«Мой гектар»: что за программа, какие условия

Государство хочет, чтобы люди заселяли и осваивали земли. Для этой цели в 2016 году запустили программу «Дальневосточный гектар». Но есть и частные инициативы, например «Мой гектар». Разбираемся, как она работает.

В статье рассказывается:

Что такое «Мой гектар»

«Мой гектар» — это проект по продаже земельных участков площадью 10 000 км² и стоимостью от 100 тысяч рублей. Сразу оговоримся, что это не государственная программа, а частная инициатива. Ее цель — создать большие поселки.

Программа «Мой гектар» работает в Московской, Тверской и Калужской областях. Согласно данным с сайта проекта, в этих регионах появилось более 80 новых населенных пунктов, а счастливыми обладателями гектаров стали более 7000 собственников.

Подобрать участки можно в четырех локациях: на Валдае, Вазузском водохранилище, Волге и Селигере. Участки (их несколько тысяч) можно выбирать в конкретных поселках, например «Усадьба Императрицы», «Долина Волги», «Новая жизнь», «Лесные Озера» и других.

Проект «Мой гектар» принадлежит обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания "Большая Земля"».

Компания не просто продает землю, но и развивает построенные поселки: обустраивает инфраструктуру, подводит дороги и коммуникации, создает комфортные общественные пространства. Авторы проекта позиционируют его как инвестиционно-привлекательный. Поэтому важно понять, насколько эта информация соответствует действительности, какие плюсы и минусы есть у программы.

Если вы хотите стать так называемым лендлордом, совсем не обязательно привязываться к «Моему гектару». Изучите рынок и посмотрите на альтернативы — где-то земля может быть дешевле. А сэкономить на строительстве поможет карта «Халва» — оформляйте беспроцентную рассрочку* и оптимизируйте расходы на стройматериалы.

Назначение земли

Проект «Мой гектар» позволяет использовать участок под разные цели, например строительство дачи или фермерское хозяйство.

Важная особенность — участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Из плюсов: налог всего 0,3% от кадастровой стоимости в год. Из минусов: есть много ограничений в законе.

Землю сельскохозяйственного назначения можно перевести в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) только по решению уполномоченного органа власти через расширение границ населенного пункта и лишь при условии, что участок прилегает к населенному пункту.

Строить на землях сельхозназначения в большинстве случаев нельзя. Но есть исключения:

• Вид разрешенного использования — для садоводства

В этом случае на земле сельхозназначения можно построить дачный домик не более трех этажей, не выше 20 метров и предназначенный для бытовых нужд. Разделить дом и землю как самостоятельные объекты недвижимости не получится.

• Крестьянское фермерское хозяйство

С 1 марта 2022 года приняли закон, разрешающий построить жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения. Она доступна для крестьянских (фермерских) хозяйств — объединения родственников, производящих сельхозпродукцию на общем участке земли.

Есть еще два ограничения:

1. Площадь застройки должна быть не более 0,25% от участка, то есть 0,25 сотки.

2. Можно построить только один дом, его общая площадь не может превышать 500 м².

Иных случаев, когда на земле сельхозназначения можно построить дом, в законе не предусмотрели. Поэтому воплощение мечты о собственной «фазенде» может быть проблематичным.

Если нарушить закон, могут выписать штраф и (или) изъять участок.

Размер штрафов:

• для физических лиц: от 0,5 до 1% кадастровой стоимости, но не меньше 10 тысяч рублей;

• для ИП: от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости, но не меньше 20 тысяч рублей;

• для юридических лиц: от 1,5 до 2% кадастровой стоимости, но не менее 100 тысяч рублей.

Если кадастровой оценки не было, то штраф для граждан составит от 10 до 20 тысяч рублей, для ИП — от 20 до 50 тысяч рублей, для компаний — от 100 до 200 тысяч рублей.

Если не использовать землю для сельскохозяйственного производства в течение трех лет, можно получить штраф в следующих размерах:

• для физических лиц: от 0,3 до 0,5% кадастровой стоимости, но не меньше трех тысяч рублей;

• для ИП: от 0,5 до 1,5% от кадастровой стоимости, но не меньше 50 тысяч рублей;

• для юридических лиц: от 2 до 10% кадастровой стоимости, но не менее 200 тысяч рублей.

