Ошибки при покупке квартиры на вторичке: как избежать обмана

Впервые выходя на рынок недвижимости, мало кто знает, как правильно покупать квартиру. Частично решить проблему может хороший риэлтор. Но и он не в состоянии уберечь покупателя от всех ошибок. Расскажем, какие вопросы нужно задавать при покупке жилья и на что обратить внимание.

В этой статье:

1. Неправильное целеполагание
2. Забывать о ликвидности
3. Не знать рынок
4. Неверно оценивать состояние квартиры
5. Не проверять окружение
6. Не обращать внимания на перепланировки
7. Не проверять юридическое состояние квартиры
8. Не проверять продавца
9. Соглашаться на занижение стоимости
10. Не проверить коммунальные долги
11. Покупать слишком дешево

Неправильное целеполагание

Большинство людей совершают ошибку уже на подходе, когда только думают о покупке недвижимости. Лучший способ потерять деньги и отсрочить новоселье — это планировать сразу купить квартиру своей мечты.

Если рассчитываете на «двушку» в хорошем районе, копить хотя бы на первый взнос придется очень долго. Все это время цены будут расти, а условия выдачи ипотеки — непредсказуемо меняться.

Правильная стратегия: брать самое дешевое из ликвидного жилья сразу, как появятся на это деньги. Так, вы фиксируете стоимость недвижимости в моменте.

Покупая, например, студию на окраине сейчас, вы застолбите половину стоимости «двушки» мечты. Купить вторую и следующие квартиры так будет проще.

Забывать о ликвидности

Еще одна популярная ошибка — думать, что купленная недвижимость навсегда. Даже если приобретете «двушку» своей мечты, через 10 лет можно обнаружить себя с тремя детьми, мечтающими каждый о собственной комнате.

Поэтому заранее думайте, как и кому вы сможете продать это жилье.

Основа ликвидности — локация и транспортная доступность. Самые ликвидные квартиры — небольшой площади недалеко от центра или хотя бы близко к метро. 

Еще один плюс для ликвидности — любые уникальные характеристики. За красивый парк под окнами или хорошую школу по прописке покупатели всегда доплачивают.

Не знать рынок

Решить эту проблему поможет хороший риэлтор. У многих есть предубеждение против этой профессии. Но грамотный специалист может действительно помочь. У него есть экспертиза: кто и за сколько на самом деле покупает жилье.

В 2025 году ситуация на рынке сложная и малопонятная для стороннего наблюдателя. Цены в объявлениях не слишком изменились, хотя спрос из-за высокой ставки упал. На вторичном рынке все больше квартир продают со скидками.

Если покупатель может судить только по ценам в объявлении, то риэлтор в курсе статистики сделок и понимает, за сколько реально продают жилье. Он сможет подсказать, до какой суммы стоит торговаться.

На первичном рынке еще сложнее — есть программы с субсидированной ставкой от застройщиков, выгодные варианты рассрочки* и скидки.

Неверно оценивать состояние квартиры

Основная ошибка при покупке квартиры на вторичном рынке — не учитывать стоимость ремонта. Две квартиры могут иметь одинаково неприглядный экстерьер, но у одной успели заменить старую электрику, а у второй нет.

А это лишние 300–500 тысяч рублей при ремонте.

Если не уверены в своих силах, найдите технического эксперта, который проверит все эти нюансы и сможет хотя бы примерно прикинуть порядок цен для приведения жилья в порядок.

Если квартира в плохом состоянии, это не повод ставить на ней крест. Иногда проще и дешевле сделать ремонт самому, чем покупать «кота в мешке». Но все эти затраты должны отражаться в цене, а плохое состояние — повод требовать скидку.

Ремонт всегда чреват расходами, которые увеличиваются в геометрической прогрессии. Справиться с ними поможет карта рассрочки. Закажите Халву заранее и подстрахуйте себя.

Не проверять окружение

Люди — важный фактор комфорта или дискомфорта при проживании. Один психически нездоровый гражданин может отравить жизнь всему дому. Для защиты от окружения стоит:

• Оценить состояние подъезда — цветочки хорошо, мусор — плохо.
• Найти «языка» среди соседей и разговорить. Бабушки хорошо идут на контакт и любят, когда их слушают.
• Через карты найти УК, которая обслуживает дом и почитать отзывы о ней. Учтите, жалуются на коммунальщиков всегда. Смотрите на характер жалоб.
• Погуглить криминальные сводки — что происходило в доме и его окрестностях.
• Оценить объекты местной инфраструктуры — близость школы, детского сада и отделение милиции — это плюс, близость алкомаркетов или миграционных центров — плохо.

