Налог на сдачу квартиры в аренду: как устроен, когда платить

Многие владельцы квартир берут арендную плату наличными, стремясь избежать налоговой нагрузки. Разбираемся, почему платить налог — это правильно и какая ответственность грозит за неуплату. 

В этой статье:

1. Из чего складывается налог
2. Почему важно заключать договор аренды
3. Какие законы регулируют рынок аренды
4. Как ФНС узнает о сдаче квартиры в аренду
5. Что будет, если сдавать квартиру и не платить налоги
6. Как платить налог за сдачу квартиры
7. Как сократить налог на доход от аренды
8. Когда отчитаться перед ФНС

Многие владельцы задаются вопросом, как оформить договор аренды квартиры, чтобы не платить налог. Они заключают устные соглашения с арендаторами или сдают жилье на длительный срок, указывая в договоре 4 или 11 месяцев. В этом случае за оплатой приходится ездить лично, чтобы Федеральная налоговая служба (ФНС) не отследила систематические банковские переводы. 

Однако неуплата налога на сдачу квартиры в аренду таит много неприятностей. Разбираемся в них вместе с экспертами. 

Из чего складывается налог 

Налог на сдачу квартиры в аренду — это налог на доходы физических лиц (НДФЛ). 

Для нерезидентов ставка — 30%. Если вместе с арендной платой собственник получает от арендатора сумму за жилищно-коммунальные услуги, ему придется дополнительно оплатить налог и с нее. 

Очень просто рассчитать размер налога на официальном сайте ФНС: ведомство предлагает воспользоваться специальным калькулятором. 

Допустим, собственник сдает небольшую однокомнатную квартиру в центре Санкт-Петербурга за 55 тысяч рублей. Ежегодный доход — 660 тысяч рублей. Соответственно, сумма НДФЛ при ставке 13% будет равна 85,8 тысячи рублей. 

Почему важно заключать договор аренды

Договор — это способ законно сдать квартиру в аренду физическому лицу и гарантия для каждой стороны сделки в конфликтной ситуации. Поэтому важно описывать все условия аренды и указывать мелочи, которые на первый взгляд могут показаться незначительными. 

Обязательно стоит указать: 

• сумму ежемесячных платежей; 
• периоды выплат;
• длительность аренды;
• коммунальные услуги, которые будет оплачивать арендатор;
• порядок расторжения договора.

Это поможет, если арендатор начнет нарушать договоренности: перестанет платить вовремя, разведет беспорядок, будет шуметь по ночам, зальет соседей, устроит пожар или займется противозаконной деятельностью.

Не забудьте согласовать количество постоянно проживающих с арендатором людей, чтобы квартира не превратилась в ночлежку. Добавьте пункты про домашних животных и визиты хозяина в квартиру.

Детали необходимо предусмотреть заранее, чтобы сократить или вовсе избежать конфликтных ситуаций. Ознакомьте арендатора с правилами пользования мебелью и бытовой техникой, обсудите мелкий ремонт, например замену крана или светильника, и все зафиксируйте в договоре. 

Какие законы регулируют рынок аренды 

Закон называет арендой владение и пользование чужим имуществом за определенную плату. Главный документ, который регулирует отношения по вопросам аренды, — Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), а дополнительный — Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ). 

По общему правилу аренда считается предпринимательской деятельностью и ее важно оформить. Арендатор становится индивидуальным предпринимателем (ИП) или ООО, если квартир несколько. Теоретически такую деятельность нужно обязательно регистрировать, но российское законодательство допускает исключения.

Кроме того, закон предусматривает государственную регистрацию договора на длительную аренду. Чтобы избежать дополнительных расходов и очередей в Росреестре, большинство договоров заключают на 11 месяцев, хотя фактически арендатор может жить в квартире годами. 

ФНС раньше активно пыталась пресекать подобные действия, но быстро прекратила: очень сложно доказать, что сделка с самого начала должна была стать долгосрочной. Обычно налоговая располагает только выписками по картам, показаниями недовольных арендаторов и сведениями из старых объявлений с сайтов. Это расценивается как ненадежное доказательство. 

Договоры на 12 месяцев и более обычно заключают, если арендатор хочет закрепить за собой помещение на длительный срок и зафиксировать цену. Как правило, это касается элитных объектов недвижимости.

Как ФНС узнает о сдаче квартиры в аренду 

Налоговики вправе отслеживать движение средств на банковских счетах. Иногда ФНС напрямую обращается к человеку, который ежемесячно переводит, например, 60 тысяч рублей физическому лицу без статуса. В таких ситуациях человек объясняет операции оплатой аренды, предоставляет договор, расписки и другие подтверждения. Бывает, что сведения в налоговую передают соседи.

Что будет, если сдавать квартиру и не платить налоги

Контролирующие органы под нелегальной арендой подразумевают ситуации, когда физлица без статуса, ИП или самозанятые сдают жилое помещение в аренду, не подавая налоговые декларации.

Как платить налог за сдачу квартиры

Вместо того чтобы думать, как не платить налог за сдачу квартиры в аренду, сознательные собственники задаются вопросом, как законно сдать квартиру и платить меньше налогов. 

При легализации аренды можно выбрать размер налоговой нагрузки: регистрировать ИП и платить 6% с дохода либо не регистрировать и платить обычный НДФЛ. Есть еще один вариант — оформить статус самозанятого, то есть плательщика налога на прибыль. 

Самозанятость 

Зарегистрировать самозанятость на сайте ФНС России можно за 10 минут, а оплатить налог — за несколько секунд в приложении «Мой налог» или в приложении банка.

