Первоначальный взнос по ипотеке в 2026 году

Чем выше первоначальный взнос, тем меньше вы зависите от банка, выгоднее условия и дешевле обойдется ипотека в долгосрочной перспективе. Средний размер первоначального взноса на вторичное жилье или новостройки в 2026 году — 20–30%. Зависит от программ кредитования и условий ипотеки.

В статье разберем основные ипотечные программы, какой нужен первоначальный взнос и в каких ситуациях можно обойтись без него.

В этой статье:

1. Что такое первоначальный взнос по ипотеке
2. Зачем нужен первоначальный взнос
3. Куда направляют деньги
4. Какой первый взнос по ипотеке
5. Субсидии и выплаты
6. Как обойтись без взноса

Что такое первоначальный взнос по ипотеке

Это часть стоимости жилья, которую заемщик оплачивает из личных средств, а оставшуюся сумму получает от банка.

Например, квартира стоит 15 млн рублей. Вы платите из своих денег 6 млн. Банк добавляет на сделку 9 млн, которые вы ему возвращаете с процентами в течение 20 лет. Ваши 6 млн — это первоначальный взнос.

Обычно банки принимают:

• накопления на счетах;
• деньги от продажи другого имущества;
• материнский капитал (полностью или частично);
• субсидии, сертификаты (региональные программы поддержки);
• иногда — помощь от родственников (с дарением или распиской, по требованиям банка).

Часто вызывает вопросы:

• потребительский кредит, который оформили перед ипотекой «под первоначальный взнос» (банки это отслеживают по кредитной истории и часто таким заемщикам отказывают или ужесточают условия);
• наличные, которые нельзя документально объяснить (например, зарплата в конвертах).

Зачем нужен первоначальный взнос

Он показывает, что вы способны накопить значительную сумму и, скорее всего, умеете планировать бюджет и не берете кредит импульсивно. Это повышает доверие банка.

Если у вас уже есть доля в покупке (первоначальный взнос), то сумма кредита меньше, чем стоимость квартиры, — у банка остается подушка безопасности.

Клиенту это тоже выгодно: чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита. А это значит:

• меньше ежемесячный платеж,
• меньше переплата по процентам за весь срок ипотеки,
• выше шанс, что банк одобрит кредит.

Куда направляют деньги

Первоначальный взнос банк передает продавцу. Составляют расписку, в которой указывают паспортные данные сторон, сумму, цель передачи средств, дату подписания.

Одновременно стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Без этого банк кредит не одобрит.

Как технически проходит платеж 

Зависит от сделки. Если покупаете жилье: 

• У физлица на вторичном рынке — используют сейфовую ячейку или аккредитив. 

Вы кладете туда первоначальный взнос, а банк добавляет свою часть (кредитные деньги). После регистрации права собственности продавец получает доступ к деньгам.

• В новостройке на первичном рынке — эскроу-счет.

Какой первый взнос по ипотеке

Банк его устанавливает сам, но ориентируется на требования ЦБ РФ. и условия госпрограмм. На размер минимального первоначального взноса влияют:

• политика кредитора;
• ипотечная программа (для нового, вторичного жилья или строительства);
• категория клиента (например, зарплатный, бюджетник или новый для конкретного банка);
• государственные субсидированные программы;
• специальные предложения (от банка и партнеров, например, застройщиков).

Рассмотрим льготные ипотечные программы.

Семейная ипотека

• Ставка: от 6%.
• Первоначальный взнос: от 20% от стоимости жилья.
• Срок кредитования: 30 лет.
• Максимальная сумма: 12 млн ₽ — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 6 млн ₽ — для остальных регионов.

Подать заявку могут семьи:

• С одним ребенком младше 6 лет (включительно).
• С двумя и более несовершеннолетними детьми.
• Которые воспитывают ребенка-инвалида.

Программу продлили до 2030 года включительно.

Дальневосточная и арктическая ипотека

• Ставка: от 2%.
• Первоначальный взнос: от 20% от стоимости жилья.
• Срок кредитования: 20 лет.
• Максимальная сумма: 6 млн ₽. На покупку жилья более 60–64 кв. м — до 9 млн ₽.

