Договор пожизненной ренты: что это, виды, плюсы и минусы

Пожилые люди могут обменять свою квартиру на пожизненный уход и содержание. Звучит заманчиво, но в таких отношениях рискуют оба — и получатель, и плательщик. Узнайте, как правильно оформить договор и на что обратить внимание.

В статье рассказывается:

Стать рантье — человеком, живущим на доходы с недвижимости и других пассивных доходов — можно в любом возрасте. «Пожизненные» договоры чаще заключают пожилые. Они получают необходимые деньги и уход, а плательщик может примерно оценить срок сотрудничества.

Ренту часто заключают с родственниками, чье ментальное здоровье ухудшается. Обременение, накладываемое рентой, не позволит продать или завещать жилье мошенникам.

Что важно знать

Есть разные виды ренты — постоянная и пожизненная. Еще есть пожизненное содержание с иждивением. К нему применяются те же правила, что к договору ренты (ст. 601 ГК РФ), поэтому их часто путают.

Разобраться в нюансах помогла Марина Фентти, банковский юрист:

Наиболее распространены два вида ренты:

• пожизненная, когда имущество обменивают на регулярные денежные выплаты;
• содержание с иждивением, когда плательщик полностью содержит получателя или других лиц.

Обратите внимание на «других лиц». Принято считать, что рента — это защита от одинокой старости, но получать ее могут несколько человек, если все они — собственники жилья. Например, пожилые супруги и их дети-инвалиды, нуждающиеся в заботе и деньгах. В таком случае ренту платят до смерти последнего получателя.

Порядок действий:

1. Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением заключают у нотариуса. Он удостоверяет дееспособность всех участников.
2. Собственность переходит к плательщику с обременением в пользу получателя ренты. Сделку оформляют в Росреестре. Теперь жилье нельзя продать, подарить, сдать в аренду, завещать, кроме как с согласия обоих участников и с переходом рентных обязательств.
3. За коммунальные платежи и состояние жилья отвечают оба (субсидиарная ответственность).

Ренте и пожизненному содержанию посвящена глава 33 ГК РФ, а именно ст. 583–588 и 596–600. Все ссылки в нашей статье ведут на ГК РФ, если не отмечено иное.

В теории всё просто, а на практике обоих участников ждут визиты к нотариусу, юридические консультации, страхование недвижимости... Оформите карту «Халва» и пользуйтесь беспроцентной рассрочкой*: расплачивайтесь с юристами и страховыми компаниями без переплат.

Разница между рентой и арендой

Главная особенность ренты — это переход собственности. Арендуемую недвижимость тоже можно выкупить, но это скорее приятная перспектива, чем частая практика. Рента же нужна, чтобы получить жилье в собственность.

Как рассказал Иван Хоменко, адвокат, эксперт по делам в сфере недвижимости, плательщик становится формальным собственником жилья. Без согласия получателя ренты он не может:

• продать жилье, заложить, сдать в аренду;
• зарегистрировать или пустить пожить другого человека;
• выписать получателя тоже нельзя.

Обременение будет снято только после смерти получателя ренты. 

В свою очередь, получатель ренты не может завещать жилье, так как оно уже формально перешло в собственность плательщика.

Есть и другие отличия:

Объединяет обе формы отношений то, что их можно расторгнуть в любой момент. Но если лишиться арендуемой недвижимости — неприятно, но чаще всего не фатально, то прекращение договора пожизненной ренты может перечеркнуть годы жизни для плательщика, а получателя поставить на грань нищеты.

Риски для плательщика

У плательщика два главных риска:

1. Наследники могут оспорить договор, сославшись на недееспособность пожилого родственника.
2. Получатель может расторгнуть договор, сославшись на плохое качество ухода.
3. Если с жильем что-то случится (пожар, наводнение), платить и ухаживать все равно придется (ст. 600).

Эти условия защищают пожилых людей от злоупотреблений, но бьют по добросовестным плательщикам. Так, если ментальное здоровье получателя ухудшится, он не сможет адекватно оценить заботу.

