Какие документы нужны для продажи дома: ключевые этапы и процедуры

Если приходится продавать свое имущество, хочется сделать это быстро, безопасно и как можно дороже. Особенно если дело касается недвижимости. Продать дом — затея не для слабых духом: надо подготовить его, найти хороших покупателей и, главное, собрать целый пакет документов. Рассказываю подробно, какие бумаги понадобятся и где их взять.

В статье рассказывается:

Список необходимых документов: коротко о главном

Какие бумаги подготовить при продаже недвижимости, зависит от разных обстоятельств. К примеру, от количества владельцев, вида землепользования и так далее. Но есть документы, которые необходимо предоставить в любом случае.

Какой документ подтверждает право владения домом

С 2016 года, согласно ФЗ №218, право собственности на недвижимость подтверждает выписка из ЕГРН. Получить ее можно лично в МФЦ.

Заказать электронную и бумажную версию получится и на сайте Росреестра. Но чтобы забрать его, все равно придется обратиться в МФЦ. Понадобится паспорт, чек об оплате государственной пошлины и заявление.

Срок изготовления — три дня, еще пара-тройка дней уйдет на пересылку. Цена — от 400 ₽ на бумажном носителе, от 250 ₽ — электронный вариант. Справка может быть дороже, это зависит от того, какие данные необходимо в нее внести. 

Когда нужно разрешение органов опеки

Если собственник недвижимости — несовершеннолетний или недееспособный гражданин, на ее продажу необходимо получить согласие органов попечения. Кроме того, такому собственнику нужно обеспечить такое же жилье или лучше. 

Когда нужно согласие супруга

Если вы приобрели дом, находясь в браке, то это совместно нажитое имущество, и нотариально заверенное согласие второго супруга необходимо. Если они в разводе, то надо оформить раздел имущества. До того момента права на совместное имущество сохраняются вне зависимости от того, кто является собственником по документам.

Когда не нужно межевание

Межевание — это уточнение или установление границ участка. С 2024 года, согласно последней редакции 218-го ФЗ, не требуется, если:

На что обратить внимание при продаже дома

Процедура продажи дома осложняется тем, что сделка включает земельный участок, на котором построено здание. В России продать дом можно только с землей. 

Люди, которые хотят купить подобную недвижимость, обычно не торопятся и предъявляют довольно высокие требования к объекту. Поэтому процесс может быть достаточно длительным.

Что влияет на стоимость и как ее определить

Естественно, хочется продать недвижимость подороже. Объективно ее цена складывается из нескольких компонентов:

• Расположение. На самом деле не всегда людям нужен дом в черте города с развитой инфраструктурой. Некоторые ищут жилье, максимально удаленное от цивилизации. Но чаще всего близость к городу и хороший район важны.
• Техническое состояние. Дом, полностью готовый к проживанию, с исправной водопроводной и инженерной системами, проведенным газом и электричеством, без текущих потолков и со свежим ремонтом может стоить в разы дороже соседского, но без коммуникаций.
• Готовность к проведению сделки. Дома с одним владельцем, с готовым пакетом документов, без обременений продаются быстрее и цена на них выше. 
• Сезон. Как правило, пик интереса к покупке такой недвижимости приходится на весну и осень, и цены могут незначительно подрасти.

Как рассчитать цену

Самостоятельно можно прикинуть стоимость дома, сравнив его с похожими объектами, к примеру, на Авито или интернет-ресурсах, где продают недвижимость. Пообщайтесь с соседями, узнайте, сколько стоили похожие дома в вашем районе, наверняка найдутся знакомые, которые приобретали или продавали дом недавно. 

Лучше обратиться к помощи специалиста по оценке. Это может быть и частное лицо, и компания. Выбирая оценщика, обратите внимание на стаж, отзывы о работе, наличие лицензии. 

Сколько времени займет продажа

Сроки могут быть разными: от пары месяцев до нескольких лет. В основном это зависит от того, как скоро найдутся покупатели. 

Сама сделка занимает не больше месяца, если оплата происходит наличными. Если используется материнский капитал или ипотечное кредитование, то на оформление документов потребуется два-три месяца. 

При срочной продаже дома придется снизить цену, поэтому по возможности лучше не торопиться.

Как продать дом, если еще не выплачена ипотека

Необходимо выяснить, одобрит ли банк такую продажу: не исключено, что кредитное учреждение будет против. Выясните, с кем можно решить этот вопрос, встретьтесь с этим сотрудником и попробуйте договориться об условиях. 

Если препятствий со стороны банка нет, надо приехать с покупателем в отделение и оформить соглашение. В документе вы передадите свои обязательства по выплате займа новому владельцу после перехода права собственности к нему. Одновременно подпишете договор-купли продажи недвижимости. 

Если банк не согласится, придется продумывать другие варианты:

• досрочно погасить ипотеку с помощью средств покупателя, который внесет сумму, необходимую для того, чтобы закрыть долг продавца. С недвижимости снимут обременение, и можно будет оформлять продажу. 

Этот способ рискован для покупателя, он может лишиться денег, но не приобрести жилье, если продавец окажется недобросовестным или право собственности перейдет его наследникам и придется в судебном порядке доказывать свою правоту. 

• погасить ипотеку во время сделки купли-продажи. Покупатель оформляет кредитный договор, банк выделяет сумму, которая делится по двум депозитарным ячейкам. Сумма в одной из них идет продавцу, а вторая — банку, в счет выплаты долга по ипотеке.

Какой бы способ вы ни выбрали, если дом в ипотеке — необходимо уведомить банк. Иногда можно передать всю процедуру оформления финансовому учреждению, которое найдет покупателя и проведет сделку. А продавцу останется забрать деньги после регистрации. Распорядиться суммой можно по-разному. Чтобы сбережения не таяли из-за инфляции, положите их на вклад в Совкомбанке: это можно сделать дистанционно, а с Халвой доход будет выше. 

