Общая долевая собственность: плюсы и минусы

Частная собственность бывает разной: индивидуальной, совместной, долевой. В этой статье поговорим о долевой. Оформив ее, проще решать проблемы с наследованием и другими сделками.

В статье рассказывается:

Общая долевая собственность (ОДС) появилась в России вместе с приватизацией. Именно тогда при оформлении жилья в собственность квадратные метры делили между жильцами.

Сегодня в долевой собственности находится большинство квартир в России. Ей посвящена ст. 244 ГК РФ.

Чем совместная собственность отличается от долевой

Обе относятся к общей собственности. При совместной у всех участников равные права, и вопросы они решают сообща. Ни один не может объявить часть жилья своей.

Три сестры — Вера, Надя и Люба живут в общей квартире площадью 42 кв. м. Доли не выделены, собственность совместная. У каждой своя комната площадью 10 кв. м. Надя мечтает переложить у себя пол, Люба — прописать хорошую знакомую, которая иначе не получит работу, а Вера ищет покупателя.

По факту у сестер отдельные комнаты, но по закону каждый квадратный метр в равной мере принадлежит всем троим. По любым вопросам придется договариваться: если Люба против ремонта, Наде придется жить со старыми полами, даже если ее поддержит Вера.

Если договориться не получается, выход — оформить общую долевую собственность. За каждой сестрой закрепят квадратные метры, которыми они смогут свободно распоряжаться (ст. 246 ГК РФ).

Надя положит ламинат и обновит мебель. Все это будет считаться ее собственностью (п. 3 ст. 245 ГК РФ). У соседок не будет права занимать ее комнату, а при переезде она сможет забрать новый гарнитур с собой.

Люба пропишет у себя друзей, а Вера благополучно съедет и продаст свою долю. Правда, по закону она сначала должна предложить комнату соседкам — у них преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).

На практике размер доли далеко не всегда соответствует отдельной комнате. Но в целом общая долевая собственность упрощает раздел имущества и позволяет каждому участнику распоряжаться своими квадратными метрами. У этого решения есть как плюсы, так и минусы.

Свое жилье всегда хочется обустроить, даже если это половина комнаты за шкафом. Покупая товары для дома с картой «Халва», вы вернете часть денег с кешбэком, а за крупные покупки выплатите частями без процентов и переплат. В списке партнеров карты — продуктовые и строительные магазины, маркетплейсы, а также АЗС, аптеки, салоны красоты.

Плюсы

О выгодах ОДС рассказывает Марсель Ахметшин, генеральный директор агентства недвижимости Homeway:

1. Все собственники имеют равные права на имущество, равные обязанности по уплате налогов и коммунальных платежей. Если сосед накопил долги, на остальных это не повлияет.

2. У каждого — свой пакет документов. Можно оформить на свою долю социальные выплаты (например, субсидию ЖКУ), налоговый вычет и т. д.

3. Общее жилье не заберут за долги. Также, если один из собственников оказался под арестом, другие остаются при своих долях. Правда, распоряжаться квартирой без него они все равно не смогут.

Своя доля — это пусть маленькая, но недвижимость. Ее можно продать, подарить, завещать. ОДС выгодно оформить, когда хочется улучшить жилищные условия и размер доли имеет реальную ценность.

Иногда доли выделяют вынужденно, фактически превращая общую квартиру в коммунальную.

Светлана и Андрей работали вместе в крупной фирме. Поженились, купили двухкомнатную квартиру. Затем предприятие закрылось, следом дал трещину и брак.

После развода разделить общее жилье не удалось. Денег от продажи не хватило бы на две полноценные однушки, а добавить было неоткуда. Бывшие супруги разъехались по разным комнатам и платили за коммунальные услуги по очереди.

Иногда накапливались долги: то Светлана пропустила «свой» месяц, то Андрей уехал в отпуск и отказался платить. В итоге они официально разделили квартиру и лицевой счет, и каждый получал свою квитанцию (ст. 249 ГК РФ).

Решение жить вместе с родственником как с соседом трудно назвать простым, но иногда другого выхода нет. ОДС помогает разграничить ответственность, разобраться с платежами, благоустроить свою территорию. А со временем накопить на отдельное жилье.

Минусы

Общедолевая собственность — это удобное решение, когда жилье делят несколько человек. Но у него есть недостатки. Об этом предупреждает Юлия Усачёва, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр»:

1. Совсем свободно распоряжаться своей долей не получится. Например, чтобы продать комнату, нужно сначала предложить ее соседям и дать месяц на размышление.

2. Если большинство владельцев захотят продать жилье, но хотя бы один (даже с очень маленькой долей) будет против, сделка не состоится.

3. Как правило, нет четко определенных «своих» квадратных метров. Так же нельзя поселиться в любой выбранной комнате — это решается совместно.

