Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: нюансы сделки
За каких-то 10-11 лет ипотека стала наиболее популярным вариантом приобретения жилья. Для большинства людей накопление столь значительной суммы своими силами – задача невыполнимая. Желающие приобрести недвижимость обращаются в финансовые организации для получения ссуды. Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку несколько отличается от стандартного получения жилищного займа. Особенности данного вида ипотеки рассмотрим в нашей сегодняшней статье.
В статье рассказывается:
- Что такое ДДУ
- Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
- Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: пошаговая инструкция
- Правила оформления договора долевого участия
- Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
- Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
- Тонкости покупки квартиры по ДДУ в ипотеку до брака
- Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом
- Последние изменения в законодательстве касательно долевого строитель ства
Что такое ДДУ
Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.
Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.
Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:
- иметь гражданство РФ;
- быть старше 21 года;
- быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор;
- иметь безукоризненную кредитную историю;
- работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.
Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:
- размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа;
- процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых;
- период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет;
- сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.
Заявка каждого клиента рассматривается индивидуально, поэтому условия выдачи ипотеки и процентные ставки отличаются в зависимости от особенностей положения заемщика. На ставки по кредиту влияют различные нюансы: сумма первоначального взноса, срок погашения ипотеки, размер и наличие страховки и т. д. Также могут отличаться ставки на строящееся жилье и уже сданный объект. В среднем разница составляет около 5%.
Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.
Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:
- по цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья;
- у квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру;
- если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше;
- нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с при ятными соседями и развитой инфраструктурой.
Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:
- после заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру;
- помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).
Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.
Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:
- оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик;
- вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю;
- процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готов ого жилья.
К минусам можно отнести несвоевременную сдачу объекта и, как следствие, задержку регистрации права собственности. Кроме того, застройщик может неправильно рассчитать ресурсы, вследствие чего ему понадобятся дополнительные вложения средств. Чуть позже мы расскажем, как избежать подобной ситуации.
Объедините задолженности по кредиткам и платите в рассрочку 24 месяца равными частями.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: пошаговая инструкция
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку схема сделки довольно проста. От потенциального дольщика требуется наличие при себе паспорта и денег. Если кредит уже одобрен, для оформления договора нужно приехать в офис застройщика. Если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проходить в отделении банка. Таким образом, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку этапы сделки располагаются в следующем порядке:
- Выбор финансовой организации
О необходимости получения кредита вы наверняка осведомлены заранее, поэтому выбрать подходящий банк следует задолго до оформления ДДУ. Нередко банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают сниженные процентные ставки на приобретение жилья у их партнера. Во внимание нужно принять размер ставки по кредиту, страховку, сумму обязательного первичного взноса и иные условия получения займа.
- Получение информации о застройщике
Узнайте, всегда ли в срок сдавались объекты компании, не было ли судебных разбирательств с пайщиками. Проверке подлежит также документация по строящемуся дому.
Фото: Shutterstock
Рекомендуется ознакомиться со следующими актами:
- проектной декларацией;
- документами, на основании которых компания осуществляет свою деятельность;
- подтверждением оплаты уставного капитала;
- финансовыми отчетами за прошлый год;
- подробными сведениями о проекте (разрешение на строительство, свидетельство о собственности на землю и т. д.);
- свидетельством о государственной регистрации застройщика.
Компания обязана иметь уставный капитал, определяемый масштабами строительства и соответствующими пунктами в действующем законодательстве. Помочь могут также отзывы дольщиков, уже имевших дело с д анным застройщиком. С ними можно ознакомиться на форумах в Интернете.
- Внимательное чтение договора
Содержание ДДУ разных компаний, как правило, стандартное, однако некоторые застройщики могут включать в него свои особенные пункты. Прочтите не только основной текст, но и дополнительное соглашение, в особенности уделите внимание мелкому шрифту. В случае недопонимания обратитесь за помощью к юристу.
