Налог на сдачу квартиры в аренду: как устроен, когда платить

Многие владельцы квартир избегают налоговой нагрузки, запрашивая арендную плату наличными. Вместе с экспертами разобрались, почему платить налог — это правильно, и какая ответственность грозит за неуплату. 

В статье рассказывается:

Многие владельцы заключают условные соглашения с арендаторами или же сдают жилье на длительный срок, указывая в договоре 4 или 11 месяцев, чтобы не платить налог.

Кто-то из владельцев лично приезжает за оплатой, чтобы Федеральная налоговая служба (ФНС) не отследила систематические банковские переводы. Однако неуплата налога на сдачу квартиры в аренду таит много неприятностей. Разбираемся в нюансах вместе с экспертами. 

Из чего складывается налог 

Налог на сдачу квартиры в аренду — это налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Для российских налоговых резидентов ставка составляет 13%, для нерезидентов — 30%. Если вместе с арендной платой собственник получает от арендатора сумму за жилищно-коммунальные услуги, ему придется дополнительно оплатить 13% и с нее. Удобнее это делать с помощью карты «Халва». 

Очень просто рассчитать размер налога на официальном сайте ФНС: ведомство предлагает воспользоваться специальным калькулятором. Допустим, собственник сдает небольшую однокомнатную квартиру в центре Санкт-Петербурга за 55 тысяч рублей. Ежегодный доход — 660 тысяч рублей. Соответственно, сумма НДФЛ при ставке 13% будет равна 85,8 тысячи рублей. 

Почему важно заключать договор аренды

Юрист Николай Визер уверен, что договор — это способ законно сдать квартиру в аренду физическому лицу и гарантия для каждой стороны сделки в конфликтной ситуации. Поэтому важно описывать все условия аренды и указывать мелочи, которые на первый взгляд могут показаться незначительными. 

Обязательно стоит указать: 

• сумму ежемесячных платежей, 
• периоды выплат, 
• длительность аренды, 
• коммунальные услуги, которые будет оплачивать арендатор, 
• порядок расторжения договора.

По мнению эксперта, это актуально, когда арендатор идет против правил: не платит вовремя, разводит «антисанитарию», шумит по ночам, занимается противозаконной деятельностью, залил соседей или устроил пожар.

Важно также согласовать количество постоянно проживающих с арендатором людей, чтобы квартира не превратилась в ночлежку. Еще следует добавить пункт про домашних животных, визиты хозяина в квартиру, который не вправе приезжать без согласия арендатора.

Нюансы необходимо предусмотреть заранее, чтобы сократить или вовсе избежать конфликтных ситуаций. Арендодателю желательно ознакомить арендатора с правилами пользования мебелью и бытовой техникой, обсудить мелкий ремонт — например, замену крана или лампочки — и все зафиксировать в договоре. 

Важность договора отмечает и операционный директор компании Ox Capital Сервер Муртазаев.

«Легальное оформление сделки придает ей законную силу и обеспечивает защиту прав обеих сторон. Это позволяет избежать юридических проблем и конфликтов. 

Процесс подробно регламентирован законом. В договоре необходимо учесть сроки аренды, размер арендной платы, условия использования недвижимости, порядок расторжения договора и ответственность за нарушение условий», — добавил Муртазаев.

Какие законы регулируют рынок аренды 

Главный документ, который регулирует отношения по вопросам аренды — это Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), а дополнительный — Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), рассказал юрист Николай Визер. Закон называет арендой владение и пользование чужим имуществом за определенную плату. 

По общему правилу аренда считается предпринимательской деятельностью и ее важно оформить. Арендатор становится индивидуальным предпринимателем (ИП) или ООО, если квартир несколько. Теоретически такую деятельность нужно обязательно регистрировать, но российское законодательство допускает исключения.

«На практике люди покупают своим несовершеннолетним детям квартиры “на вырост”. Пока дети маленькие, жилье сдают в аренду. Другой распространенный случай — это квартира, которая досталась по наследству. Сдача в аренду такой недвижимости не требует регистрации статусов ИП или ООО, так как не является предпринимательской деятельностью. 

Об этом говорится в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 18 апреля 2004 года №23. Но речь только о жилой недвижимости. Владельцам коммерческой (склад, офис, магазин) придется обязательно оформить статус», — разъяснил Николай Визер.

Кроме того, закон предусматривает государственную регистрацию договора на длительную аренду. Чтобы избежать дополнительных расходов и очередей в Росреестре, большинство договоров заключают на срок 11 месяцев, хотя фактически арендатор может жить в квартире годами, отметил юрист Визер. 

ФНС раньше активно пыталась пресекать подобные действия, но быстро прекратила: очень сложно доказать, что сделка с самого начала должна была стать долгосрочной. Обычно налоговая располагает исключительно выписками по картам и показаниями недовольных арендаторов, сведениями из старых объявлений с сайтов. По мнению Визера, это расценивается как ненадежное доказательство. 

