Ипотека и банкротство: условия кредитования физических лиц

Когда человек не может расплатиться по долгам, он или его кредиторы могут начать процедуру банкротства. С ней должник начинает финансовую жизнь с чистого листа. Разбираемся, что будет с ипотечным жильем в случае признания банкротом и можно ли оформить ипотеку после процедуры.

В статье рассказывается:

Что будет с ипотекой при банкротстве

Банкротство — это процедура списания долгов для людей, которые не справляются с долговыми обязательствами. Суд берет дела при сумме долга от 500 тысяч рублей, вне суда — через МФЦ (если долг от 50 до 500 тысяч рублей). Поскольку у человека с ипотекой долг обычно превышает 500 тысяч рублей, поговорим о судебной процедуре.

В этом случае должник или его кредиторы идут в суд с заявлением о признании банкротом. Суд назначает посредника — финансового управляющего, который собирает информацию обо всех требованиях к должнику. Если человек может расплатиться по долгам, назначают реструктуризацию имущества. Если нет, то большинство активов продают, а вырученные деньги раздают кредиторам.

По закону есть ценности, которые нельзя взыскивать даже при банкротстве. Они остаются у должника. Сюда входит и единственное жилье. Но если оно ипотечное, то взыскание на него распространяется. 

Поэтому требования банка по ипотеке будут включены в общий реестр требований займодателей. Квартиру продадут, а вырученные деньги раздадут кредиторам, в том числе банку.

Законодатели хотят поменять эту ситуацию, внести изменения в закон о банкротстве, чтобы защитить тех, у кого ипотечное жилье — единственное. Депутаты предлагают запретить отнимать квартиру в ипотеке, если должник договорится с кредитором и заключит мировое соглашение или согласует реструктуризацию долга. 

Тогда ипотечную квартиру уберут из конкурсной массы — имущества, которое будет продано, а деньги поделены между кредиторами в порядке очереди. То есть остальные кредиторы получат деньги из остатка имущества. 

Но здесь будет несколько условий:

• доход, который позволит оплачивать ипотеку;
• ипотечное жилье — единственное. Вторую и последующую квартиру продадут при банкротстве; 
• поручитель — например, из числа родственников. Это даст банку больше уверенности в том, что он сможет выплатить долг (условие не обязательное, но желательное).

На момент публикации материала законопроект прошел только первое чтение. А значит — работают старые правила: жилье уходит с торгов, а вырученные средства распределяют между кредиторами. Однако и здесь есть возможности сохранить ипотечное жилье, о них мы расскажем ниже. 

Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве? 

Совсем не обязательно расставаться со своей ипотечной квартирой. Можно досрочно погасить долг до процедуры банкротства. 

Можно погасить долг по ипотеке, в том числе попросить об этом созаемщика, а уже потом проводить процедуру банкротства. Такой способ особенно актуален в ситуации, когда сумма долга — небольшая. 

Сделать это может созаемщик. Если он не готов, можно попросить о помощи друга или родственника. Но тут надо получить согласие банка, чтобы он принял платеж.

Если будете гасить долг самостоятельно, есть риск, что сделку могут оспорить. При банкротстве финансовый управляющий может оспорить сделки за период до трех лет с момента начала процедуры банкротства. Приведем пример, когда такое оспаривание будет возможно.

«У Зинаиды ипотечный долг на 1 млн рублей. Она решила взять кредит 1 апреля 2024 года на 1 млн рублей в другом банке. 5 апреля 2024 года Зинаида досрочно погасила ипотеку. Долг в 1 млн рублей перед другим банком она обслуживать не смогла, 1 мая решила подать заявление о банкротстве. Другой банк оспорит денежный перевод на 1 млн рублей, а суд, скорее всего, займет его сторону. Задолженность в 1 млн рублей по ипотеке сохранят, а деньги, полученные по кредиту, включат в конкурсную массу, а потом распределят все деньги между кредиторами».

Пока не приняли новый закон, квартиры продают. Однако важно учитывать, что должник получает дополнительную защиту на уровне судебной практики. Например, при продаже ипотечного жилья кредиторам не уплачивают мораторные проценты — начисления, которые дают кредиторам в период проведения банкротства, и неустойку. 