Каждый месяц налоговики выставляют счет по ставке 4% для самозанятых, которые сдают жилье физлицам, или 6% — для тех, кто сдает квартиру юридическим лицам. 

Самозанятый освобожден от сдачи каких-либо отчетов и деклараций. Его основная обязанность — своевременно и правильно сформировать чек в приложении ФНС России и оплатить налог. А если подключить карту «Халва» к «Моему налогу», то сумма будет списываться автоматически. Сделать это можно в приложении «Халва – Совкомбанк».

Важно помнить: доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн рублей в год. Иначе предприниматель лишается права на льготный режим налогообложения.

Статус ИП 

Все индивидуальные предприниматели, которые сдают квартиры, используют упрощенную систему налогообложения (УСН) с объектом налогообложения «Доходы». Остальные налоговые режимы не подойдут по нескольким причинам:

• УСН с объектом налогообложения «Доходы-расходы» и налоговой ставкой 15% подразумевает точное и полное оформление всех расходов. При этом экономическую обоснованность понесенных расходов надо будет доказывать в налоговых органах; 
• ОСНО, то есть общая система налогообложения, подразумевает выставление счетов-фактур арендаторам и уплату налога на добавленную стоимость 20%, а также налога на прибыль 20% и обязанность ежеквартально представлять отчетность в налоговую инспекцию;
• патент освобождает ИП от уплаты НДС, НДФЛ, налога на имущество физических лиц за исключением некоторых объектов. Предприниматель может получить патент на сдачу в аренду жилой/нежилой, собственной или арендованной недвижимости для субаренды. Купить патент вправе только ИП со штатом до 15 человек и годовой выручкой менее 60 млн рублей. Стоимость патента зависит от региона выдачи и региональных ограничений. 

Арендодателей на ОСНО в принципе нет, подчеркнул Дмитрий Голубев. Так что режим УСН с объектом налогообложения «Доходы» и ставкой 6% — лучший вариант для ИП. В некоторых регионах России на определенные виды деятельности (по ОКВЭД) ставки налогов варьируются от 1% до 5%. 

Дополнительно ИП платит страховые взносы. В 2025 году размер фиксированного страхового взноса составит 53 658 рублей.

Индивидуальный предприниматель обязан ежегодно подавать налоговые декларации по УСН с указанием суммы полученных доходов, исчисленных налогов и страховых взносов.

Как сократить налог на доход от аренды 

Лучший способ платить меньше налогов, но при этом не уходить в тень — зарегистрироваться в качестве самозанятого или ИП и спокойно сдавать квартиру в аренду без нарушений законодательства.

Самозанятые или ИП на упрощенной системе налогообложения, которые уехали из России, но сдают в стране свою недвижимость, могут платить налоги по тем же ставкам: 4% и 6% соответственно.

Еще один вариант получить выгоду от легальной арендной сделки — это право на налоговый вычет 13% от суммы, потраченной, к примеру, на обучение детей, продажу недвижимости, лечение и другое. 

Чтобы получить вычет, собственник должен приложить к декларации договор найма, где указан размер арендной платы, а также расписки о получении средств, если арендатор вносил плату наличными. Если договор завершился раньше установленного срока, собственнику нужно дополнить заявление пояснениями.

Примечательно, что депозит, который многие собственники требуют внести до начала аренды, не надо упоминать в декларации. Написать о нем стоит, если владелец квартиры использует его в качестве платы за последний месяц аренды или заберет в качестве возмещения ущерба, когда арендатор что-то сломает в квартире.

Но от уплаты НДФЛ можно полностью освободиться, если продать квартиру: арендодатель утрачивает право собственности и не может ее сдавать. 

При продаже квартиры НДФЛ тоже составляет 13%, но доход не облагается налогом, если недвижимость была в собственности не менее пяти лет, даже если владелец сдавал ее в аренду. В трех случаях достаточно трехлетнего срока владения: 

• если это единственное жилье;
• квартиру купили по договору долевого участия в строительстве (ДДУ);
• недвижимость перешла новому владельцу в качестве подарка, по наследству, после приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми полностью освобождаются от уплаты налога при продаже жилья независимо от срока владения, но при некоторых условиях:

• семья купила новое жилье до 30 апреля следующего года после продажи старого;
• новая квартира большей площади;
• кадастровая стоимость выше, чем у прежней квартиры;
• дети младше 18 лет (или младше 24, если они студенты-очники);
• кадастровая стоимость старого жилья не выше 50 млн рублей;
• доля в новом жилье у семьи не больше 50%;
• стоимость проданной квартиры ниже 1 млн рублей.

При освобождении от уплаты НДФЛ с дохода от продажи недвижимости не надо подавать налоговую декларацию в территориальное отделение ФНС. 

Когда отчитаться перед ФНС

Собственники задумываются, надо ли платить налог, если сдаешь квартиру на 11 месяцев. Сообщить о доходе с аренды надо в любом случае, даже если договор заключен на небольшой срок. 

Подать декларацию о доходах и отчитаться о сумме, полученной за год сдачи жилья в аренду, можно несколькими способами: 

• через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС: выберите раздел «Жизненные ситуации» и нажмите «Подать декларацию по форме 3-НДФЛ»; 
• после регистрации статуса самозанятого. 

Сроки подачи налоговой декларации зависят от основания и статуса физического лица. Для обычных граждан — не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным, то есть за 2024 год надо отчитаться перед ФНС не позднее 30 апреля 2025 года. 

Уплатить налог надо до 15 июля года, который следует за отчетным: если квартиру сдавали в 2024 году, то налоговую платежку важно погасить до 15 июля 2025 года. 

И помните: лучше платить НДФЛ, чем штрафы и доначисления за нелегальную сдачу недвижимости в аренду.