Как проверить продавца квартиры на банкротство: способы и риски для покупателя

Закон о банкротстве физлиц стал спасением для многих должников. Но из-за него же покупатели недвижимости получили дополнительные риски. Расскажем, как проверить человека на банкротство и почему это необходимо, если не хотите потерять деньги и жилье.

В этой статье:

1. Зачем нужна проверка на банкротство физических лиц
2. Как покупатели теряют жилье и деньги из-за банкротства
3. Продажа во время банкротства
4. Продажа сразу после банкротства
5. Продажа до банкротства
6. Как оспаривают сделки после банкротства продавца
7. Почему важно быть добросовестным покупателем
8. FAQ

Банкротство, или финансовая несостоятельность, неизбежно создает риски для контрагентов. Проверка продавца на банкротство физических лиц при покупке квартиры или машины — обязательная часть подготовки к сделке.

Зачем нужна проверка на банкротство физических лиц

Если продавец проходит эту процедуру, он не имеет право совершать сделки без согласия финансового управляющего. Но даже если он подаст на банкротство спустя пару лет, сделки могут проверить и опротестовать. У покупателя есть шанс остаться без жилья и даже без денег.

Согласно закону №127-ФЗ, во время процедуры банкротства назначают финансового управляющего. Он аккумулирует долги гражданина и разыскивает имущество, из которого формируют конкурсную массу.

Потом это имущество продают, деньги выплачивают кредиторам в порядке очереди, а оставшиеся долги — списывают. В конкурсную массу включают далеко не все, что принадлежит должнику. Например, за долги не отберут единственное жилье и некоторые личные вещи.

Это создает ситуацию, когда банкротство в отдельных случаях выгодно. Можно взять в долг от 500 000 ₽, а потом не отдавать, если не иметь имущества кроме единственного жилья.

Чтобы минимизировать подобные ситуации, финансовым управляющим дали широкие полномочия. Например, они имеют право требовать подтверждающие документы, опротестовывать сделки за предыдущие три года, которые кажутся подозрительными.

Если не готовы мириться с такими рисками, покупая вторичку, можно накопить на жилье в новостройке. Там шансов лишиться квартиры из-за финансовой несостоятельности прежнего владельца нет. Проценты на остаток поступают ежемесячно, и ваш капитал растет быстрее.

Как покупатели теряют жилье и деньги из-за банкротства

Самый распространенный случай: вы покупаете квартиру, а через год продавец подает на банкротство. Финансовый управляющий проводит ревизию сделок и видит, что квартиру продали недавно и по заниженной цене.

Управляющий опротестовывает сделку, суд признает ее недействительной и отменяет на основании ст. 61.2 закона «О банкротстве».

У покупателя на руках есть договор, поэтому он имеет право требовать возмещения у продавца. Но для этого ему придется встать в очередь с другими кредиторами. Люди, которые и так могут продать имущество и отдать долги, на банкротство обычно не подают — это дополнительные издержки и расходы на управляющего.

Отсюда проистекают риски. Защититься от них на 100% нереально. Но можно минимизировать, проверив на банкротство физических лиц по ИНН, паспорту и другим документам.

Продажа во время банкротства

На любые сделки получают разрешение у финансового управляющего.

Продать квартиру в этом случае практически нереально. С машинами другая история: некоторые должники намеренно не вносят их в опись имущества. Финансовые управляющие по умолчанию проверяют базы Госавтоинспекции, но на это уходит время, за которое потенциальный банкрот может успеть продать машину.

На этом портале можно искать человека по фамилии и ИНН. Лучше использовать два параметра, особенно если у человека распространенная фамилия. Если продавец отказывается сказать ИНН, это тревожный звонок.

Дополнительно можно поискать информацию в картотеке Арбитражных дел и на сайте медиа «Коммерсант».

Продажа сразу после банкротства

Риски в таком случае минимальны, так как все проверки банкрот уже прошел.

Но есть нюанс: процедура может занимать до года и за это время должник может, например, получить недвижимость по наследству и не сообщить об этом финансовому управляющему. Проверить факт получения наследства до оформления собственности нельзя.

Зато если после кредиторы узнают, что должник во время своей несостоятельности получил наследство, они смогут опротестовать сделку.

