Какие документы нужны для продажи квартиры

Сделки по недвижимости требуют соблюдения многих формальностей. Первый этап подготовки к ним — собрать список документов для продажи квартиры. Это стоит сделать до того, как найдете покупателя. Расскажем, какие документы нужны для продажи квартиры.

В статье рассказывается:

В продажах недвижимости, как и в любых других, важно устранить все проблемы на пути покупателя. В данном случае, так как речь идет о крупной сумме и серьезном приобретении, стоит сразу позаботиться о доверии и собрать весь список документов для продажи квартиры. Этим стоит заняться заранее, так как бюрократия может занять много времени.

Большинство вопросов с документами можно решить дистанционно, а оплатить — банковской картой. Оформите Халву и получайте выгодный кешбэк и проценты на остаток.

Все документы можно разделить на три типа:

1. Обязательные, без которых нельзя выйти на сделку.

2. Необходимые для ипотеки.

3. Дополнительные.

Последние не входят в список того, что обязательно нужно для продажи квартиры. Но продавец может их попросить, а если их не будет на руках, придется тратить время и, возможно, затягивать сделку.

Список обязательных документов для продажи квартиры

В него входят:

1. Паспорт продавца или продавцов, согласия или отказы.

2. Свежая выписка из реестра недвижимости (ЕГРН).

3. Договор купли-продажи (ДКП).

А теперь поговорим подробнее обо всех этих документах.

Паспорт и согласие других собственников

Самый простой случай — когда у объекта недвижимости всего один собственник, не состоящий в браке и не имеющий детей. Но это идеальный вариант, а на практике большинство продавцов не могут этим похвастаться.

Для женатых

Если собственник состоит в браке, необходимо получить согласие второго супруга. Оно должно быть письменным и нотариально заверенным. Но если кто-то из супругов получил недвижимость по наследству или в дар, согласие можно не оформлять. Хотя для спокойствия покупателей все же стоит это сделать.

Так же дела обстоят и с брачным договором. Он может определять порядок владения имуществом, согласно которому недвижимость будет принадлежать единолично одному из супругов. Тогда оформлять согласие не обязательно, но лучше его сделать.

Для квартир в общей собственности

Аналогичное согласие нужно оформить и когда объект недвижимости находится в общей собственности. Например, так бывает, если жилье приватизировали на всех прописанных там людей. Заверять согласие у нотариуса не обязательно, но желательно.

Для квартир в долевой собственности

Если квартира находится в долевой собственности, в ее продаже должны участвовать все владельцы. Если приобретаете не квартиру, а долю, помните про приоритетное право. Продавец обязан первым предложить купить ее другим дольщикам. А еще получить от них письменный отказ для продажи третьим лицам.

Для квартир с несовершеннолетним собственником

Такие сделки — одни из самых сложных на рынке. Если долей в недвижимости владеет несовершеннолетний, ее продажу нужно согласовать с опекой.

Задача этой организации — не допустить ухудшения условий для детей. Но зачастую подход к этому формальный. Например, опека вправе запретить приобретение недвижимости меньшей площади в Москве вместо более дешевой квартиры в регионах.

Собственнику придется уведомить об этом участников сделки.

Также несовершеннолетнему нельзя долго оставаться без прописки. Максимум — два месяца, в некоторых регионах — один. Если это единственное жилье, придется сразу провести встречную сделку.

Доверенность

Сейчас сделки по доверенности — не редкость, и рынок недвижимости к ним привык. Если владелец не может лично присутствовать в момент подписания договора, он должен оформить доверенность на третье лицо.

Этот документ составляют по форме и заверяют у нотариуса. Если собственник проживает за границей, сделать доверенность можно в российском консульстве.

Выписка из ЕГРН

Это основной документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость. Записи о владении квартирами хранят в едином госреестре, что гарантирует безопасность.

Выписку проще всего заказать на Госуслугах за 350 рублей.

До 2023 года получить ее мог любой человек. Это позволяло покупателям независимо от продавца обратиться в госорганы и удостовериться в том, что они покупают объект у собственника, а не у мошенников.

Сейчас возможность получать справки в ЕГРН на третьих лиц закрыли. Но можно разрешить это сделать, подав заявление в Росреестр через личный кабинет в этой организации или через Госуслуги.

Рекомендуем сделать это перед сделкой для спокойствия покупателей.

Договор купли-продажи

ДКП — основной документ, который запросит Росреестр для регистрации сделки. Его составляют продавец с покупателем совместно после решения всех остальных формальностей.

Какими должны быть документы на квартиру для банка

Этот короткий список — минимум для совершения сделки. Обычно требуют гораздо больший пакет документов. Но самые требовательные на рынке — не сами покупатели, а банки, которые выдают ипотеку.

При покупке недвижимости в ипотеку объект становится залогом. Так что банки заинтересованы в том, чтобы квартира была полностью юридически чистой и тщательно это проверяют.

Лучше сразу приготовить документы, которые банк может запросить. А все расходы на подготовку квартиры к продаже и оформление бумаг поможет оптимизировать Халва. Простым переключателем используйте заемные средства, которые можно без процентов вернуть позднее.

