 20%, то есть 920 000 рублей.

Накопить почти миллион, особенно снимая квартиру, достаточно сложно. Но это еще далеко не все расходы. При минимальном первоначальном взносе ежемесячные платежи будут значительно выше арендной платы.

Например, если брать квартиру в ипотеку на 30 лет за 4 600 000 рублей по рыночной ставке в 19,8%, то ежемесячный платеж составит 61 884 рубля. А это значительно дороже средней аренды однокомнатной квартиры даже в Москве и Санкт-Петербурге.

Рассмотрите льготную ипотеку на новостройки: по ней ставка субсидируется, поэтому она обходится дешевле.

Например, в Совкомбанке дают ипотеку по ставке 7,99%, но только при страховании имущества, титула и здоровья. Первоначальный взнос вырастет до 30% и составит уже 1 440 000 рублей. Зато ежемесячный платеж при максимальном сроке будет всего 24 631 рублей, что уже сравнимо с платежами по аренде.

• Ответственность за недвижимость

Все, что может случиться с квартирой, становится ответственностью ее владельца. Арендатор всегда может со сравнительно небольшими потерями найти другое жилье. А собственнику придется самому разбираться со всеми проблемами, например с затоплением, пожаром или последствиями стихийного бедствия.

Также придется тратить деньги на ремонт и мебель. В съемную квартиру большинство людей не вкладывается.

• Сложнее переехать

Ипотечную квартиру всегда можно сдать другим жильцам и уехать, но это все равно занимает больше времени и сил, чем выезд из арендованного жилья.

Не забывайте и про отягчающие обстоятельства: в некоторых регионах может быть сложно найти арендаторов из-за внешних факторов. А вот от обязанности платить ипотеку собственника никто не освободит.

Преимущества и недостатки аренды

Здесь тоже есть свои плюсы и минусы. Начнем с первых:

• Высокая доступность

Ипотеку невозможно взять без накоплений или посторонней помощи. А для аренды вам не придется копить почти миллион, достаточно двух-трех ежемесячных платежей.

Они в большинстве случаев тоже ниже.

• Мобильность

Арендатор может в любой момент сменить квартиру, если его что-то не устраивает. Например, если под окном начнут стройку или въедут шумные соседи.

Отметим, что даже переезд на другую съемную квартиру — вовсе не бесплатное мероприятие.

• Меньше ответственности

Арендатор практически ни за что не отвечает. Ему не нужно вкладывать деньги в ремонт или переживать, что с квартирой что-то случится. Да, если по вине арендатора произошел потоп или сломалась бытовая техника, его в теории могут привлечь к ответственности через суд. Но на практике это не просто.

Недостатки аренды гораздо серьезнее.

• Серая зона

Рынок аренды жилья в России крайне слабо регулируется государством. А это значит, что арендатор практически никак не защищен законом, все решают личные отношения.

Например, в стандартном договоре обычно прописывают возможность досрочного расторжения с предупреждением за месяц. Но даже это не всегда удобно для арендатора, так как для поиска новой квартиры нужно оплачивать услуги риэлтора, а потом перевозить вещи.

Кроме того, ничто не мешает владельцу квартиры заставить арендатора съехать в течение пары дней. Да, потом можно пойти в суд с договором и пытаться получить компенсацию. Но это займет много времени, результат не гарантирован, а услуги юристов — дорогие.

Непросто и с регистрацией, которая нужна для записи детей в детский сад или медицинской помощи по квоте. Большинство арендодателей не готово делать съемщикам даже временную.

• Рост арендной платы

Выше мы уже писали, что инфляция играет на руку владельцам недвижимости. Стоимость собственности растет, зарплаты рано или поздно тоже, а ипотечный платеж не увеличивается.

С арендой ситуация обратная. Она может подорожать, причем скачкообразно, из-за резкого роста инфляции или стоимости недвижимости. Арендатор почувствует это на себе сразу же.

• Сложно копить

Самая популярная ловушка, в которую попадают молодые люди, это попытка одновременно снимать жилье и копить на собственное. Иногда расходы можно оптимизировать, например снимать квартиру с друзьями, но не у всех есть такая возможность.

Ищите выгоду? Оформите карту «Халва». С ней можно не только покупать в рассрочку, но и получать повышенный кешбэк и проценты на остаток.

Что лучше, копить или снимать

Быть собственником недвижимости гораздо лучше — в перспективе это дешевле и даст много материальных и нематериальных благ.

Проблема в том, что взять ипотеку не так просто. Для этого нужно накопить на первый взнос, который сейчас исчисляется уже не сотнями тысяч, а миллионами.

Что можно посоветовать тем, кто думает об ипотеке:

1. При прочих равных выгоднее брать ее в период высоких ставок, низкие разгоняют стоимость. Лучшее решение — воспользоваться одной из госпрограмм.

2. Брать ипотеку по рыночной ставке — слишком дорого для большинства. Если ежемесячный платеж превышает треть дохода, лучше продолжать копить. Тем более что проценты по депозитам сейчас неплохие.

3. Аренда — неплохой вариант, если вы не знаете, где будете жить в ближайшие несколько лет или не видите стабильного финансового будущего.

Желаем удачи!

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи.

Действующие магазины-партнеры Халвы