Как продать недострой

Иногда выгоднее достроить, нежели продавать недостроенное здание. Цена на такие объекты ниже, а покупателей придется искать дольше. Надо понимать, что уже затраченные на строительство суммы могут не окупиться, особенно если это долгострой, затянувшийся на несколько лет. 

Для продажи подготовьте следующие документы: 

Можно продать недострой как земельный участок. Но придется сделать большую скидку: во-первых, покупатель рискует, что сделка может быть аннулирована, во-вторых, ему придется заниматься оформлением документов на дом или сносом здания.

Как продавать: самостоятельно или с риэлтором

Если уверены в своих силах, а времени достаточно, можно заняться продажей самостоятельно. 

Что придется делать: искать покупателей и общаться с ними, ездить на показы, заниматься документами.

• Плюсы: экономия денег на комиссии риэлтору
• Минусы: затрачивается много времени и сил на процедуру продажи. Необходимы знания для грамотного оформления документов и софт-скиллы для общения с разными людьми.

Если предпочитаете делегировать обязанности специалистам, обращайтесь к риэлтору.

Что придется делать: найти грамотного специалиста, передать ему полномочия, взаимодействовать с ним и контролировать его деятельность.

• Плюсы: экономия времени на каждом этапе продажи: от поиска покупателей до оформления сделки, уверенность в правильности документации.
• Минусы: затраты на комиссию риэлтору. Обычно это 3–5% от цены продажи.

Хороший специалист по сделкам с недвижимостью может сэкономить большую сумму, нежели та, что придется заплатить за его услуги. Главное, найти грамотного специалиста.

Удобнее всего воспользоваться сарафанным радио — наверняка есть знакомые, которые продавали или покупали недвижимость и порекомендуют специалиста. Обращайте внимание на то, как человек общается, насколько тщательно подходит к деталям продажи. Внимательный профессионал расспросит об инфраструктуре, соседях, времени, которое вы рассчитываете затратить на сделку. 

Вежливость и отсутствие давления тоже хорошо характеризуют риэлтора. Хороший специалист не будет торопить, расскажет обо всех этапах продажи и покажет образцы документов.

Если знакомых риэлторов нет, можно найти их в агентствах города. При поиске на интернет-просторах почитайте отзывы, обратите внимание, сколько лет работает компания. Перед личной встречей приготовьте список интересующих вопросов, проследите, насколько уверен и компетентен специалист.

Как подготовить объект к продаже

Правильная предпродажная подготовка ускорит процесс и увеличит стоимость дома. Необходимо навести порядок не только в жилище, но и на прилегающем участке. Посмотрите на объект глазами покупателя и исправьте недочеты. Если нет возможности сделать косметический ремонт, проведите генеральную уборку. 

• Приведите в порядок входную группу: крыльцо, дверь, прихожую. Первое впечатление должно быть благоприятным.
• Туалет и ванная комната — чем они ухоженнее и чище, тем выше цена дома. Водопроводные трубы и система канализации без следов подтеков, ржавчины и плесени повысят шанс на продажу.
• Наведите порядок в шкафах. Забитые полки составят ощущение, что не хватает места для комфортного размещения вещей.
• Уберите личные вещи, фотографии. Пусть помещение выглядит уютно, но нейтрально, чтобы покупатели почувствовали, что это дом, который ждет только их.
• Проветрите помещения, чтобы покупателя встречал запах свежести и чистоты.
• Дверные петли не должны скрипеть, ручки — отваливаться, смесители — протекать. Дьявол кроется в деталях, самые мелкие недочеты могут стать тем минусом, который перевесит все положительные доводы.

Продаете дом зимой — расчистите подъездную дорожку, летом — уберите весь мусор, подстригите кусты и траву. Все строительные материалы аккуратно соберите в одном месте. Если скоплений несколько — уже создается впечатление захламленности. Здание снаружи должно выглядеть ухоженным и чистым. 

Иногда необходимо освежить жилище и сделать косметический ремонт. В ОБИ — большой выбор товаров, а с Халвой можно оплачивать покупки в рассрочку. Если оплатите своими деньгами, часть потраченной суммы вернется кешбэком.

Пять советов, которые помогут продать дом быстрее и выгоднее

Несмотря на то, что продажа дома — дело непростое, процесс можно облегчить, если действовать продуманно. Главное — не торопиться и во всех непонятных случаях обращаться к специалистам — юристам, агентам по недвижимости — или изучать законы самостоятельно. Собрали пять советов от опытных риэлторов для тех, кто продает недвижимость.

1. Думайте как покупатель. Будьте объективны к своей недвижимости, взгляните на нее как среднестатистический покупатель, который хочет купить дом без проблем.
2. Оцените недвижимость адекватно. Понятно, что хочется продать как можно дороже, но тогда процесс может затянуться на годы. Нужно ли вам это?
3. Проведите грамотную предпродажную подготовку дома и участка. Делать капитальный ремонт не стоит, а вот генеральную уборку и вывоз мусора — да. Можно пригласить специалиста по приемке, он выявит недостатки, основываясь на опыте продаж.
4. Если продаете недострой, снижайте цену на 30%, а то и 50% от стоимости готового жилья. Иногда имеет смысл достроить объект и продавать только потом.
5. Подготовьте необходимые документы. Чтобы убедиться, что все в порядке, лучше обратиться к специалистам: юристам или риэлторам. 

Дома обычным гражданам приходится продавать не часто, и нормально, что на каждом шагу возникают вопросы. Надеемся, что статья помогла ответить на некоторые из них. Удачной продажи!