Можно ли взять две ипотеки на одного человека

Одна квартира хорошо, а две — лучше. Но можно ли взять вторую ипотеку — особенно если еще не погасил первую? И самое актуальное — как быть с госпрограммами? 

Расскажем, можно ли взять две ипотеки одновременно или одну за другой.

В этой статье:

1. Можно ли взять вторую ипотеку
2. Ограничения по госпрограммам
3. Можно ли взять две ипотеки одновременно
4. Выгодно ли брать несколько ипотек
5. Стоит ли брать вторую ипотеку в 2024 году
6. Как взять вторую и следующие ипотеки
7. Заключение

Ипотека — самый удобный способ обзавестись собственным жильем и почти безальтернативный инструмент для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость.

Кредит позволяет не только разбить оплату за крупную покупку, но и зафиксировать стоимость жилья на многие десятилетия.

Те, кто собирается покупать недвижимость в 2024 году, сильно завидуют тем, кто успел это сделать в 2020-м. А те, в свою очередь, жалеют, что не взяли сразу несколько квартир.

За эти пять лет стоимость и жилья, и аренды взлетели в два раза. Так что те, кто успел купить квартиру по старым ценам, оказались в выигрыше. 

Можно ли сейчас взять две ипотеки на одного человека и на каких условиях? Разбираемся в вопросе.

Можно ли взять вторую ипотеку

На рыночные кредиты никаких ограничений нет. То есть можно быть созаемщиком по двум жилищным кредитам одновременно, взять вторую ипотеку, не погасив первую, и даже оформлять параллельно хоть три сразу.

Единственное ограничение — требование банков к долговой нагрузке. Об этом подробно поговорим ниже.

Однако во время высокой ключевой ставки рыночные кредиты мало кого интересуют, так как проценты по ним велики. Большинство предпочитают пользоваться госпрограммами — и с ними ситуация другая.

Ограничения по госпрограммам

Когда стартовала первая льготная программа с господдержкой, люди начали активно вкладывать деньги в недвижимость. А сами риэлторы советовали вместо одной квартиры брать две, если первоначального взноса хватало на обе.

Также недвижимость активно покупали краткосрочные инвесторы, желающие в будущем перепродать ее подороже. Это привело к взлету цен и перегреву рынка.

Наконец в 2023 году Центробанк обратил внимание на ситуацию и принял меры. Теперь по большинству льготных программ можно купить только одну квартиру.

Логика здесь в том, что субсидии нужно расходовать на повышение доступности жилья для нуждающихся, а не для увеличения доходов.

Однако сейчас все еще можно взять две ипотеки по семейной программе при соблюдении ряда условий. На остальные программы действует условие «по одному кредиту в одни руки».

То есть если вы уже покупали жилье по любой из госпрограмм: как общей льготной, так и «Семейной», «Дальневосточной», «Арктической» или IT, то доступ к почти бесплатному кредиту от государства закрыт.

Однако это распространяется только на кредиты, полученные после 23 декабря 2023 года. То есть если вы взяли кредит по госпрограмме до этой даты — сможете оформить вторую льготную. Например, если до 2023 года вы покупали квартиру по «Дальневосточной ипотеке», то в 2024-м можете использовать IT или «Семейную».

Есть еще один нюанс, касающийся последней, — ее можно брать дважды. Если вы уже выплатили первую, но после 23 декабря 2023 года родили еще одного ребенка и хотите взять квартиру побольше, сможете воспользоваться льготой второй раз.

Аналогично обстоит дело и в сочетании с другими программами. Даже обладатели льготных ипотек, оформленных после 23 декабря 2023 года, могут воспользоваться «Семейной», если выплатят прошлую, родят ребенка и купят квартиру большей площади.

Можно ли взять две ипотеки одновременно

Мы уже установили, что никаких законодательных ограничений на это нет, если кредиты оформляют на рыночных условиях без использования мер государственной поддержки.

Получить два одновременно — вполне реально. Многие инвесторы так и делали, когда была госпрограмма под 6–8%. По ней платежи были минимальными, поэтому появилась возможность погашать оба кредита сразу.

Единственное ограничение, препятствующее одновременным жилищным кредитам, — это финансовые возможности заемщика. Необходимо иметь достаточные первоначальный взнос для покупки двух объектов, а также уровень дохода. Тут остановимся подробнее.

Банки следят за уровнем закредитованности заемщиков. Чем он выше — тем больше шансов, что в случае форс-мажора человек не сможет расплачиваться по своим обязательствам. Это дополнительные риски, от которых финансовые организации себя ограждают.

На практике это выглядит так: ежемесячная плата по кредитам не должна отнимать больше половины дохода. Ориентируясь на это, банк определяет, сколько денег может выдать заемщику.