- Подготовка полного пакета документов
Для оформления ДДУ нужно иметь при себе паспорт и заверенное нотариусом согласие супруга на приобретение недвижимости. При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку на двоих супругов на заключении сделки должны присутствовать оба, каждый со своим паспортом. Чтобы получить в банке ссуду на приобретение недвижимости, нужно заполнить анкету заемщика и приложить к ней справку о доходах.
- Оформление договора долевого участия
ДДУ заключают в простой письменной форме. Дольщики ставят свои подписи, застройщик – печать организации и подпись. В случае привлечения третьей стороны (банка) в договоре указывают реквизиты кредитора с печатью и подписью представителя.
- Регистрация ДДУ в Росреестре
Процедура обычно занимает пять дней. После получения соответствующей отметки можно проверить статус договора на сайте Росреестра. Как только регистрация будет подтверждена, можно вносить оплату.
- Выбор обслуживающей компании
После сдачи объекта встанет вопрос о выборе компании, которая будет осуществлять обслуживание дома (вывозить мусор, проводить уборку подъездов и придомовой территории и т. д.). Решение принимается на общем собрании дольщиков. Как только будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, производится подписание акта приема-передачи, затем документы направляются в Росреестр для регистрации права собственности на готовое жилье.
- Внесение первичного взноса
На счет застройщика посредством банковского перевода отправляется обязательный первоначальный взнос.
В заключение производится перевод средств ипотеки из банка на счет компании-застройщика. Выплата займа гражданином осуществляется в соответствии с условиями кредитного договора.
П равила оформления договора долевого участия
ДДУ не требует нотариального заверения, он заключается в простой письменной форме с последующей регистрацией в Росреестре. В договоре прописываются обязательства застройщика, а именно: своевременные постройка, сдача, ввод в эксплуатацию и передача дольщику обозначенного объекта недвижимости. Вторая сторона обязуется выплатить в полном объеме сумму, указанную в договоре, а также поставить подпись в акте приема-передачи, если квартира полностью соответствует нормам качества.
В ДДУ обязательно должны быть указаны:
- предмет договора (характеристики жилья);
- стоимость квартиры;
- сроки строительства и сдачи объекта;
- период, в который компания гарантирует исполнить обязательства;
- способы обеспечения гарантийных обязательств.
При отсутствии существенных условий в регистрации договора будет отказано. Условия ДДУ сверяются в соответствии с проектной декларацией. Регистрация в Росреестре призвана обезопасить дольщика, подтвердить его право собственности, а также исключить вероятность двойной продажи.
В дополнительном соглашении к ДДУ могут быть указаны некоторые условия, не прописанные в основном договоре, на это также стоит обратить внимание. Зачастую речь в них идет о переносе даты сдачи дома вследствие увеличения срока строительства. Ознакомившись с подобными условиями, дольщик вправе отказаться от заключения договора. Кроме того, по закону он может оспорить задержку строительных работ в суде. К дополнительным условиям относятся:
- право уступки требования по ДДУ;
- возможность расторжения договора в одностороннем порядке;
- четко обозначенные сроки сдачи и приемки объекта;
- регламент разрешения конфликтов;
- условия расторжения соглашения.
Для подписи дополнительных условий также не требуется присутствие нотариуса. Они имеют такое же значение, ч то и сам договор, поэтому прежде, чем подписать дополнительное соглашение, проконсультируйтесь с юристом или другими дольщиками.
Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.
- Увеличение срока строительства
Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
- Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов
Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
- Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки
- Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов
Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
- Замена информации, указанной в проектной декларации
Проектная декларация – это основной документ при строительстве объекта недвижимости. В первой части декларации содержатся сведения о компании-застройщике, а во второй – проект строительства. Данный документ находится в открытом доступе: он либо публикуется в СМИ, либо предъявляется по первому требованию лица, желающего с ним ознакомиться.