Предварительный договор купли-продажи квартиры: что нужно знать

Расскажем, что значит предварительный договор купли-продажи (ПДКП), в чем его преимущества и недостатки и какие тонкости нужно знать, чтобы довести дело до подписания основного договора.

В статье рассказывается:

ПДКП — что это

Как следует из ст. 429 ГК РФ, предварительный договор — документ, подтверждающий готовность сторон в будущем заключить соглашение о передаче имущества на ранее оговоренных условиях. Это касается не только недвижимости, но и выполнения работ, оказания услуг.

Говоря проще, ПДКП доказывает, что люди пришли к взаимопониманию по какому-либо вопросу и такая бумага «резервирует» оговоренные права и обязанности сторон.

Но на то документ и предварительный, что отражает только намерения покупателя и продавца, заказчика работ и исполнителя. После заключения ПДКП покупатель еще не является владельцем недвижимости, а продавец пока не получает денег.

Но зато обе стороны понимают, что соглашение подтверждает обоюдное желание заключить сделку.

Юридическая сила

Чтобы предварительный договор имел юридическую силу, его нужно письменно составить по той же форме, что и основной. Необходимо обязательно оговорить предмет соглашения — объект недвижимости. Цена с 2015 года указывается по желанию.

Чек-лист данных, которые должен включать ПДКП:

• предмет договора — недвижимость (квартира);
• срок действия — оговаривается сторонами. Если не указан, то документ утрачивает силу через 1 календарный год;
• ответственность — в случае отказа одной из сторон есть пункт о принудительном заключении основного договора купли-продажи (подписывается в судебном порядке). Также оговаривается штраф, возвращение задатка и аванса (это разные вещи, далее поясним) и возмещение расходов.

Предварительный договор не гарантирует перехода прав. Расчеты по нему не обязательны, но сторона покупателя может внести задаток либо аванс.

Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр», объясняет разницу:

Задаток — денежная сумма, являющаяся частью оплаты, которая вносится до заключения основного договора. Его размер прописывается в предварительном договоре.

Возврат средств зависит от того, какая сторона отказалась от сделки:

• при обоюдном решении задаток полностью возвращается покупателю;
• передумал продавец — он возвращает покупателю сумму в двойном размере;
• инициатор отказа покупатель — задаток остается у продавца.

Авансом называется денежная сумма, которую покупатель передает продавцу до оформления сделки. В случае разрыва договоренностей деньги возвращаются покупателю. Продавец может удержать сумму расходов, связанную с оформлением сделки.

Соглашение по задатку и авансу оформляется отдельно от ПДКП в письменном виде. Лучше (для всех) выбирать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком. Ведь если одна из сторон откажется от заключения сделки, последствия для нее будут серьезными.

Ознакомиться с образцом ПДКП с задатком можно здесь.

Текст ПДКП без задатка можно скачать здесь.

Нужно ли заключать

Заключать ПДКП обязательно, если планируется ипотечная сделка или задействуется недвижимость, в которой зарегистрирован или которой владеет несовершеннолетний.

В других случаях документ подписывается по желанию сторон. Поскольку квартира стоит немалых денег, далеко не у каждого покупателя сразу есть вся необходимая сумма, чтобы закрыть сделку. ПДКП — это аргумент в руках клиента, которым он подтверждает свое стремление приобрести жилье.

А чтобы не только экономить на повседневных тратах, но и зарабатывать на них с помощью кешбэка, оформите Халву. Используйте ее как дебетовую карту, расплачиваясь своими, или установите лимит заемных средств в мобильном приложении и пользуйтесь деньгами банка для оплаты товаров и услуг.

Виды ПДКП

Текст и форма документа разнятся в зависимости от предмета продажи и ситуации, при которой будет оформляться конечный договор.

Покупка от застройщика

ПДКП оформляется с застройщиком — юридическим лицом. Это делается после ввода дома в эксплуатацию и получения документов на квартиру. В ходе возведения дома можно подписать только соглашение об участии в долевом строительстве (ДДУ). Преддоговор нельзя заключить в отношении объекта, который еще не сдан.

Покупка в ипотеку

В такой сделке задействованы как минимум три стороны: банк, одобривший ипотеку, продавец и покупатель. Зачастую банки настаивают на оформлении ПДКП у нотариуса, так как заверенный им документ станет подстраховкой на случай судебных разбирательств.

Если же вовлекать кредитора (банк) в подписание преддоговора не хочется, то нужно в тексте документа обозначить действия покупателя и продавца в случае, если банк откажет в ипотечном кредите.

Продажа опекуном

Когда продается квартира или доля, принадлежащая несовершеннолетнему, его опекун (родители или другой законный представитель) должен получить разрешение от органов опеки на проведение сделки. Если опека не даст одобрения, провести продажу не получится либо она будет незаконной.