Граждане РФ могут приобрести жилье в любом регионе Дальнего Востока и Арктической зоны России. Можно вносить материнский капитал и региональные субсидии. 

В 2026 году список потенциальных заемщиков расширили. Теперь право на участие имеют молодые семьи, многодетные, родители-одиночки, участники ключевых региональных инициатив, а также оказавшиеся в сложной жизненной ситуации и другие.

Другие нововведения:

• Разрешили приобретать квартиры на вторичном рынке в городах с низким объемом нового строительства.
• Возраст родителей из многодетных семей может быть любым.
• Программа распространяется на всех работников сферы образования, а также на большее количество медицинских работников и сотрудников предприятий оборонно-промышленного комплекса (ОПК).
• Участникам боевых действий смягчили требования по возрасту и семейному положению.

Действуют и целевые предложения, например, отдельные условия для медицинских работников на Дальнем Востоке и для педагогов в Арктике.

Сельская ипотека

• Ставка: до 3% — в сельской местности и малых городах, 0.1% — в приграничных районах.
• Первоначальный взнос: от 20% от стоимости жилья.
• Срок кредитования: до 25 лет.
• Максимальная сумма: 6 млн ₽. Если оба супруга оформляют два отдельных кредита на одно жилье — до 12 млн ₽.

Участвовать в программе могут работники, чья профессиональная деятельность связана с развитием сельских территорий.

ИТ-ипотека

• Ставка: до 6%.
• Первоначальный взнос: от 20% от стоимости жилья.
• Максимальный срок кредитования: 30 лет.
• Максимальная сумма: до 18 млн ₽, но лишь на 9 млн из них распространяется пониженная ставка.

Сотрудники компаний сферы информационных технологий, аккредитованных в Минцифры РФ, могут купить жилье в новостройке или построить дом на льготных условиях.

Основные условия:

• Купить жилье можно на первичном рынке в любом населенном пункте России, кроме Москвы и Санкт-Петербурга.
• Кредит можно оформить только один раз.
• Возможно досрочное погашение.
• Программой нельзя воспользоваться, чтобы рефинансировать другой кредит.

Субсидии и выплаты

Молодые пары и многодетные семьи могут воспользоваться финансовой помощью государства.

Материнский капитал

Чтобы улучшить жилищные условия, можно использовать материнский капитал. Им можно оплатить первоначальный взнос или погасить ипотеку. 

Размер выплат с 1 февраля 2026 года:

• 737 205,10 ₽ — за первого ребенка (родили или усыновили с 1 января 2020 года);
• 737 205,10 ₽ — за второго ребенка (до 2020 года); 
• 974 189,11 ₽ — за второго или последующего ребенка (с 1 января 2020 года), если ранее семья не получала сертификат; 
• 236 984 ₽ — доплата за второго ребенка, если семья уже получила выплату за первого.

Оформить ипотеку можно сразу после рождения ребенка. Купить жилье без ипотеки или построить дома можно только через три года.

Социальная выплата для молодых семей

Молодым супругам или одинокому родителю до 35 лет включительно полагается социальная выплата, которую можно потратить на покупку жилья. Для семей с детьми — 35% от стоимости жилья, без детей — 30%.

Получить помощь могут только платежеспособные семьи, которые местные власти признали нуждающимися в улучшении жилищных условий. Поэтому желательно иметь финансовую подушку: легче всего ее накопить с помощью вклада.

Погашение ипотеки для многодетных семей

Можно получить до 450 000 ₽ и погасить ими основной долг или его часть, а также проценты по кредиту. При этом третий или последующий ребенок должен был родиться с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года. Кредитный договор — заключен до 1 июля 2031 года.

Как обойтись без взноса

Иногда банки предлагают клиенту в качестве залога предоставить недвижимость, привлечь состоятельного созаемщика или поручителя, либо воспользоваться программами застройщиков.

Но чаще всего банки не заинтересованы выдавать ипотечные кредиты без взноса, поэтому вводят дополнительные требования к заемщикам и недвижимости.

Прежде чем покупать жилье в ипотеку, тщательно изучите условия кредитования, проанализируйте свои финансовые возможности и проконсультируйтесь с профессионалами. Это может существенно повлиять на ваше финансовое благополучие в будущем.