Разумный выбор или кредитное рабство? Объясняем простыми словами, что такое ипотека и как с ней жить

Жилье — одна из основных потребностей человека. Считается, что это наиболее дорогая покупка в жизни, поэтому многим требуется такой мощный инструмент, как ипотека. Зачастую это единственный способ быстро получить собственный дом, хотя и здесь потребуется некоторая подготовительная работа, в том числе в изучении нюансов ипотечного кредитования.

В статье рассказывается:

В 2024 году в России действует несколько программ, в том числе льготных, с участием государства. Давайте разберемся, подойдут ли какие-то из них именно вам.

Ипотека — это крупный и долгосрочный кредит под залог недвижимого имущества. Чаще всего мы подразумеваем, что речь идет о квартирах и домах, а на самом деле здесь могут фигурировать и коммерческие объекты, и даже промышленные.

Ипотеку можно оформить на приобретаемую недвижимость, а можно взять деньги под залог уже имеющегося жилья. Например, вы захотели построить загородный дом, но и не хотите продавать квартиру. Выход — взять кредит на строительство, обеспечив его гарантией в виде городских квадратных метров. Когда выплатите заем полностью, у вас в собственности будет уже два дорогостоящих объекта.

Впрочем, в большинстве случаев ипотека нужна для покупки первого жилья или приобретения более просторного. Обычно сам новый объект и становится предметом залога — банк дает вам деньги с условием, что вы их вернете своевременно и на оговоренных условиях. Если же что-нибудь пойдет не так, то обремененное имущество может перейти кредитору в собственность.

Да, звучит не слишком приятно, однако в действительности это реальный способ всем участникам сделки защитить свои имущественные права. Тот, кто дал деньги под проценты, возвращает их в виде «стен». А тот, кто взял, но не смог заплатить, отдает жилье, но остается свободным от большого долга и от вытекающих из этого проблем.

Здесь надо оговориться: в подавляющем большинстве случаев ипотека выплачивается аккуратно и без конфликтов. Причины понятны, ведь обе стороны серьезно заинтересованы в успешном исходе дела.

Чем отличается ипотека от кредита

Кредиты бывают целевыми, то есть под решение конкретной задачи, и нецелевыми, когда на заемные средства вы можете приобрести что угодно или воспользоваться нужными услугами. Также займы делятся на обеспеченные (залогом, поручительством) и без обеспечения (нужно только подтвердить, что у вас есть постоянные доходы).

Обычный потребительский кредит не имеет ни обозначенной цели, ни обеспечения, а вот у ипотеки оба признака присутствуют. Это означает, что заем можно потратить только на четких условиях. Согласовывается сумма, срок выплаты и даже конкретный объект. Банк должен оценить, насколько это ликвидное имущество, как быстро его можно продать при наступлении сложных обстоятельств.

У ипотечного кредита длительный срок и крупная сумма. А еще — достаточно низкий процент по сравнению с другими кредитами. Разница может достигать 1/3 от стоимости кредита, а по специальным программам гораздо больше (например, военная и дальневосточная программа).

Почему банкам выгодно давать деньги надолго и под низкий процент? Дело в том, что они формируют для себя длительно прогнозируемый доход. Заемщик тоже получает свои плюсы:

• комфортный платеж,

• низкий процент,

• собственное постоянное жилье,

• защиту от инфляции через рост стоимости объекта на момент закрытия ипотеки.

По данным Минстроя РФ, с 2017 года рынок ипотечного жилья почти непрерывно растет как в количественном, так и в денежном выражении. В среднем число заемщиков увеличивается на 25–30%, а общая сумма каждый год запрашивается и одобряется больше примерно на 50% (исключение — 2022 год, когда показатели снизились). При этом граждане России кредитуются под залог недвижимости не слишком активно: у нас лишь 15% домохозяйств связаны такими обязательствами, в то время как в других государствах доля ипотечников доходит до 50–80%.

Что выгоднее: кредит или ипотека

Многих пугает большой срок кредитования. Конечно, расплатиться с долгами хочется поскорее. С ипотекой это тоже возможно — досрочное погашение разрешено законами и договором между заемщиком и кредитором. Поэтому ипотека реально выгоднее, главное — правильно рассчитать свои финансовые возможности.

Если стандартный кредит обычно ограничен пятью годами, то залоговый под недвижимость может растянуться на 10, 20 и даже 30 лет. Очевидно, что инфляция не стоит на месте. Даже в лучшие времена она все равно «съедает» наши доходы. В долгосрочной перспективе (и это подтверждается практикой) уже к середине истечения договора платеж становится более легким.

Купить жилье можно и с потребительским кредитом. Кажется, что так быстрее — но не факт, что дешевле. Второй часто встречающийся аргумент — имущество не заложено, и вы можете им свободно распоряжаться. Да, это так, однако разумные люди обычно не рискуют таким важным активом, как квартира или дом, особенно когда речь идет о единственной собственности.

