Кто такой девелопер, чем занимается и чем отличается от застройщика

Представьте, что вы собираетесь купить квартиру. Открываете интернет, чтобы почитать советы, но наталкиваетесь на разные непонятные термины, от которых голова идет кругом: застройщики, контрагенты, девелоперы, инвесторы… Кто все эти люди и что им надо?

В этой статье речь пойдет о девелоперских компаниях. Разберемся, чем они занимаются и что их отличает от строительных организаций.

В статье рассказывается:

Что это за профессия

Девелопер — это человек или компания, который создает, перестраивает и восстанавливает объекты недвижимости и развивает земельные активы (изменяет рельеф земли, которая пойдет под стройку, прокладывает дороги). У него одна цель — увеличить прибыль от реализации проектов.

Специалист специалистом, а что такое девелопмент в целом? В Россию это понятие пришло от real estate development — «развитие недвижимости». Из этого выходит, что девелопмент — создание строительных проектов с нуля и модернизация зданий.

Виды девелоперских компаний

Для начала разберемся, что значит понятие «девелоперская компания». Это юридическое лицо, которое разрабатывает, реализует и управляет строительными проектами. 

На современном рынке недвижимости существует три вида девелопмента. В зависимости от выполняемой задачи они делятся:

1. Speculative (от англ. «сопряженный с большим риском») — организация полностью отвечает за проект. Девелопер создает план и разрабатывает его на собственные деньги. Все риски, которые связаны с изменением ситуации на рынке, получением разрешений и реализацией проекта, лежат на плечах исполнителя. Всю недвижимость после завершения работ продают.
2. Fee (от англ. «гонорар, плата») — девелоперская компания составляет и воплощает план, но не инвестирует собственные деньги. Материальная ответственность лежит на сторонних юридических или физических лицах и банках. Девелопер получает задание, выполняет его, но не берет на себя финансовые риски.
3. BTS (built-to-suit, от англ. «построенный по индивидуальному заказу») — девелопер строит, реконструирует или модернизирует объекты собственника под запросы арендатора. Финансированием в этом случае занимается заказчик.

Представьте, что у вас на руках ключи от новой квартиры. Что дальше? Ремонт… Затраты на материалы, мебель, технику — где взять деньги? Оформите карту «Халва» и покупайте товары в магазинах-партнерах, которых более 250 тысяч.

Этапы девелопмента

Выделяют шесть ступеней:

1. Анализ экономической целесообразности, приобретение земли под стройку.
2. Проектирование.
3. Поиск финансов.
4. Строительство.
5. Сдача в эксплуатацию — в аренду или продажа.
6. Управление объектом.

В чем миссия девелопера

Основное назначение — увеличить стоимость земельного участка или построенного здания. Формально за качество стройки предприниматель не отвечает — это ответственность застройщика. 

Какие еще задачи выполняет девелопер:

1. Создает бизнес-стратегию — план по ведению дела на долгий срок и поиск возможных рисков, чтобы минимизировать убытки и повысить материальную устойчивость в условиях постоянно меняющегося рынка.
2. Ищет и оценивает земельные участки. Девелопер находит локации, у которых есть потенциал роста в стоимости. Обычно он обращает внимание на расположение, инфраструктуру, транспортную доступность, экологию местности.
3. Разрабатывает концепцию проекта, которая включает архитектурно-планировочный замысел, инженерные коммуникации, анализ рынка, бизнес-план, маркетинг.
4. Подготавливает смету, к которой прикрепляет чертежи и графики. Дополнительно прописывает, какие понадобятся материалы и оборудование.
5. Получает необходимые разрешения, лицензии и согласия.
6. Ищет инвесторов. Девелопер может сам вложить финансы в развитие проекта или привлечь заинтересовавшихся, например банки, компании или физлиц.
7. Организует строительство с помощью собственных дочерних организаций или сторонних подрядчиков.
8. Продает недвижимость. Девелопер начинает продажу еще на этапе строительства через собственный маркетинговый отдел, брокеров или риэлторов.
9. Управляет объектами. Например, ведет гарантийное обслуживание через сторонних подрядчиков.
10. Продвигает проекты: рекламирует, сотрудничает с посредниками и риэлторами, чтобы представить свое «детище» потенциальным клиентам.
11. Налаживает сотрудничество с инвесторами и партнерскими организациями. В будущем девелоперу понадобится помощь вкладчиков, банков и государственных фондов, чтобы осуществить крупные проекты и масштабировать бизнес.

В чем разница между девелопером и застройщиком

«Девелопер» и «застройщик» — два основных термина в строительной сфере, которые часто путают. На самом деле между ними есть существенные различия.

Определение «застройщик» закреплено в законе. Согласно Градостроительному кодексу РФ, это юридическое лицо, которое обеспечивает на участке, принадлежащем ему или другому собственнику, строительство, реконструкцию и капремонт объектов. 

Дополнительно застройщик выполняет инженерные изыскания — анализ окружающей среды и антропогенных факторов, чтобы жить на территории, где построили здание, было безопасно.

Он должен отвечать требованиям и выполняет обязательства, которые прописаны в федеральном законе о долевом строительстве. Например, у него не должно быть непогашенной и неснятой судимости за преступление против государственной власти.

Потенциальный клиент может заключить договор купли-продажи исключительно с застройщиком.

«Девелопер» — понятие, которого нет в законодательстве. Он тоже проходит все этапы строительства, но занимается еще множеством других дел: маркетингом, рекламой, поиском инвесторов и другими. 

Нередко девелопер — крупная компания, у которой есть дочерние организации — застройщики.

У обоих участников общая цель — строительство и сдача объектов недвижимости в эксплуатацию. Но юридическая ответственность перед покупателем лежит только на застройщике.

Чтобы купить квартиру, надо уметь управлять финансами. В этом поможет мобильное приложение Халвы. Оформляйте карту и отслеживайте через сервис, куда уходят деньги. Так вы сможете найти необязательные расходы, минимизировать их и начать откладывать на что-то более нужное.

Как выбрать

Выбирать девелоперскую компанию или отдельного специалиста надо на основании нескольких критериев. На что обратить внимание:

У надежного девелопера есть компетенции в отраслевой области. Это ключевой момент, который показывает, что профессионал может успешно реализовать проект. Например, крупные компании могут похвастаться десятками лет работы на рынке. 

Узнать о них можно на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Система показывает все проекты, которые выполнили в рамках закона. Если увидите, что делевопер работал в разных регионах России, значит, он умеет привлекать инвесторов.

У компании должно быть достаточно денег, чтобы выполнить все работы. Проверьте на долги — их можно найти на сайте бухгалтерской отчетности. Данные о проблемных объектах есть в реестре, а информация об учредителях и неуплате налогов — на сервисе «Прозрачный бизнес».

Они есть в карточке проекта на сайте ЕИСЖС.

Сотрудничество с федеральными банками говорит о надежности девелопера.

Обычно узнать о скандалах и разбирательствах можно в государственных СМИ.

Итак, девелопер — юридическое лицо, которое подготавливает строительные проекты и реализует их. Он участвует во всех этапах — от поиска подходящего земельного участка до ввода здания в эксплуатацию. От застройщика отличается тем, что не несет юридической ответственности за построенный объект.

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи. 

Действующие магазины-партнеры Халвы