Штрафы существенные, поэтому убедитесь, что ваше будущее строительство на земельном участке соответствует закону. 

Дороги и коммуникации

Их управляющая компания будет строить за отдельную плату, которую возьмут с собственников. В среднем один километр дороги стоит 4 млн рублей — это примерно 40 тысяч рублей для одного собственника.

Чтобы построить дорогу на землях сельскохозяйственного назначения, надо разработать и утвердить проект рекультивации участков. На этапе согласования могут возникнуть сложности.

Помимо дорог, нужны еще и базовые удобства, например свет, вода и тепло. Поговорим об электричестве.

Льготную ставку в размере 550 рублей за подключение мощности до 15 киловатт отменили 1 июля 2022 года. Теперь стоимость зависит от региона.

Так, в 2023 году один киловатт в Московской области стоил 4000 рублей, то есть 60 000 рублей за 15 киловатт.

Итак, управляющая компания обустроит общественные пространства, но платить за это придется собственникам. Размеры платежей непредсказуемы и зависят от численности населения поселка и множества других факторов.

Дополнительные вопросы

Есть несколько важных дополнительных вопросов, на которые стоит обратить внимание.

• Расстояние от населенного пункта

Перед покупкой земельного участка узнайте его точное местоположение — запросите кадастровый номер и проверьте его на Публичной кадастровой карте. Там вы найдете расстояние от земельного участка до Москвы или любого другого населенного пункта.

Продавец земельных участков может указывать минимальное географическое расстояние от земельного участка до населенного пункта, а не брать во внимание расстояние по реальному дорожному маршруту.

• Стоимость земли

В интернете часто пишут, что в Подмосковье можно купить гектар за 100 000 рублей по госпрограмме. Однако помните, что это частная инициатива, а 100 тысяч рублей — начальная цена. Ценник может быть существенно выше в зависимости от месторасположения земельного участка и его ценности.

Посмотреть каталог земельных участков на сайте проекта можно только зарегистрированным пользователям.

• Динамика прибыли компании

Согласно данным Федеральной налоговой службы, в 2022 году прибыль «Большой земли» снизилась на 92,9% в сравнении с 2021 годом. Объяснения могут быть разные, но динамика вызывает вопросы.

• Условия договора

Внимательно изучите порядок проведения сделок, особенно договор задатка. На практике контрагенты обычно ограничивают право вернуть деньги, если клиент передумает. Поэтому тщательно взвешивайте риски.

Стоит ли рассматривать как инвестицию

Земельные участки — это объекты недвижимости, а значит — неплохие инструменты сохранения денег. Исторически рост цен на квартиры и участки немного обгоняет инфляцию (правда, если учитывать стоимость в долларах США, то ценник не менялся уже много лет).

При инвестировании учитывайте назначение земель и вид разрешенного использования.

Если планируете создавать сельскохозяйственную продукцию, то обязательно сопоставьте предложения проекта «Мой гектар» с конкурентами. Особенно обратите внимание на объявления физических лиц — обычно они продают участки дешевле, чем компании, которым надо платить за содержание отдела продаж и нести иные расходы.

Также рассмотрите вариант с покупкой земли сельхозназначения на торгах по банкротству. По характеристикам участок может не уступить проекту «Мой гектар», а цена будет ниже.

Если захотите купить землю, а потом перепродать, помните, что вам придется конкурировать с «Моим гектаром» и, скорее всего, демпинговать. Маркетинг у проекта налажен гораздо лучше, поэтому не факт, что вы получите существенную прибыль (если вообще получите).

Учитывайте риск проблем с коммуникацией и электричеством. Если подключение затянется или провести свет и воду вообще не выйдет, то инвестиционная привлекательность объекта снизится.

Резюмируем.

Проект «Мой гектар» — хорошая частная инициатива. Делить крупные земли сельхозназначения на мелкие участки — отличная идея. Но есть риски, они связаны с категорией земли и сложностями с дорогами и коммуникациями.

Детально изучите условия сделки. Если понимаете, что риски перевешивают потенциальные преимущества, рассмотрите другие варианты вложения денег, например начните инвестировать.