Что можно сделать:

1. Застрахуйте жилье.
2. Пропишите в договоре свои обязанности и возможные причины расторжения. Оговорите все: частоту визитов, объем работ по уходу, расписание закупок и пр. Их можно включить в допсоглашение.
3. Пропишите, как изменятся обязательства, если вы заболеете или случится другой форс-мажор.
4. Убедите получателя получить справку о дееспособности.
5. Сохраняйте чеки на продукты, лекарства, медицинское оборудование и другие покупки. Заказывайте доставку на адрес получателя, чтобы доказать, что покупали не себе. Генеральную уборку и мытье окон по возможности поручите клинингу (и снова сохраните чеки).
6. Переводите деньги получателю только на карту. Чеки из приложения скриньте и сохраняйте в отдельной папке.
7. Одиноким пенсионерам полагаются соцработники. Они делают некоторую работу по дому и следят за состоянием подопечного. Обменяйтесь с соцработником контактами и поддерживайте общение, чтобы в случае чего он подтвердил вашу добросовестность в суде.
8. Общайтесь с соседями — из тех же соображений, что с соцработником. Чем больше людей видят, что ваш подопечный обихожен и доволен, тем лучше.

Еще идея — раз в месяц или квартал подписывать с получателем акт о том, что содержание предоставлено в полном объеме. Это покажет, что в период дееспособности вашей заботой были довольны.

Есть и моральный аспект. Пожизненная рента — это большая работа по уходу за пожилым человеком. С ним не обязательно жить, но нужно часто приходить, мыть его, стричь ногти, убирать санузел, кухню. Еще нужно разговаривать, поддерживать, и эту работу не поручить сиделке и клинингу. Не все готовы жить в таком режиме годами.

Кроме того, содержать пожилого человека недешево. Помимо обычных трат, лекарств и обследований, может потребоваться оборудовать квартиру под малую мобильность: повесить в ванной поручни, обеспечить дистанционное управление светом и шторами.

Дорогие покупки можно делать в рассрочку без процентов. Расплачивайтесь в магазинах медтехники и на маркетплейсах картой «Халва» и распределяйте платежи на несколько месяцев.

Риски для получателя

Связавшись с недобросовестным человеком, получатель рискует остаться без жилья, денег и ухода. Как себя защитить:

1. Пропишите в договоре, что будете жить в своей квартире. Были случаи, когда мошенники перевозили пожилых в неблагоустроенные дома, а сами распоряжались квартирой.
2. Подробно пропишите, как за вами нужно ухаживать: сколько тратить на еду, как снабжать лекарствами и оборудованием, как часто убирать квартиру, что плательщик должен делать лично, а что может поручить организациям.
3. Предусмотрите, кто будет заботиться о вас, если плательщик заболеет. Это может делать другой человек или организация.
4. Никогда не обсуждайте ренту с незнакомыми и малознакомыми людьми. Если заключить договор предложил знакомый, проверьте, не замечен ли он в судебных спорах, связанных с недвижимостью. Это можно сделать на сайте суда общей юрисдикции по месту его прописки.

Перед заключением договора вы можете потребовать с плательщика обеспечение, то есть убедиться, что он может вас содержать (п. 3 ст. 587). А за просрочку платежей требовать проценты (ст. 588).

Заключить договор можно:

1. С родственником. Договор ренты на квартиру между родственниками надежнее завещания: формально квартира переходит к ним сразу, а вы продолжаете там жить. Обычно договор заключают с непрямыми наследниками: племянниками, двоюродными сестрами и братьями с большой разницей в возрасте.
2. С посторонним человеком. Конечно, желательно, чтобы это был ваш старый друг, которому можно доверять.
3. С государством. Государственная пожизненная рента имеет свои плюсы: надежный плательщик, прозрачные расчеты, стабильность. Но условия негибкие. Например, Санкт-Петербург выплачивает 10% от рыночной стоимости квартиры сразу и дальше фиксированные ежемесячные платежи — 22 800 рублей после вычета налогов. Договор доступен жителям города старше 75 лет при условии, что других собственников и зарегистрированных в квартире нет.

Если все продумать и составить договор с хорошим юристом, в ренте с пожизненным содержанием больше плюсов, чем минусов. Обе стороны получают то, в чем нуждаются. Важно понимать, что это сотрудничество на годы, а может, и десятилетия, и лучше заранее оценить свои силы.

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи. 
Действующие магазины-партнеры Халвы