И, если вы не знали: ипотечную недвижимость тоже можно продать по согласованию с банком. Это дольше и сложнее, но реально.

Сделаем небольшой расчет, согласно состоянию рынка на середину марта 2024 года. Например, вам не хватает 1 млн рублей на покупку недвижимости. Посмотрим, какие условия по потребительскому и ипотечному кредиту.

Данные в таблице — в среднем по рынку по состоянию на март 2024 года.

Как видим, цена обычного займа в три раза выше, а именно на 619 тысяч рублей. Зачем платить больше?

Действующие ипотечные программы

Многим гражданам России сейчас доступна хотя бы одна из программ кредитования для приобретения жилья. Государство оказывает поддержку:

• молодым семьям;

• семьям с детьми, включая многодетных;

• на покупку квартир в новостройках;

• строящим загородные дома;

• IT-специалистам;

• жителям села или тем, кто желает туда переехать;

• военнослужащим;

• проживающим или переезжающим на Дальний Восток.

Вы не попадаете ни в одну категорию? Редкий случай, но вам тоже доступна ипотека — обычная. Чуть дороже, однако вполне приемлемый вариант.

И не забывайте, что ваш статус всегда может измениться. Родился ребенок, сменили профессию на престижное IT, решили сменить регион или уехать в деревню поблизости — открываются новые возможности.

Совкомбанк предлагает несколько ипотечных программ, в том числе льготных и с государственной поддержкой. Оформить заявку на ипотеку можно на сайте — это занимает всего несколько минут, а ответ придет в течение одного-двух рабочих дней.

Перечисленные процентные ставки могут меняться, данные усредненные, действуют на момент публикации обзора.

Часто задаваемые вопросы по ипотеке

Какая ипотека выгоднее всего?

Минимальный процент по ипотечному кредитованию сейчас на Дальнем Востоке. Здесь задействована помощь государства, поскольку этот регион требует развития и притока новых жителей или хотя бы снижения оттока населения.

У региона есть свои плюсы: экология, богатая природа, перспективы развития. Из минусов следует отметить высокую стоимость жизни при достаточно средних зарплатах.

Один из авторов «Халва Медиа» описывает личный опыт жизни в Хабаровске.

Почему ипотека многих пугает?

Здесь две причины: длительный срок займа и строгие правила исполнения. Насчет времени эксперты говорят, что психологически комфортный период планирования составляет от шести до восьми лет.

Кстати, совсем не исключено, что у вас получится уложиться в такое время, даже если вы возьмете более продолжительный кредит, но постараетесь выплатить его раньше.

По поводу регулярности платежей вопрос спорный. Любой заем требует своевременных взносов, иначе ваша кредитная история испортится, а это влечет за собой проблемы при дальнейших отношениях с любыми банками.

Портрет идеального ипотечного заемщика

Банки любят ответственных и надежных клиентов, как на старте, так и в обозримом будущем деловых отношений. Поэтому требования следующие:

• официальный подтвержденный доход,

• небольшая или нулевая закредитованность,

• работоспособный возраст (чаще всего заявки подают люди в возрасте 30–45 лет, и это идеально для кредитора),

• наличие собственных средств на финансирование сделки — сейчас это 20–30% от общей стоимости недвижимости.

Как государство возвращает проценты по ипотеке?

Налоговый вычет можно получать за покупку жилья и за уплаченные проценты. Он оформляется каждый год, если вы имеете официальный доход и платите с него НДФЛ.

Размер возврата составляет 13%, это достаточно выгодно в денежном выражении, поскольку цена объекта высокая. Многие используют возврат для обустройства жилья, уплаты ежемесячных взносов и для досрочного погашения.

Мы собрали основные налоговые вычеты в отдельной статье, чтобы вы смогли более тщательно планировать семейный бюджет и не переплачивать.

Какая зарплата должна быть для ипотеки?

Однозначного ответа нет, поскольку факторов несколько. Это и возраст, и прожиточный минимум, и цена жилья.

В среднем расчет производится так: вам дадут деньги, если возвращать ежемесячно придется не больше 50% от всех доходов. Действительно, практика показывает, что при таком варианте человек не испытывает очень уж больших трудностей. Например, арендованное жилье тоже отнимает 30–50% от зарплаты.

И разумеется, вы не сможете купить огромный дорогой особняк при низких доходах, какой бы долгой ни была ипотека. Берите ношу по силам.

Как правильно рассчитать ипотеку, чтобы она была по силам

При беге на длинные дистанции прыжки в сторону вам почти всегда гарантированы. Речь идет об изменении финансовых возможностей в разные периоды, о состоянии здоровья, семейного статуса и так далее. Вот почему к планированию долгосрочного займа надо относиться очень серьезно.

