Долевая собственность супругов: что это, как делят имущество и в чем отличие от совместной

Супруги могут владеть имуществом совместно либо поделить его на доли. Рассказываем, что такое долевая собственность, кому ее стоит оформить и почему.

В этой статье:

1. Что такое совместная собственность супругов
2. Что такое долевая собственность
3. Основные отличия долевой собственности от совместной
4. Плюсы и минусы долевого режима собственности
5. Что еще нужно знать

Что такое совместная собственность супругов

Это форма общей собственности — все, что супруги приобретают во время брака, принадлежит им поровну (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Неважно, кто заработал деньги, подписывал договор купли-продажи или на кого оформили документы.

Если приобретенное имущество не поделили на доли, супруги владеют им совместно. Например:

• квартирой, домом, участком и другими объектами недвижимости, которые купили на семейные средства;
• автомобилем, техникой, мебелью;
• доходами каждого из супругов (зарплатой, премиями, гонорарами);
• любыми ценностями.

При разводе все совместное имущество делят поровну. Однако закон выделяет ситуации, когда вещь принадлежит только одному из супругов:

• подарки (автомобиль, деньги и так далее);

• наследство (по завещанию или закону);

• все, что купили до брака; 

• имущество, которое распределили по брачному договору.

Личная собственность может стать совместной, если второй супруг вложился в нее. Учитывают реальный вклад, а не только формальное право.

Пример: Татьяна получила от бабушки дом до свадьбы. Позже муж вложился в капитальный ремонт, а также сделал пристройку.

Такие улучшения — неотделимые. Если они значительно увеличили стоимость недвижимости, супруг не собственник вправе претендовать на долю или компенсацию своих вложений.

Несмотря на то что один из супругов купил квартиру до брака, выплаты идут из общего бюджета. Часто такое имущество — совместно нажитое.

Что такое долевая собственность

Это еще одна форма общей собственности — юридически закрепляет, кому какая часть имущества принадлежит. Доли распределяют по-разному, например поровну. Но ничто не мешает определить их иначе: например, одному — 1/3, а второму — 2/3.

Доля бывает:

• Идеальной — абстрактная часть от всей площади.

Если человек владеет 1/2, у него половина прав на каждый квадратный метр недвижимости, а не на спальню или кухню отдельно.

Это не значит, что в комнатах чертят границы и спрашивают разрешение, чтобы зайти. Формальное понятие определяет, какие юридические решения можно принимать и какая часть причитается при продаже или разделе.

• Реальной — физически выделенная часть имущества.

Например, за женой закрепили одну комнату, а за мужем — другую. В жизни такое бывает нечасто: бытовые условия, планировка и юридические аспекты осложняют раздел. Применяют в конфликтных ситуациях, когда люди не могут договориться.

Когда оформляют долевую собственность

Иногда долевой режим оформляют сразу при покупке, минуя статус совместной собственности супругов. Так делают, если люди заранее хотят распределить части жилья и в будущем избежать споров.

Например:

• Пара приобретает квартиру и указывает в договоре, что каждый получает по 1/2 от площади.
• Недвижимость покупают на средства одного из супругов, и он хочет зафиксировать вклад.
• Родители или дети помогли приобрести жилье, и необходимо закрепить их права.

В таких ситуациях долевую собственность супругов фиксируют сразу, во время купли-продажи. Имущество все еще будет общим, но уже не совместно нажитым.

Когда доли возникают автоматически

Доли выделяют по закону, если жилье приобрели одним из следующих способов:

1. Наследство. Если наследников несколько (например, супруг + дети), каждому отходит часть площади.
2. Дарение. Аналогично, если недвижимость подарили нескольким людям. Каждый автоматически получает право на долю. Например, родитель оформляет дарственную сразу на обоих супругов.
3. Покупка в долях. В сделках с использованием материнского капитала выделяют доли всем — взрослым и детям.

Оплачивайте мебель, технику и мелочи для уюта картой «Халва» у партнеров, получайте кешбэк до 10% и участвуйте в акциях.

Основные отличия долевой собственности от совместной

Собрали главные особенности в таблицу.

Плюсы и минусы долевого режима собственности

Учитывайте их, если решили разделить жилплощадь.

Преимущества

1. Четкое распределение прав

Когда ЕГРН зафиксирует доли, у каждого будет свой правоустанавливающий документ. Никаких догадок, все официально. Это помогает избежать споров о том, «кому сколько».

2. Возможность распоряжаться

Каждый собственник вправе продать, подарить, обменять или передать по наследству свою часть.

Да, закон требует уведомить второго супруга и предложить ему первоочередную покупку, но свободы больше, чем при совместной собственности.

3. Гибкая защита от долгов

Если один владелец оказался в сложной финансовой ситуации, приставы взыскивают долг только с его доли. Это снижает риск потерять жилье полностью.