Сначала нужно составить и заверить текст предварительного договора у нотариуса, а затем уже с этой бумагой обращаться в опеку.

Оплатить нотариальные услуги можно Халвой. С этой универсальной картой у вас всегда будет доступ как к своим, так и заемным деньгам.

Лучше направить в службу два предварительных договора: один — о продаже квартиры, другой — о покупке новой.

Опека вправе настоять на отмене сделки, если не получит доказательств, что опекун приобрел для совершеннолетнего новое жилье, которое по своим характеристикам как минимум не хуже предыдущего.  

Риски

Подписывая преддоговор, покупатель рискует больше, чем продавец. Этому может быть несколько причин.

Нет гарантий на покупку

Поскольку ПДКП не подтверждает право перехода собственности, в этом отношении бумага ничего не гарантирует. Владелец квартиры может повысить цену продажи или вообще отказаться продавать. Тогда он заплатит штраф и вернет задаток.

Преддоговор могут признать незаключенным

Если при составлении текста ПДКП стороны отнеслись к вопросу без должного внимания, не соблюли формальности в оформлении, подписанный предварительный договор «пострадавшие» смогут оспорить в суде.

Можно потерять аванс/задаток

Нередко при подписании ПДКП сторона вносит аванс/задаток. Если вам попадется мошенник, он может исчезнуть вместе с вашими деньгами. Но если и такое поведение продавца не отобьет у вас желание вести с ним дела, для заключения договора купли-продажи придется обращаться в суд.

Могут обнаружиться обременения, о которых вы не знали

В преддоговоре должно быть прописано отсутствие обременений на объекте недвижимости.

Проверить это можно через выписку из ЕГРН. Если квартира находится в залоге, на нее наложен арест либо она сдается в аренду, эта информация отразится в выписке. Исключение — случаи, когда договор о сдаче квартиры заключен менее чем на один год.

Лучше заранее провентилировать этот вопрос, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Алгоритм действий

Назовем стандартные этапы при оформлении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости:

• проверка документов на недвижимость (свидетельства о праве собственности, техпаспорта, других договоров — мены, приватизации и т. д.);
• составление текста преддоговора;
• внесение задатка или аванса, если это оговорено;
• подписание основного договора / судебное разбирательство, если сторона, подписавшая предварительный договор, идет на попятную.

И несколько важных советов. Они помогут вам избежать типичных ошибок:

1. Проследите, чтобы в договоре четко был описан предмет будущей сделки.
2. Убедитесь, что и вы, и продавец четко понимаете различие между авансом и задатком.
3. Не платите по ПДКП большую часть стоимости квартиры, иначе предварительный договор может превратиться в основной.  
4. Лучше сразу укажите цену купли-продажи объекта недвижимости, иначе в случае обращения в суд цену установит судья.  
5. Чем более детально будет составлен текст преддоговора, тем быстрее получится оформить основной договор.

Как расторгнуть

ПДКП можно расторгнуть по нескольким причинам. Ключевое здесь: в одностороннем порядке сделать этого нельзя. Но можно прописать условия, при которых одна из сторон может отказаться от его исполнения: как без последствий для себя, так и с ними.

Например, в числе уважительных причин можно указать отказ банка в выдаче ипотеки либо его требование предоставить документы, на сбор которых у покупателя уйдет слишком много времени.

Иные условия для расторжения предварительного договора:

• истек год с момента его подписания или прошел срок, на протяжении которого стороны должны были заключить основной договор, но по каким-то причинам этого не сделали;
• был подписан основной договор купли-продажи;
• соглашение признано судом недействительным.

Поскольку приобретение недвижимости — серьезное испытание для тех, кто не занимается сделками профессионально, рекомендуем обратиться за консультацией к профессионалам. Привлекайте юристов, риэлторов, нотариусов или специалистов, занимающихся ипотечными вопросами.

Выводы

Предварительный договор купли-продажи квартиры — важный этап перед заключением основного договора. Он помогает сторонам зафиксировать свои обязательства и снизить возможные риски.

ПДКП от основного договора купли-продажи отличается тем, что первый имеет временное значение и устанавливает обязательства сторон до заключения основного договора. Но не всегда его заключение обязательно, это зависит от конкретных обстоятельств и желания сторон.

Есть несколько видов предварительных договоров купли-продажи: например, договор с задатком или авансом, где покупатель вносит часть суммы в качестве гарантии выполнения обязательств.

Если одна из сторон решает расторгнуть предварительный договор, это должно происходить в соответствии с условиями ПДКП или законодательства.

Основной договор является окончательным и регулирует права и обязанности сторон после его подписания.

Важно помнить, что при заключении любого договора нужно внимательно изучить условия и получить консультацию специалиста.

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи. Действующие магазины-партнеры Халвы