Максимальная сумма кредита должна быть такой, чтобы ежемесячный платеж по нему был равен или меньше 50% дохода.

Но банк учитывает не только плату по оформляемому займу, но и по всем кредитам, которые получили ранее. Их легко увидеть в кредитной истории. Так что тем, у кого уже есть несколько потребительских кредитов, банк, скорее всего, предложит меньшую сумму по ипотеке.

Таким образом, если хотите взять два кредита на жилье одновременно, нужно чтобы платеж по ним в сумме был не выше 50% дохода.

Выгодно ли брать несколько ипотек

Все будет зависеть от ситуации на рынке. Безусловно, выгодно взять несколько квартир, если ставка по кредиту ниже уровня инфляции. Но это бывает крайне редко: только когда государство субсидирует ставку. В противном случае банкам это невыгодно.

Но даже если ставка просто находится на невысоком уровне, брать несколько ипотек — оправданно, если вы можете потянуть платежи.

Есть и альтернативная точка зрения. Низкие ставки повышают доступность кредитных денег, что ведет к высокому спросу на недвижимость и росту цен. Достаточно вспомнить, какими темпами начала расти стоимость квадратного метра с мая 2020 года.

Так что многие эксперты считают, что покупать недвижимость выгодно как раз в периоды высокой ставки. Рано или поздно Центробанк будет вынужден ее снизить. Как только это произойдет, сработает отложенный спрос, люди пойдут оформлять кредиты и стоимость жилья снова пойдет вверх.

А покупатели периода высоких ставок останутся с недвижимостью, купленной по старым низким ценам. Ежемесячный платеж же можно будет уменьшить, рефинансировав кредит.

Единственный изъян в этой схеме — большие первоначальные вложения. Придется несколько лет платить по кредиту с высокой ставкой, что может быть неподъемной ношей для бюджета.

Стоит ли брать вторую ипотеку в 2024 году

Если подпадаете под одну из государственных программ, безусловно, да. Сейчас рынок находится на спаде, поэтому можно приобрести хорошую квартиру без особого ажиотажа.

С кредитом по рыночной ставке ситуация в корне иная. Здесь вопрос стоит скорее — сможете ли вы себе позволить обслуживать его по ставке свыше 20%.

Большинство россиян на таких условиях не потянут даже одну ипотеку, а о второй речи обычно не идет.

В этом случае разумнее сосредоточиться на накоплениях. А поможет в этом Халва.

У льгот от государства есть альтернатива в виде специальных программ от застройщиков. Они субсидируют ставку, что позволяет заемщикам покупать жилье под ставший привычным низкий процент.

Но ничего бесплатного не бывает. Обычно такие схемы связаны с удорожанием стоимости самого объекта недвижимости. То есть застройщик доплачивает банку недополученную от кредита прибыль, просто увеличив тело долга.

Это крайне рискованное предложение для покупателей. В обычном случае если что-то пойдет не так, всегда можно продать квартиру, рассчитаться с банком и получить на руку сумму первоначального взноса, внесенных платежей и зачастую что-то сверху.

В случае объекта с удорожанием, если что-то пойдет не так, продать квартиру за ту сумму, которую купили точно не удастся в ближайшее время. А значит, есть риск остаться без недвижимости и с долгами.

Как взять вторую и следующие ипотеки

Если вы решили обзавестись еще одним жильем, трезво оцените финансовые возможности. Банковское правило о долговой нагрузке в 50% возникло не просто так.

Для психологического комфорта и устойчивости бюджета желательно, чтобы хотя бы половина дохода оставалась на повседневные расходы.

Правда, бывают ситуации, когда фактический доход выше официального, если есть подработки. В этом случае рекомендуем вывести их в «белое» поле. Например, оформить самозанятость, проводить через нее дополнительный доход, а потом предъявить выписку из приложения.

Банки обращают внимание на кредитную историю, а ее львиную долю составляет ипотека. Заемщики, которые несколько лет аккуратно платили по ней, будут выглядеть более надежно. А если есть просрочки, получить вторую будет проблематично.

Для повышения шансов рекомендуют не менять банк. То есть при прочих равных лучше обратиться повторно туда, где брали первую ипотеку. Идеально, если зарплатный проект находится там же или его стоит перевести за несколько месяцев до отправки заявки. Это повысит благонадежность и может дать скидку на ставку.

Заключение

В России можно взять вторую ипотеку или две одновременно. В законодательстве нет никаких препятствий. Ограничений на практике всего два.

Первая — госпрограммы. Взять две ипотеки по семейной программе можно только при соблюдении ряда условий: выплатить первый кредит, родить еще одного ребенка и покупать квартиру большей площади.

Те, кто пользовался какими-либо госпрограммами до 23 декабря 2023 года, могут взять семейную на этих же условиях. А сочетать между собой другие льготные программы не получится.