4. Сдача в аренду

Формально владелец может распоряжаться своей частью и получать доход без разрешения другого. В реальности это не всегда удобно, но юридическое право существует, и иногда помогает пополнить семейный бюджет.

5. Особые условия для социальных льгот

Если один из собственников имеет право на субсидии, он может оформить их на свою часть, а остальные не трогать. В совместной собственности так сделать нельзя.

Недостатки

1. Риск конфликтов

В теории собственник может подарить или завещать свою часть кому угодно. Особенно болезненны ситуации, когда площадь уходит постороннему человеку или родственнику, с которым напряженные отношения.

2. Сложная продажа недвижимости

Придется продавать каждую долю отдельно. Покупатели часто опасаются подобных схем. Это влияет на спрос и цену, время продажи увеличивается, услуги риэлторов дороже.

3. Невозможно разделить при разводе

После расставания каждый сохраняет свою часть.

4. Доли не совпадают с комнатами

Право собственности — абстрактная цифра в процентах, а не конкретная комната. В жизни распределить площадь так, чтобы никого не обидеть и всем было удобно, сложно. Приходится обращаться в суд.

5. Почва для мошеннических схем

Больше возможностей для «серых» практик: агрессивные скупщики, попытки выкупить долю, чтобы надавить на второго собственника, навязывание продажи. Это не массовая проблема, но риски выше, чем при совместном владении.

6. Ограничения в регистрационных действиях

Если на одну часть наложили арест, иногда блокируют операции по всему объекту, даже если второй собственник ни в чем не виноват.

7. Разногласия по пользованию жильем решают только через суд

Если не получается договориться, остается идти в суд. Это долго, дорого и почти всегда неприятно для всех участников.

Доли подойдут тем, кому важна персональная свобода и юридическая определенность. Но вместе с тем появляются нюансы: сложнее продать имущество, выше риск конфликтов и необходимо тщательнее согласовывать действия.

Что еще нужно знать

Отвечаем на частые вопросы.

Как перевести собственность в долевую?

Сменить форму собственности несложно, но делайте это аккуратно, иначе документ признают недействительным. Вариантов несколько:

• Брачный договор

Самый прямой путь. Зафиксируйте, кому какая доля принадлежит в уже имеющемся жилье и в том, которое планируют приобрести.

Обратитесь к нотариусу: он проверит, нет ли ошибок и корректно ли указаны пропорции.

• Соглашение о разделе имущества

Отдельный документ, в котором указывают доли. Его тоже оформляют у нотариуса. После подписанный документ подают в Росреестр, и жилье официально признают долевым.

• Материнский капитал

Если квартиру или дом купили на средства маткапитала, выделяют доли всем членам семьи, включая детей. Это обязательно, иначе недвижимость нельзя будет продать или оформить на других лиц. Пропорции обычно рассчитывают с учетом суммы субсидии и стоимости жилья. 

• Суд

Если один из владельцев против или отказывается подписывать документы, доли устанавливают через суд. Судья распределяет их с учетом вклада каждого, семейных обстоятельств и интересов несовершеннолетних детей.

Нужно ли согласие второго супруга на сделку?

Владелец доли вправе продать, подарить или обменять свою часть. Однако сперва он должен уведомить второго собственника и предложить купить свою часть ему. 

Заключить сделку с третьим лицом можно только после письменного отказа остальных обладателей долей.

Как распределяют коммунальные платежи в долевой квартире?

Формально коммунальные услуги начисляют на квартиру целиком, а уже потом совладельцы решают, как распределить сумму между собой.

Есть два способа:

1. Разделить по долям

Логичнее всего оплачивать услуги пропорционально размеру доли. Например, если у супругов ⅔ и ⅓, то и счета распределяют в таком же соотношении.

Чтобы разделить лицевой счет, обратитесь в управляющую организацию: тогда каждому будет приходить отдельная квитанция с учетом доли.

2. Договориться

Иной подход — платить поровну или учитывать, сколько второй владелец живет на долевой квартире. Это внутренние договоренности, которые не противоречат закону. Хотя если человек фактически проживает в другом месте, это не освобождает его от обязанностей платить за «коммуналку».

Как определяют доли

Их формируют по-разному:

• Определяют заранее

Если квартиру передают по наследству или дарению, размер долей обычно указывает наследодатель или даритель. Его решение не нужно объяснять: закон позволяет распределять наследство так, как он считает нужным.

• Устанавливают по соглашению

В приватизированном или совместно купленном жилье собственники могут договориться. Чаще всего доли делают равными, но бывает иначе. Например, если один из супругов оплатил ремонт или полностью покрывал коммунальные платежи, это уважительная причина увеличить его часть.

Если договориться не удалось, обращаются в суд. Он оценивает планировку, документы и обстоятельства, после чего устанавливает порядок проживания.

Доли гарантируют жилье каждому проживающему. Не обязательно устанавливать такую форму собственности, но в некоторых случаях без них не обойтись.