Не обращать внимания на перепланировки

Особенность перепланировок в России: владелец квартиры фактически может делать с ней все что угодно, вплоть до сноса несущих стен. Пока дом не пойдет трещинами, никто не сможет получить доступ в квартиру. 

Но иногда незаконная перепланировка вскрывается, а текущий владелец квартиры получает предписание вернуть все как было. Оказаться на его месте — дорого и неприятно.

С перепланировками есть два типа риска:

1. Нормальная, но не узаконенная переделка может не понравится банку, и он не одобрит ипотеку.
2. Перепланировка, которую нельзя узаконить, несет финансовые риски. Придется вкладываться и все исправлять.

Некоторые люди покупают квартиры с неузаконенными перепланировками, если они мелкие и их можно потом узаконить.

Не проверять юридическое состояние квартиры

В Гражданском Кодексе РФ есть понятие «добросовестный приобретатель». Простым языком — это человек, который не знал, что купил недвижимость у незаконного собственника. В этом случае добросовестному приобретателю полагается компенсация за потерянное жилье.

То есть даже закон признал факт, что невозможно защитить себя от рисков на 100%. Но на практике можно максимально обезопасить себя. 

Что важно учитывать:

• Проверьте наличие лиц, которые отказались от приватизации, но получили право пожизненного проживания.
• Изучите несовершеннолетних собственников квартиры. Если они есть или были — это повышенный риск.
• Имейте в виду, что наследственная квартира опасна — может появиться новый претендент на нее.

Не проверять продавца

Прежде чем покупать недвижимость, проверяйте и продавца на:

• Психические расстройства. Сделку могут аннулировать. У продавцов, особенно пожилых, попросите справку из психоневрологического диспансера. Ее делают быстро.
• Банкротство. Если продавца признают банкротом, арбитражный управляющий проверит сделки за последние три года. Если выявят, что они проведены ради увода имущества, сделки можно оспорить. Так покупатель остается без квартиры, и ему предстоит взыскивать ее стоимость с банкрота в порядке очереди.

На практике вопросы к сделке обычно возникают, если продавец или покупатель — родственники или квартиру продавали по заниженной цене.

Не будет лишним запросить кредитную историю продавца. А наличие исполнительных производств можно проверить самостоятельно на сайте судебных приставов.

Соглашаться на занижение стоимости

Сделки с занижением популярны на рынке. Их проводят, чтобы продавец не платил налог с продажи. Для покупателя это чревато тем, что в случае проблем он сможет взыскать только сумму, что указана в договоре.

Нужно понимать, что сделки с занижением — не абсолютное зло. Но это дополнительные риски, которые отражают в цене. При занижении всегда есть возможность поторговаться. В крайнем случае можно доплатить сумму налога продавцу, чтобы спать спокойно.

Не проверить коммунальные долги

Долги по коммунальным услугам «висят» на прошлом собственнике, а не на квартире. Но если они есть, при переоформлении лицевых счетов нового владельца ждет увлекательный квест. Соглашаться на него стоит, только если квартира — очень выгодный вариант.

Чтобы обезопасить себя, запросите справку из управляющей компании об отсутствии долгов.

Покупать слишком дешево

Сложно противостоять соблазну купить за рубль то, что стоит десять. Но нужно понимать — чудес не бывает. Продают ниже рынка жилье с общепризнанными проблемами. Но что для одних проблема, для других — вызов.

Если явных проблем нет, значит, они, вероятно, скрыты от ваших глаз и могут быть значительно серьезнее. 

Однозначно не стоит связываться с квартирами, имеющими юридические проблемы: собственник — банкрот, в квартире много незаконных перепланировок, недвижимость перешла собственнику по наследству и на нее есть другие претенденты. Суды в этом случае редко встают на сторону покупателя. А сумма сделки ниже рынка может лишить его статуса добросовестного приобретателя, так что придется в случае чего остаться еще и без компенсации.