Так что арендодатели все чаще заключают короткие договоры, иногда поднимают стоимость аренды, либо выселяют арендаторов по разным причинам. Договоры на 12 месяцев и более обычно заключают, если арендатор хочет закрепить за собой помещение на длительный срок и зафиксировать цену. Как правило, это касается элитных объектов недвижимости, подчеркнул Визер.

Как ФНС узнает о сдаче квартиры в аренду 

Налоговики вправе отслеживать движение средств на банковских счетах. Иногда ФНС напрямую обращается к человеку, который ежемесячно переводит, например, 60 тысяч рублей физическому лицу без статуса. В таких ситуациях человек объясняет операции оплатой аренды, предоставляет договор, расписки и другие подтверждения. Бывает, что сведения в налоговую передают соседи.

ФНС России устанавливает нелегальных арендодателей двумя способами, отметил советник государственной гражданской службы II класса, руководитель Департамента налогового консалтинга и права компании «Аудит Груп», Дмитрий Голубев. 

Первый и самый распространенный — жалоба от арендатора или соседей. Второй — анализ всех объектов недвижимости в собственности человека, который интересует налоговиков. У ФНС есть полный доступ ко всей базе Росреестра, а, следовательно, ведомство постоянно делает выборку собственников, владеющих тремя и более квартирами. 

Налоговики вызывают собственников, которые не подали декларации по форме 3-НДФЛ и не отчитались о доходе с аренды. Если доводы налогоплательщика не убедительны для налоговой, его исследуют еще тщательнее.

Владельцу недвижимости, разоблаченному ФНС, придется уплатить налог 13%. Если доход от аренды за год больше 5 млн рублей, ставка вырастет до 15%. Нерезидент РФ в любом случае заплатит 30%. Кроме того, ФНС оштрафует владельца квартиры и передаст данные правоохранительным органам. 

Что будет, если сдавать квартиру и не платить налоги

Контролирующие органы под нелегальной арендой подразумевают ситуации, когда физлица без статуса, ИП или самозанятые сдают жилое помещение в аренду, не подавая налоговые декларации, рассказал советник государственной гражданской службы II класса, руководитель Департамента налогового консалтинга и права компании «Аудит Груп», Дмитрий Голубев.

Нелегальная сдача квартиры в аренду не подразумевает оформления долгосрочных договоров на срок менее 12 месяцев и без регистрации в Росреестре. В соответствии со ст.421 ГК РФ в стране действует принцип свободы договора; это означает право на свободное формирование условий. 

«Арендодатель и арендатор могут договориться о любом сроке аренды квартиры — хоть на месяц, хоть на 11 месяцев. Договор от этого не теряет юридической силы. Если собственник квартиры заключил договор аренды на срок более года и не зарегистрировал его в установленном порядке в Росреестре, ему грозит административная ответственность — штраф в 1500–2000 рублей. 

Дополнительно арендодатель платит 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц неуплаты, но не более 30% и не менее 1000 рублей. Также нарушителю налогового законодательства доначислят НДФЛ в размере 13–15% от полученного дохода, пени и штраф 20–40% от неуплаченного налога», — добавил эксперт Голубев. 

Как платить налог за сдачу квартиры

Сознательные собственники задаются вопросом, как законно сдать квартиру в аренду физическому лицу. 

При легализации аренды можно выбрать размер налоговой нагрузки: регистрировать ИП и платить 6% с дохода, либо не регистрировать и платить 13%. Есть еще один вариант — оформить статус самозанятого, то есть плательщика налога на прибыль. 

Самозанятость 

Для арендодателя статус самозанятого выгоднее, чем ИП, считает эксперт Дмитрий Голубев. 

Во-первых, регистрация на сайте ФНС России занимает от силы 10 минут, во-вторых, налог можно оплатить за несколько секунд в приложении «Мой налог» или в приложении банка.

Кроме того, по итогам налогового периода, равного месяцу, налоговики самостоятельно выставляют счет по ставке 4% для самозанятых, которые сдают жилье физлицам, или 6% — для тех, кто сдает квартиру юридическим лицам. 

Самозанятый освобожден от сдачи каких-либо отчетов и деклараций. Его основная обязанность — своевременно и правильно сформировать чек в приложении ФНС России и оплатить налог. Если подключить карту «Халва» к «Моему налогу», то сумма будет списываться автоматически. 

Статус ИП 

Все индивидуальные предприниматели, которые сдают квартиры, используют упрощенную систему налогообложения (УСН) с объектом налогообложения «Доходы», объяснил Дмитрий Голубев. Остальные налоговые режимы не подойдут по нескольким причинам:

• УСН с объектом налогообложения «Доходы-расходы» и налоговой ставкой 15% подразумевает точное и полное оформление всех расходов. При этом экономическую обоснованность понесенных расходов надо будет еще доказывать в налоговых органах; 

• ОСНО, то есть общая система налогообложения, подразумевает выставление счетов-фактур арендаторам и уплату налога на добавленную стоимость 20%, а также налога на прибыль 20% и обязанность ежеквартально представлять отчетность в налоговую инспекцию;
• Патент освобождает ИП от уплаты НДС, НДФЛ, налога на имущество физических лиц за исключением некоторых объектов. Предприниматель может получить патент на сдачу в аренду жилой/нежилой, собственной или арендованной недвижимости для субаренды. Купить патент вправе только ИП со штатом до 15 человек и годовой выручкой менее 60 млн рублей. Стоимость патента зависит от региона выдачи и региональных ограничений. 

