Что лучше: снимать квартиру или взять ипотеку в 2026 году

Рынок жилья в 2026 году: почему выбирать стало сложнее

Раньше, когда была возможность взять ипотеку, так обычно и делали. Логика простая — лучше платить банку за свою квартиру, чем арендодателю за чужую.

С 2017 по 2025 год ипотечный платеж вырос в среднем на 30% для первичного жилья и на 43% — для вторичного. По ипотекам, которые брали в Москве в 2025 году, средний платеж увеличился до 97 тысяч в месяц. Это сильно меняет ситуацию.

Ключевая ставка. На январь 2026 года ключевая ставка Центрального банка РФ составляет 16% годовых. Банк России прогнозирует, что к 2027-2028 годам она опустится до 7,5–8,5%, но гарантий нет.

Для покупателей жилья высокая ключевая ставка означает дорогую рыночную ипотеку — в начале 2026 года ставки держатся на уровне 21-22% годовых. Одновременно высокие ставки по вкладам (20,6%) делают более привлекательной стратегию накопления.

Стоимость ипотеки. На январь 2026 года средние ставки по рыночной ипотеке составляют 21,4–21,9% годовых. Льготные ипотеки есть, но они не для большинства — это, например, сельская, дальневосточная, IT-ипотека и другие. По ним ставки в среднем 2–6%.

Допустим, мы покупаем «однушку» за 7 млн с первоначальным взносом в 1,5 млн рублей. Вот каким будет расклад с разными сроками и ставками:

Цены на жилье и аренду. На начало 2026 года снять однокомнатную квартиру в условном Екатеринбурге можно за 25–45 тысяч в месяц. Если покупать такую (на январь 2026 года это около 7 млн рублей), то платеж по ипотеке на 20 лет составит под 70 тысяч рублей. При этом:

1. Цена на жилье, вероятно, будет расти в долгосрочной перспективе. В краткосрочной уже больше года ожидают падение цен, но пока что эксперты веских оснований для этого не видят.
2. Стоимость аренды тоже будет расти — по прогнозам, в 2026 году и далее примерно на уровне инфляции.

В итоге получается, что даже если у вас есть 1,5 млн на первоначальный взнос, придется вносить около 100 тысяч в месяц за ипотеку и за 20 лет переплатить стоимость еще такой же квартиры.

Но вы можете снять квартиру за 50 тысяч, а 1,5 млн положить в банк под 16% и каждый месяц получать по вкладу 20 тысяч. И из своих денег платить за квартиру только 30 тысяч.

Если пока не готовы к ипотеке, но хотите копить с максимальной доходностью, карта «Халва» с подпиской «Халва.Десятка» за 399 рублей в месяц дает до 17% по онлайн-копилке. При этом деньги можно свободно снимать — в отличие от классического вклада.

Ипотека: аргументы за и против

Даже сейчас у ипотеки есть неоспоримые плюсы.

За: фиксированный платеж, который уменьшается

Фиксированный платеж в рублях становится меньше в реальном выражении и в процентах от дохода из-за инфляции. С 2020 по 2025 год она составила около 50%. А по данным Всемирного банка за то же время цены выросли на 124%.

Разумеется, рост зарплат не всегда поспевает за ростом инфляции, но за несколько лет соотношение обычно выравнивается.

За: рост активов

Недвижимость растет в цене как минимум на размер инфляции. Это позволяет защитить сбережения.

Копить — часто проигрышная стратегия. В долгосрочной перспективе деньги обесцениваются, а квартиры могут дорожать скачкообразно, что мы наблюдали в 2020 году.

Тут нужно отметить, что другие способы инвестиций, например в акции и ценные бумаги, могут быть выгоднее.

За: бонусы от государства

Можно получить налоговый вычет на покупку недвижимости (от 260 до 440 тысяч рублей) и на уплаченные проценты по ипотеке — от 390 до 660 тысяч рублей.

За: легальный статус

В России арендаторам почти никогда не делают даже временную регистрацию, а тем более постоянную. Долго жить без нее нельзя, штраф — от 2000 до 3000 рублей в регионах, от 3000 до 5000 рублей в Москве и Санкт-Петербурге.