Хорошо, когда размеры долей позволяют выделить отдельные комнаты. Чаще приходится иметь дело со смехотворно малыми площадями — например, 1/50 квартиры, 33/1000. В таких случаях можно потребовать долю деньгами (ст. 252 ГК РФ), но это выгодно при высокой общей стоимости жилья.

Как оформить

Итак, ОДС оформляют, когда несколько человек получают (приобретают, наследуют) права на один объект недвижимости и каждый хочет долю. В ряде случаев выделить их обязывает закон (например, при покупке жилья с материнским капиталом).

Что нужно сделать:

1. Проверить, стоит ли жилье на кадастровом учете. Актуально для частных домов: квартиры ставят на учет сразу при постройке.

2. Проверить документы, подтверждающие права собственников. Это может быть договор приватизации или купли-продажи, дарственная, решение суда.

3. Получить согласие от каждого собственника либо соответствующее решение суда. Согласия подписывают у нотариуса (за редкими исключениями, описанными в п. 1.1. ст. 42 ФЗ-218).

4. Приложить паспорта всех будущих владельцев, для детей младше 14 лет — свидетельства о рождении.

5. Оплатить пошлину 2000 рублей. Сумму делят на всех. Те, чей доход ниже МРОТа, не платят.

Готовый пакет подают в Росреестр напрямую или через МФЦ. Если все в порядке, вам выдадут выписку из ЕГРН. Это главный документ, подтверждающий право на долю в недвижимости.

Когда оформлять обязательно

Доли не обязательно выделять при покупке недвижимости. Это можно сделать позже — по договоренности или через суд. Важно знать, что такое долевая собственность и когда ее выгодно оформить.

Но есть случаи, когда закон обязывает сразу разделить квадратные метры между собственниками. Пётр Манько, управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль», рассказал, когда долевую собственность оформляют чаще всего:

• при приватизации;

• вступлении нескольких родственников в наследство;

• разделе имущества между супругами;

• покупке жилья с материнским капиталом.

Важно учесть, что закон не обязывает делить жилье поровну. Он вообще ничего не говорит о том, какую часть общей площади нужно выделить каждому собственнику (п. 4 ст. 10 256-ФЗ). Все решают договоренности.

Детям часто присуждают доли, сопоставимые с размером маткапитала. Предположим, жилье стоило 6 млн рублей, из них маткапитал составил чуть больше 600 тысяч рублей. Ребенок получит 1/10.

В судебной практике встречаются цифры 1/20, 1/50, 33/1000. Понятно, что распорядиться такой долей невозможно.

От участия в ОДС можно отказаться. Так иногда делают, когда хозяев много, а квадратных метров мало. Или есть другая недвижимость, и крошечная доля в квартире ничего не значит. Советовать трудно, каждый случай нужно рассматривать отдельно.

Хорошо, когда денег от продажи хватает на стартовый взнос по ипотеке. Впрочем, можно обойтись без него и получить кредит под выгодный процент или по госпрограмме в Совкомбанке. С картой «Халва» удобно откладывать на взнос в онлайн-копилке — уведомления не дадут пропустить платеж.

Бонус: разные виды собственности на примере

В заключение еще раз рассмотрим разные виды собственности на примере.

Алиса и Сергей женаты. Бабушка Алисы подарила ей квартиру на свадьбу.

Поскольку это подарок, Алиса — единственный (индивидуальный) собственник. Без ее разрешения жилье нельзя продать, сдать, передарить. Зато Алиса может поступать с квартирой как угодно — заручаться согласием мужа не нужно.

Вскоре после свадьбы молодожены решили продать квартиру и купить побольше.

Поскольку новое жилье купили в браке, права на него есть у обоих супругов. Они решают все вопросы вместе, ни один из них не может распоряжаться квартирой без согласия другого.

Выделять доли на этом этапе нет смысла. Имущество, приобретенное в браке, считается общим независимо от доходов и выписок по счетам. Если Алиса купит квартиру, а Сергей машину и собаку, при разводе суд признает за ними равные права на каждую покупку.

Когда у Алисы и Сергея родился ребенок, они получили материнский капитал и снова переехали. В этот раз закон обязал их оформить долевую собственность. Они зарегистрировали три равные доли: на себя и ребенка.

Если они захотят снова продать квартиру, сделку придется согласовать с опекой. Именно она, а не родители, решит, не ухудшатся ли условия жизни ребенка. Логика следующая: поскольку детскую долю покупали на средства государства, при продаже придется перед ним отчитаться. Но только пока ребенок несовершеннолетний.

Подведем итоги. ОДС — способ заявить свои права на общую недвижимость. Чаще всего ее оформляют вынужденно: при разводе, смерти старшего родственника, приватизации муниципального жилья. Преимущества и перспективы зависят от размера доли, ликвидности жилья и отношений с остальными собственниками.

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи.

Действующие магазины-партнеры Халвы