Как узнать кадастровую стоимость квартиры или земельного участка

Оценку объекта недвижимости государством, а не рынком, называют кадастровой стоимостью объекта. Попросили экспертов объяснить все тонкости понятия и какое значение оно имеет не только для продавцов и покупателей квадратных метров, но и для наследников.

В статье рассказывается:

Что такое кадастровая стоимость

Это результат оценки объекта недвижимости в денежном выражении на определенную дату. Он необходим для различных расчетов, касающихся недвижимости: это основа для начисления налога на дом, квартиру, гараж, земельный участок. 

Допустим, 1 января 2023 года квартира стоила по кадастру 5 млн рублей, а через год — уже 6 млн. Повышение произошло из-за того, что, к примеру, хозяева пристроили отдельный вход. Платить имущественный налог теперь им придется, исходя из новой кадастровой стоимости. 

Еще этот показатель используют в некоторых правовых процедурах. Например, для уголовного преследования, как отмечает юрист Дмитрий Желнин. 

«Кадастровая стоимость отличается от рыночной тем, что последняя учитывает индивидуальные особенности объекта. Например, ремонт, удаленность от метро и социально значимых объектов (школ, детских садов, магазинов, ТЦ)», — говорит Рашид Гитинов, руководитель практики разрешения споров с государственными органами, а также споров в области интеллектуальной собственности и корпоративных прав МГКА «Бюро адвокатов “Де-юре”».

«Ценообразующие факторы, которые учитывают при оценке объекта недвижимости, приведены в ФЗ №237», — объясняет Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр».

Роль играют:

• локация;
• категория помещения — жилое/нежилое;
• этаж и их количество в доме;
• дата постройки;
• материал стен;
• площадь квартиры или участка;
• коммуникации (электричество, водоснабжение, газ, канализация и т. п.); 
• экономическая обстановка в регионе;
• категория земель (для земельного участка — ИЖС, промназначения, сельскохозяйственная).

«Этот показатель меняется раз в несколько лет, тогда как рыночная цена — часто и зависит от разных экономических факторов», — отмечает эксперт. 

Государство проводит оценку не чаще раза в четыре года. В Москве, Петербурге и Севастополе процедура повторяется не более чем раз в два года. В экстраординарных случаях, когда, например, индекс цен на недвижимость в регионе обрушился на 30% и более, может проводиться внеочередная госоценка. 

А вот заказать негосударственную экспертизу может любой желающий когда угодно. Например, если владелец квартиры считает, что текущая кадастровая цена завышена и для разбирательств он хочет установить актуальную стоимость. 

Факторы изменения

Теперь подробнее рассмотрим, при каких условиях изменяется кадастровая цена объекта недвижимости.

Она вырастает, когда: 

• увеличивается площадь квартиры или дома, например сделан отдельный вход, возведена пристройка, расширены границы участка;
• улучшилась инфраструктура — новые школы, больницы, детские сады или станция метро у дома резко повышает ценность квартиры (эти факторы тоже влияют на изменение рыночной цены); 
• выполнена реконструкция дома, например установлен новый лифт. 

Снижается, когда: 

• уменьшается площадь имущества, например продан кусок от имевшегося в собственности земельного участка;
• ухудшилась инфраструктура — рядом заработал завод по переработке мусора или запустилось химическое производство; 
• из-за износа дома, если объект построен еще в советское время, а капитального ремонта все нет.  

Почему важно отслеживать изменения

Почему нужно добиваться актуальных данных оценки? 

Во-первых, от этого зависит размер налога на жилье, который каждый из нас платит ежегодно. Его базовая ставка составляет 0,1%. Поэтому, если расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью — в несколько миллионов рублей, это сразу отразится на вашем кошельке.  

Если стоимость завышена, после продажи объекта недвижимости по справедливой рыночной цене придется платить НДФЛ от кадастровой. 

А еще можно получить свои деньги назад, если вы все это время платили налоги по завышенной кадастровой стоимости. Данные в ЕГРН скорректируют, деньги вам вернут, но не более чем за три года. 

Дмитрий Желнин, юрист

Если есть существенные расхождения между кадастровой стоимостью и рыночной, собственник имеет право потребовать переоценки. 

Для этого есть два пути: 

• Исправить ошибки, допущенные государством при определении стоимости. 
• Установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

В обоих случаях лучше обратиться к профессиональным юристам или оценщикам. 

Оплатить услуги специалистов можно с помощью карты «Халва» от Совкомбанка. Тратя свои средства, вы сможете заработать с этой картой повышенный кешбэк. А лимитом заемных средств просто управлять в личном кабинете: изменяйте его так, чтобы денег хватило на все. 

Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр»

Кадастровая стоимость также нужна, чтобы рассчитать налог, уплачиваемый при различных сделках с недвижимостью. Эти сведения необходимы для оформления наследства, определения цен объектов при обмене жилья или заключения договора дарения. 

Когда квартира достается в подарок, налог составит 13% от кадастровой стоимости недвижимости.

К примеру, вам очень повезло и по договору дарения вы стали обладателем квартиры кадастровой стоимостью 2,7 млн рублей. Размер налога, который придется заплатить, составляет: 2 700 000 × 0,13 (НДФЛ) = 351 000 рублей.

Но если недвижимость досталась вам как подарок от дедушки, уплачивать налог не придется, так что стоимость в этом случае значения не имеет. 

Рашид Гитинов, руководитель практики разрешения споров с государственными органами, а также споров в области интеллектуальной собственности и корпоративных прав МГКА «Бюро адвокатов “Де-юре”»

В нашей практике были случаи, когда в результате изменения кадастровой стоимости налоговые издержки владельцев недвижимости снижались на 40–50%. 

Здесь нужно учитывать два момента: во-первых, поскольку судебные расходы по данной категории дел довольно значительны, объект недвижимости должен быть дорогостоящим, иначе есть риск, что расходы перекроют возможные доходы. 

Во-вторых, кадастровая стоимость должна действительно отличаться от рыночной. 

Как узнать кадастровую стоимость квартиры и земельного участка

Как отмечает Дмитрий Желнин, кадастровая стоимость по кадастровому номеру узнается на ресурсах Росреестра: 

• в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости»;
• в Фонде данных государственной кадастровой оценки. 

«Чтобы воспользоваться информацией с сайта Росреестра в разделе “Справочная информация”, — объясняет Рашид Гитинов, — в этом разделе нужно указать вид объекта недвижимости, а также ввести проверочный код и кадастровый номер». 

Как дополняет Юлия Усачева, фонд выдает сведения в динамике: во вкладке «Поиск по кадастровому номеру» можно узнать в том числе историю изменения суммы после каждой государственной оценки.

«Также можно заказать выписку на Госуслугах или воспользоваться специализированными ТГ-ботами (например, https://t.me/cadastralcost_bot)», — отмечает Дмитрий Желнин.

Напомним, что с 1 марта 2023 года в выписках больше не указывают данные о собственниках, то есть выдается обезличенная информация. Получить бланки, в которых будут указаны ФИО владельца недвижимости, могут либо они сами, либо нотариусы. Но только если уже составлен предварительный договор купли-продажи по объекту. 

Юлия Усачева подчеркивает, что справку бесплатно выдадут как на портале Госуслуг или Росреестра, так и при личном посещении любого из офисов МФЦ. Заказанный документ предоставят в течение трех рабочих дней.

Еще можно использовать публичную кадастровую карту, когда известен только адрес объекта. Вы просто ищете на ней город и дом. Затем делите кадастровую стоимость всего дома на площадь строения. И умножаете результат на то число квадратных метров, которыми владеете на правах собственника.

С поиском информации о доме в частном секторе будет намного проще: цена объекта ИЖС высветится сразу.

Другое дело, что сервис работает не без перебоев. Иногда, чтобы дождаться от него отклика, приходится очень долго ждать. 

Кадастровая стоимость заинтересует и кредитора, когда, к примеру, участок становится залогом для получения крупного займа. В Совкомбанке на этих условиях вы можете оформить договор на внушительную сумму для реализации ваших бизнес-планов.

А еще через карту кадастра можно найти забытую землю. С ее помощью я нашла участок, который еще в 90-е годы получили мои друзья, но так и не оформили в собственность. Я пообещала им помочь разобраться, и мы начали изучать, как получить необходимые документы на земельный надел. Обратились в Бюро технической инвентаризации (БТИ), запросили справки через Госуслуги.

Выяснилось, что, действительно, 30 с лишним лет назад друзья получили от государства участок в глухом лесу, где не было ни дорог, ни электричества. Поэтому о «даче» все забыли.Дальше мы долго искали председателя садового товарищества, так и не нашли, друзья пали духом и отказались от своей затеи. Однако вернуть им землю все же было возможно.

Выводы

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости необходимо для:

• получения кредита под залог жилья или земельного участка;
• оформления наследства; 
• обращения в суд.

Не важно, интересует ли вас кадастровая стоимость одной сотки земли или всей квартиры, узнать ее несложно. 

Для оплаты услуг нотариуса можно воспользоваться заемными средствами с Халвы.

Закажите выписку из ЕГРН по интересующему объекту недвижимости или через сервисы на портале Росреестра, а также можно использовать публичную карту.

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи.
Действующие магазины-партнеры Халвы