Разумеется, учесть все риски невозможно, но грамотное планирование однозначно поможет вам справиться с финансовой нагрузкой сейчас и в обозримом будущем.

Первое, о чем следует подумать, — это какой объект недвижимости вы хотите купить, а какой реально можете. Если сейчас вы живете в арендованной однушке, то приобретение коттеджа на 200 квадратных метров вряд ли назовешь разумным решением. Скорее всего, вам подойдет похожая по размеру и расположению квартира, ведь вы на практике проверили, что сейчас именно такой вариант вам по карману.

Если все же хотите улучшить условия, то логично сделать это на одну ступень — например, выбрать две комнаты вместо одной. Помните о принципе достаточности: тривиальная синица в руках вместо манящего журавля в чужом небе.

Банки давно рассчитали, что заемщику надо иметь в свободном распоряжении хотя бы половину от своих регулярных доходов. То есть кредиты в общей сумме могут съедать до 50% от зарплаты — в этом случае ваша жизнь будет относительно комфортной, хотя и без излишеств.

Характерно, что инфляция на данный параметр почти не влияет, ведь 1/2 дохода была и 10 лет назад, и сейчас. А уж как изменились цены — объяснять не нужно.

Многие семьи предполагают, что на горизонте ближайшего десятилетия у них могут появиться новые дети. Это, конечно, меняет структуру расходов, поэтому требует учета.

На случай важных семейных расходов у вас всегда есть возможность воспользоваться картой «Халва» — делите платеж на удобное время и сохраняйте привычный уровень комфорта.

На какой срок выгоднее брать ипотеку

Кредитные брокеры рекомендуют брать ипотеку на максимально доступный вам срок. В данном случае вы получаете низкий ежемесячный платеж, иногда в два-три раза меньше, чем могли бы платить. Здесь меняется общая стоимость кредита, но не торопитесь отметать такой вариант, ведь он тоже может быть выгодным.

Например, когда с доходами у вас все хорошо, вы погашаете ипотеку сверх положенного, до комфортного для себя взноса каждый месяц. Можете платить вместо 10 тысяч рублей сразу 20 тысяч — это позволит значительно снизить итоговую сумму выплачиваемых процентов.

Зато в моменты, когда что-то изменится в жизни, у вас будет возможность платить строго по счету, вы не потеряете хорошую кредитную историю и вообще сможете временно перекрутиться. Вот почему долгая (хоть и пугающая этим) история жизни в кредит может оказаться легче «короткого забега».

Кому не дадут ипотеку

Требования всех банков к заемщикам и созаемщикам примерно одинаковые. Главный фактор — платежеспособность в текущий момент и на ближайшее будущее. Это означает, что у вас должна быть официальная работа, обычно от четырех месяцев, иногда от полугода. На практике специалисты отдела ипотечного кредитования спрашивают и о предыдущем месте работы — важно, умеете ли вы работать стабильно, в долгую. Если меняете работу слишком часто, это наводит на мысль, что не все в порядке.

Затем учитывается, есть ли у вас возможность внести часть стоимости жилья из собственных средств: способны ли вы копить деньги, планировать свой бюджет. Еще пару лет назад банки легко предлагали взять деньги с нулевым первоначальным взносом, но теперь рынок недвижимости сильно насыщен рискованными заемщиками, поэтому Центробанк ужесточил требования по этому пункту. В среднем надо иметь на руках (фактически — на счету, который можно проверить) 20 и даже 30% от полной стоимости жилья.

Возраст — тоже важная деталь. Как видим, в разных программах он стартует то от 18, то от 21 года. Здесь играет роль ваш жизненный опыт в целом. В реальности совсем молодые люди не слишком часто оформляют крупный кредит на много лет. Хотя очевидно, что чем раньше вы возьметесь за это важное дело, тем выгоднее, ведь срок кредитования можно растянуть на 20–30 лет, что даст удобный по величине ежемесячный платеж.

И самое важное — ваша кредитная история. Во-первых, она в принципе должна существовать. Прежде чем просить ипотеку, докажите на обычных кредитах, что вам понятно, как пользоваться чужими деньгами. Вовремя возвращаете — все в порядке. Отъявленный неплательщик (в том числе по коммунальным платежам, алиментам и прочим обязательствам) — шансов мало.

Также рекомендуется проверять свою кредитную историю на предмет ее чистоты. Сейчас много мошеннических схем с оформлением микрокредитов на чужое имя, с этим надо своевременно разбираться, если такое вдруг произошло.

Итак, мы разобрались, что такое ипотека, и выяснили, что при грамотном подходе это удобный финансовый инструмент. В Совкомбанке вы также можете оформить ипотеку на жилье своей мечты.

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи.
Действующие магазины-партнеры Халвы