Только с ней получится отдать ребенка в детский сад у дома, устроить в школу или получить лечение по квотам. Для прописанных в другом регионе все это станет проблемой, даже в связке Москва – Подмосковье и Санкт-Петербург – Ленобласть.

Против: цена

Главный минус, который останавливает многих от покупки жилья, — высокий первоначальный взнос. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в России в 2026 году — 7 млн для крупных городов, 12–15 млн для Санкт-Петербурга и 15–20 для Москвы. Минимальный первоначальный взнос — от 15% (но для большинства программ — 20% и выше), то есть 1,2–2 млн рублей для квартиры примерно за 8 млн.

Накопить больше миллиона, особенно снимая квартиру, сложно. Но это еще далеко не все расходы. Как мы уже выяснили, при минимальном первоначальном взносе ежемесячные платежи будут значительно выше арендной платы.

Против: ответственность за недвижимость

Все, что происходит с квартирой, — ответственность владельца. Арендатор может с небольшими потерями найти другое жилье, а собственнику придется самому разбираться с проблемами, например с затоплением, пожаром или последствиями стихийного бедствия.

Также придется тратить деньги на ремонт и мебель. В съемную квартиру большинство людей не вкладывается, разбираются с проблемами ситуативно.

Против: сложнее переехать

Ипотечную квартиру можно сдать другим жильцам и уехать, но это все равно занимает больше времени и сил, чем выезд из арендованного жилья.

Не забывайте и про отягчающие обстоятельства: в некоторых регионах сложно найти арендаторов из-за внешних факторов. А вот от обязанности платить ипотеку собственника никто не освободит.

Съем квартиры: аргументы за и против

Здесь тоже есть плюсы и критические минусы.

За: высокая доступность

Ипотеку невозможно взять без накоплений или посторонней помощи. А для аренды вам не придется копить миллион. Вместо платежа под 100 тысяч рублей нужно отдавать в районе 40 тысяч. При этом не тратиться на капитальный ремонт и не платить налог на имущество.

За: мобильность

Арендатор может в любой момент сменить квартиру, если что-то не устраивает. Например, если под окном начнут стройку или рядом поселятся шумные соседи.

За: меньше ответственности

Арендатор практически ни за что не отвечает (все зависит от условий договора). Не нужно вкладывать деньги в ремонт или переживать, что с квартирой что-то случится.

Да, если по вине арендатора произошел потоп или сломалась бытовая техника, его в теории могут привлечь к ответственности через суд. Но на практике это непросто.

Против: серая зона

Рынок аренды жилья в России слабо регулируется государством. А значит, арендатор практически никак не защищен законом — все решают личные отношения.

Например, в стандартном договоре обычно прописывают возможность досрочного расторжения с предупреждением за месяц. Но этого мало, чтобы найти новую квартиру и перевезти вещи.

Кроме того, ничто не мешает владельцу квартиры заставить арендатора съехать в течение пары дней. Да, потом можно пойти в суд с договором и попытаться получить компенсацию. Но это займет много времени, а результат не гарантирован.

Непросто и с регистрацией, которая нужна для записи детей в детский сад или для медицинской помощи по квоте. Большинство арендодателей не готово делать съемщикам даже временную прописку.

Против: рост арендной платы

Выше мы уже писали, что инфляция играет на руку владельцам недвижимости. Цены растут, зарплаты рано или поздно тоже, а ипотечный платеж не увеличивается.

С арендой ситуация обратная. Она может подорожать, причем скачкообразно.

Против: сложно копить

Самая распространенная ловушка, в которую попадают молодые люди, — попытка одновременно снимать жилье и копить на собственное.

Иногда расходы можно оптимизировать, например снимать квартиру с друзьями, но далеко не у всех есть такая возможность.

Математика: 20 лет ипотеки против 20 лет аренды

Допустим, мы хотим купить квартиру за 8 млн рублей.

С ипотекой:

• первоначальный взнос в 30% — 2,4 млн рублей;
• кредит — на 5,6 млн рублей;
• ставка — 23%;
• срок — 20 лет. 