В России продавать наследство сразу после получения невыгодно: придется заплатить налог 13% от суммы продажи. Если продавец готов потерять эти деньги, встает логичный вопрос, почему так спешит.

Еще одна проблема с наследством — если его не примут. Верховный суд вынес решение, согласно которому банкрот обязан принять наследство и не имеет право от него отказаться. Некоторые отказывались от наследства, чтобы его получили другие родственники, ведь в противном случае их доля ушла бы кредиторам. Теперь так делать бессмысленно: подобные сделки суды признают недействительными, опираясь на практику.

При покупке квартиры вы никак не узнаете, был ли там наследник-банкрот. Это одна из причин, почему покупать недавнее наследство рискованно. Как минимум лучше подождать три года, пока не выйдет срок опротестования по этой причине.

Продажа до банкротства

В этом случае вы покупаете недвижимость или другую крупную собственность у обычного гражданина, зачастую даже без долгов.

Но в течение следующих трех лет он может взять кредиты, допустить просрочки и подать на банкротство. А финансовый управляющий заинтересуется сделкой и сможет ее опротестовать.

Проверьте его на сайте ФССП. Но там фигурируют только уже просуженные долги. О просрочках и объеме кредитов информацию может получить только сам гражданин.

Так что второй этап проверки — просить у продавца его кредитную историю в БКИ, полученную через портал госуслуг. Если продавцу нечего скрывать, он вряд ли откажется.

Как оспаривают сделки после банкротства продавца

По практике чаще всего ссылаются на так называемое неравноценное встречное исполнение. Проще говоря, когда имущество продали по цене сильно ниже рынка.

Таковой суды признают скидку 40% и более. Например, вот решение Верховного суда на этот счет. А разницу в цене до 20% Арбитражный суд Республики Татарстан признал «несущественной», вышестоящие суды это подтвердили.

Если продавец подаст на несостоятельность и финансовый управляющий увидит продажу с дисконтом на 20%, это станет поводом опротестовать сделку. А если в договоре указали сумму на 40% меньше рыночной цены, вероятность почти 100%.

Вторая распространенная причина — мнимая сделка. Но добросовестному покупателю попасть тут под прицел сложно. Финансовый управляющий должен доказать, что сделка была ничтожной. Например, человек продал автомобиль, а потом, судя по социальным сетям, продолжал на нем ездить.

Почему важно быть добросовестным покупателем

Добросовестным считают покупателя, который проверил продавца и действовал в рамках закона и должной осмотрительности. Тогда покупатель может рассчитывать на компенсацию.

Если жилье у покупателя было единственным, арбитражный управляющий продаст его с торгов, а деньги вернет покупателю (ст. 61.6 закона ФЗ-127) — но не саму квартиру или дом. Но если не единственное, эта мера не сработает.

Также у добросовестного продавца есть право выкупить объект недвижимости, доплатив разницу между рыночной ценой и ценой продажи.

В остальных случаях придется вставать в очередь кредиторов и с высокой долей вероятности не получить ничего.

FAQ

Отвечаем на популярные вопросы по теме.

Как проверить человека на банкротство?

Если процедуру уже начали, информацию найдете на Федресурсе. Там можно поискать данные о гражданине по ФИО и ИНН.

В каком документе указаны признаки банкротства?

В законе «О несостоятельности (банкротстве)» ФЗ-127.

Что должно насторожить при покупке квартиры?

Главный риск — низкая цена. Если в договоре цена недвижимости ниже рыночной на 40%, сделку с высокой вероятностью опротестуют, если продавец обанкротится в следующие три года.

Список источников:

• Федеральный закон «О несостоятельности» №127-ФЗ (дата обращения: 11.02.2026).
• Официальный сайт Федресурса (дата обращения: 11.02.2026).
• Официальный сайт картотеки Арбитражных дел (дата обращения: 11.02.2026).
• Официальный сайт газеты «Коммерсант» (дата обращения: 11.02.2026).
• Официальный сайт «Российской газеты» (дата обращения: 11.02.2026).
• Официальный сайт ФССП (дата обращения: 11.02.2026).
• Портал госуслуг (дата обращения: 11.02.2026).