Арендодателей на ОСНО в принципе нет, подчеркнул Голубев. Так что режим УСН с объектом налогообложения «Доходы» и ставкой 6% — лучший вариант для ИП. В некоторых регионах России на определенные виды деятельности (по ОКВЭД) ставки налогов варьируются от 1% до 5%. 

Дополнительно ИП платит страховые взносы. В 2023 суммы страховых взносов разнятся:

• на обязательное пенсионное страхование — 36 723 рубля,
• на обязательное медицинское страхование — 9199 рублей. 

Индивидуальный предприниматель обязан подавать ежегодно налоговые декларации по УСН с указанием суммы полученных доходов, исчисленных налогов и страховых взносов.

Как сократить налог на доход от аренды 

Выгоднее зарегистрироваться в качестве самозанятого и сдавать спокойно квартиру в аренду без каких-либо претензий со стороны налогового органа, уверен Дмитрий Голубев.

Но надо учитывать, что максимальный доход самозанятого в календарный год не должен превышать 2,4 млн рублей. Для ИП лимит для сохранения упрощенной системы налогообложения на режиме «Доходы» со ставкой 6% составляет в 2023 году 188,55 млн рублей.

Самозанятые или ИП на упрощенной системе налогообложения, которые уехали из России, но сдают в стране свою недвижимость, могут платить налоги по тем же ставкам: 4% и 6% соответственно.

Еще один вариант получить выгоду от легальной арендной сделки — это право на налоговый вычет 13% от суммы, потраченной, к примеру, на обучение детей, продажу недвижимости, лечение и другое. 

Чтобы получить вычет, собственник должен приложить к декларации договор найма, где указан размер арендной платы, а также расписки о получении средств, если арендатор вносил плату наличными. Если договор завершился раньше установленного срока, собственнику нужно дополнить заявление пояснениями.

Примечательно, что депозит, который многие собственники требуют внести до начала аренды, не надо упоминать в декларации. Написать о нем стоит, если владелец квартиры использует его в качестве платы за последний месяц аренды или присвоит, когда арендатор что-то сломает в квартире.

Но от уплаты НДФЛ можно полностью освободиться, если продать квартиру, ведь арендодатель утрачивает право собственности и не может ее сдавать. Когда человек сдает свою квартиру в аренду, а потом решает ее продать, эти две сделки не влияют друг на друга, пояснила главный налоговый консультант НДФЛка.ру Валерия Будник.

При продаже квартиры НДФЛ тоже составляет 13%, но доход не облагается налогом, если недвижимость была в собственности не менее пяти лет, даже если владелец сдавал ее в аренду. В некоторых случаях достаточно трехлетнего срока владения: 

• это единственное жилье;
• квартира приобретена по договору долевого участия в строительстве (ДДУ);
• недвижимость перешла новому владельцу в качестве подарка, по наследству, после приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми полностью освобождаются от уплаты налога при продаже жилья независимо от срока владения, но при некоторых условиях:

• семья купила новое жилье до 30 апреля следующего года после продажи старого;
• новая квартира большей площади;
• кадастровая стоимость выше, чем у прежней квартиры;
• дети до 18 или 24 лет, если они студенты-очники;
• кадастровая стоимость старого жилья не выше 50 млн рублей;
• доля в новом жилье у семьи не больше 50%;
• стоимость проданной квартиры ниже миллиона рублей.

Валерия Будник подчеркнула, что при освобождении от уплаты НДФЛ с дохода от продажи недвижимости не надо подавать налоговую декларацию в территориальное отделение ФНС. 

Когда отчитаться перед ФНС

Собственники задумываются, надо ли платить налог, если сдаешь квартиру на 11 месяцев. Сообщить о доходе с аренды надо в любом случае, даже если договор заключен на 11 или менее месяцев. 

Подать декларацию о доходах и отчитаться о сумме, полученной за год сдачи жилья в аренду, можно несколькими способами: 

• через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Пройдите по электронной кнопке «Жизненные ситуации» и нажмите на «Подать декларацию по форме 3-НДФЛ»; 
• после регистрации статуса самозанятого. 

Сроки подачи налоговой декларации зависят от основания и статуса физического лица. Для обычных граждан — не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным, то есть за 2023 год надо отчитаться перед ФНС не позднее 30 апреля 2024 года. 

Уплатить налог же надо до 15 июля года, который следует за отчетным: если квартиру сдавали в 2023 году, то налоговую платежку важно погасить до 15 июля 2024 года. Эксперты отмечают, что лучше всего платить НДФЛ, чем штрафы и доначисления за нелегальную сдачу недвижимости в аренду. 

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи. Действующие магазины-партнеры Халвы