Важно отметить, что при продаже ипотечной квартиры удовлетворяют требования только залогового кредитора, то есть только банка, у которого квартира в залоге. Получать деньги за счет ценности единственного жилья заемщика другие кредиторы не вправе. То есть остаток после продажи ипотечного жилья остается за должником.

Можно ли взять ипотеку после банкротства физического лица

Ипотека после банкротства возможна. Закон не запрещает брать ипотечный кредит людям, которые прошли процедуру банкротства. Однако есть нюанс: в течение пяти лет после признания банкротом надо уведомлять кредитора, что вы проходили процедуру несостоятельности. 

В законе нет ответственности за несообщение банку о банкротстве. То есть за это нет никаких штрафов. Однако банк может счесть вас недобросовестным, а если вы уже заключили кредитный договор, потребовать его аннулировать.

Надеяться на то, что банк не узнает о банкротстве, не стоит. Финансовый управляющий передает эту информацию в Бюро кредитных историй. Если этого не будет сделано, то банк сам проверит информацию о вашем банкротстве через Федресурс. 

Если банковский сотрудник найдет информацию о банкротстве, о котором заемщик ничего не говорил, ему могут отказать в кредите в связи с предоставлением недостоверных сведений.

Через сколько можно взять ипотеку после банкротства? Взять можно хоть на следующий день. Вопрос в том, насколько вы будете платежеспособным и убедите ли вы банк выдать кредит.

Плохая кредитная история (КИ)

Перед тем как пойти на банкротство, многие заемщики допускают просрочку по выплатам. Это приводит к ухудшению кредитной истории. Если долг так и не удалось вернуть, это тоже плохо влияет на состояние КИ.

Вывод: чтобы получить ипотечный кредит, надо улучшить кредитную историю. Например, можно начать с небольшого кредита или кредитной карты. Если вы будете платить исправно, то кредитная история станет лучше, а шансы на ипотечный кредит увеличатся.

Лучше всего не допускать ухудшения кредитной истории. Для этого надо вовремя вносить платежи по ипотеке. Если денег немного не хватает, то можно снять наличные в Халве. За небольшую комиссию доступна сумма до 30 000 рублей в рассрочку* на три месяца.

Платежеспособность

Важно, чтобы заемщик имел достаточный официальный доход. Учитывая предыдущий негативный опыт банкротства, требования к зарплате банк может увеличить.

Обеспечение

Учитывая, что речь об оформлении ипотеки, — квартира будет в залоге. Для банка это дополнительный аргумент, чтобы одобрить кредит. 

Но финучреждение может попросить еще и о поручительстве. Это может быть родственник, друг или любой другой человек, кто готов заплатить за вас долг в случае, если вы сами не сможете. 

Созаемщики

Повысить свои шансы на ипотеку можно, если выступить в качестве созаемщика, а не основного заемщика. Например, родители или супруг выступят в качестве основного заемщика, а вы — в качестве созаемщика. В такой ситуации шансов получить одобрение больше.

Зарплатный банк 

Лучше, если одним из банков, где вы подаете заявку на ипотеку после банкротства, станет зарплатный банк. 

Здесь больше шансов получить кредит, ведь финансовая организация видит ваши ежемесячные поступления, может оценить их периодичность и стабильный характер. Также банк видит ваши обороты, если, например, вы пополняете вклад, держите накопительный счет или переводите деньги на брокерский счет. 

Запомните: соблюдение этих рекомендаций повышает шансы, но не дает гарантий на получение кредита. Сославшись на предыдущее банкротство, банк может отказать в кредите, даже если у вас будет высокий доход и поручители.

Учитывая, что институт банкротства физических лиц в России появился только в 2015 году, практики решений банков по ипотеке для банкротов еще немного. Все индивидуально и зависит от каждого конкретного банка. 

Но в любом случае стоит пробовать подавать заявку на ипотеку и надеяться на то, что ее удовлетворят. Ждать пять лет или вообще отказываться от этой идеи — не нужно точно. 

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи.
Действующие магазины-партнеры Халвы.