Это среднерыночные условия. Вот как это будет выглядеть:

С арендой:

• ежемесячная плата — 45 000 рублей;
• деньги на первоначальный взнос (2,4 млн рублей) кладем на вклад под 16%;
• ежемесячный доход с процентов: 32 000 рублей.

В итоге реальные расходы на жилье: 45 000 (аренда) − 32 000 (проценты) = 13 000 рублей из своего кармана.

Если человек с ипотекой отдает банку 100 000 рублей, то арендатор фактически тратит 13 000 рублей своих денег. На краткосрочной дистанции разница колоссальная — в пользу аренды, а не ипотеки.

Но это только первый год. Вот сравнение ситуации после двадцати лет аренды и того же срока ипотеки: 

Что лучше — взять ипотеку или снимать квартиру — зависит от того, насколько долгосрочный вы строите прогноз. Главное — выбирать банк, у которого много плюсов при долгосрочном сотрудничестве. Например, в Совкомбанке можно использовать специальные предложения от застройщиков, а первоначальный взнос для вторичной недвижимости всего 15%.

Как принять решение: чек-лист

Чтобы понять, что для вас лучше — брать ипотеку или снимать, ответьте на эти вопросы:

1. Есть ли у вас накопления на первоначальный взнос? Если да (30% и больше) — рассмотрите ипотеку.
2. Подходите ли вы под льготные программы? Есть льготы — однозначно ипотека. Нет льгот — переходите к следующим вопросам.
3. Как долго планируете жить в этом городе? 3–5 лет или не уверены — аренда безопаснее.
4. Готовы ли вы к ежемесячному платежу 90–110 тысяч рублей? Если нет, только аренда.
5. Важна ли стабильность и прописка? Если да, это плюс к ипотеке.
6. Можете ли вы подождать снижения ставок? Если готовы ждать один-два года, то в перспективе ипотека.

Частые вопросы

Ответим на главные вопросы, которые помогут вам принять правильное решение.

Что выгоднее в 2026 году — ипотека или аренда квартиры?

Ответ зависит от обстоятельств. На короткой дистанции (один – три года) аренда часто выгоднее из-за высоких текущих ставок по ипотеке. Но если планируете жить в квартире более 10 лет, ипотека защитит вас от роста цен на жилье и арендной платы.

Можно ли брать ипотеку при ставке 21%?

Да, но платежи будут высокими. Например, на 6 млн рублей при ставке 21% ежемесячный платеж составит более 100 тысяч рублей. Убедитесь, что ваш доход позволяет такой платеж, или рассмотрите льготные программы со ставками ниже.

Какие льготные программы ипотеки доступны в 2026 году?

Ключевые программы — это семейная ипотека, IT-ипотека, дальневосточная и для новых регионов. По ним ставки обычно не выше 6%. Для этих программ ипотека выгоднее аренды почти всегда.

Стоит ли ждать снижения ставок по ипотеке?

Если вам не нужно срочно решать жилищный вопрос, можно подождать один-два года. Центральный банк прогнозирует падение ключевой ставки до 7,5–8,5% к 2027 году, тогда и ипотека будет примерно на таких уровнях или около 14%. За это время за счет высоких ставок по вкладам можно накопить на первоначальный взнос и снизить размер будущего кредита.

Сколько нужно для первоначального взноса по ипотеке?

Минимальный первоначальный взнос — 15% от стоимости квартиры. На квартиру за 8 млн рублей это 1,2 млн. Но чем больше взнос при той же цене квартиры, тем ниже месячный платеж.

Источники

1. Среднесрочный прогноз Банка России по итогам заседания Совета директоров по ключевой ставке 24 октября 2025 года (дата обращения: 15.01.2026).
2. Единая информационная система жилищного строительства: Ставки предложений топ-20 ипотечных банков России (дата обращения: 15.01.2026).
3. Сообщество участников ипотечного рынка: Изменение ставок по ипотеке по данным на 9 января 2026 года (дата обращения: 15.01.2026).
4. Эксперт — о том, что будет с ценами на недвижимость в 2026 году (дата обращения: 15.01.2026).
5. Федеральная налоговая служба: Имущественный вычет при приобретении имущества (дата обращения: 15.01.2026).