Технический паспорт БТИ

Бюро технической инвентаризации — организация, которая следит за техническим состоянием объектов недвижимости. Проще говоря, в ней хранят все планы зданий и отдельных домов.

Техпаспорт квартиры — план, в котором будет указано, какой она была построена изначально. Этот документ банки запрашивают для того, чтобы избежать рисков незаконных перепланировок.

Если они есть в квартире, продать ее будет сложнее. Точнее, покупатель может оценить перепланировку и взять эти риски на себя. Но банк с высокой долей вероятности откажет в ипотеке на такой объект.

Техпаспорт получают в самом БТИ или МФЦ. В некоторых регионах у этого документа есть альтернатива. Например, в Петербурге вместо него выдают справку по форме 7 — оформляют ее в БТИ, МФЦ или ТСЖ.

Справка об отсутствии долгов за коммуналку

Долги за коммунальные услуги не ложатся на следующего владельца квартиры, а остаются за предыдущим собственником. Тем не менее при оформлении ипотеки банки всегда просят справку о том, что задолженности нет.

Для ее получения нужно обратиться в бухгалтерию своей УК или ТСЖ.

Отдельно иногда хотят удостовериться об отсутствии долгов за капремонт. Они достанутся следующему владельцу вместе с объектом недвижимости. Так что продавцы спрашивают ее еще и по своей инициативе. Получить справку нужно в региональном фонде капремонта.

Если долги за ЖКХ есть, их иногда вычитают из стоимости квартиры с отражением этого в договоре. Но если в сделке есть третья сторона в виде банка, придется погасить долги, например за счет аванса от покупателя.

Документ жилищного учета

Иначе его называют выпиской из домовой книги (ВДК), где указано, кто прописан на жилплощади. Эту форму уже отменили, но такие выписки просят по старой памяти, а в некоторых регионах продолжают вести.

Так или иначе, перед продажей квартиры из нее нужно выписать всех жильцов. А банку и покупателю — предоставить подтверждение этого.

Выписку можно оформить на Госуслугах или в многофункциональных центрах. В некоторых регионах есть альтернативные документы.

Предварительный договор

Он указывает: стороны договорились и твердо намерены выйти на сделку. Чтобы банк начал проверку потенциальной залоговой квартиры, ему нужно подтверждение, что стороны пришли к соглашению.

Обратите внимание, этот документ не то же самое, что договор о внесении задатка. И не авансовое соглашение, которое, как правило, нужно самим сторонам. Для продавца аванс — сигнал, что покупатель настроен серьезно и можно выписываться из квартиры.

Учтите, что это стандартный список бумаг, которые хочет видеть банк. Он может их и расширить. Покупатель тоже может запросить дополнительные подтверждения.

Список необязательных документов

Если вам попадется дотошный покупатель или риэлтор, то придется показать еще некоторые бумаги.

Правоустанавливающие документы

Это основания возникновения права собственности. Проще говоря, документы о том, как вам досталась квартира. Например, это может быть договор с застройщиком или предыдущим владельцем недвижимости или документы, подтверждающие право на наследство. Обычно все это принято хранить, так что проблемы возникают редко.

Однако покупатель может попросить дополнения. Например, если продаете бывшую новостройку — посмотреть акт приемки. А если объект купили на вторичном рынке — акт приема-передачи и расписку о получении денег.

Если недвижимость была получена в результате судебного разбирательства или по договору ренты, она считается более подозрительной. Не все готовы покупать такую квартиру, и проверять ее будут дольше.

Справка о погашении ипотеки

Если недвижимость купили в ипотеку, продавец может запросить подтверждение, что долг выплатили. Подтверждает это справка о погашении с исходящим номером и печатью. Ее берут в банке.

Продажа квартиры с незакрытой ипотекой — отдельный и сложный случай. Здесь все будет зависеть от ситуации продавца и отношения банка к таким продажам.

Количество дополнительных документов придется уточнять непосредственно в финансовом учреждении, которое выдало кредит.

Справка из ПНД

Обычно ее просят предоставить перед сделкой, а оформляют в любом районном психоневрологическом диспансере. Некоторые собственники негативно относятся к этой практике, но нужно понять и покупателей.

Сделки по причине недееспособности легко оспорить, и даже справка не дает стопроцентной гарантии.

Если же продавец — человек пенсионного возраста, эту справку попросят обязательно. А в некоторых случаях и предложат привлечь к сделке психолога, имеющего специальную аттестацию.

Заключение

Обычно на стадии подготовки хватает свежей выписки из ЕГРН, правоустанавливающих документов и согласия (или отказов) всех владельцев или дольщиков.

По традиции, сложившейся на рынке недвижимости, остальные справки можно принести позже. Продавцы начинают заниматься этим после того, как получат аванс.

Этот список документов для продажи квартиры — не окончательный. Наше законодательство в сфере недвижимости устроено так, что каждый случай рассматривается в частном порядке. Так что покупатель всегда рискует, поэтому могут потребоваться дополнительные подтверждения благонадежности.

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи.
Действующие магазины-партнеры Халвы