Новостройка или вторичка в 2026 году: что выбрать покупателю

Собственное жилье — мечта для многих россиян. Один из первых вопросов, на который предстоит ответить перед покупкой: новостройка или вторичка. В 2026 году он особенно актуален, так как за последние шесть лет ситуация на рынке сильно изменилась. Расскажем, какую квартиру лучше купить — вторичку или новостройку.

В этой статье: 

• Базовые термины
• Ситуация на рынке в 2026 году
• Высокая ключевая ставка
• Льготные программы
• Инвестиционная привлекательность
• Рост цен
• Прогнозы на будущее
• Что покупать, если вы подходите под льготные программы
• Что покупать за наличные
• Если вы способны накопить на квартиру за 2-3 года
• Если вам остается только коммерческая ипотека

Купить собственное жилье никогда не было просто. Но в последние несколько лет это стало особенно трудным — в первую очередь из-за высокой ключевой ставки. Да и сам процесс выбора усложнился: нужно учитывать не только цену, но и государственные программы, инвестиционную привлекательность и много других факторов, которые ранее не были настолько важными.

Базовые термины

Задавая вопрос, что лучше — новостройка или вторичка, учитывайте, что речь идет в первую очередь о юридическом статусе.

Новостройки, или первичное жилье — то, что покупают напрямую у застройщика, изредка — у других юрлиц. Например, строительная фирма может расплачиваться с подрядчиками квартирами, а те — продавать их. Такое жилье ранее не оформляли в собственность, поэтому технически (вернее, юридически) это та же «новостройка», подходящая под госпрограммы.

Вторичку покупают у частных лиц — собственников. Под этим термином в быту часто подразумевают квартиры в домах советской и дореволюционной постройки. Но вторичкой может быть и новостройка, которую сдали пару лет назад и уже оформили в собственность. Любая квартира, у которой был или есть хотя бы один владелец, — вторичное жилье.

Есть три пути купить квартиру:

1. За наличные — мало кому удается накопить всю сумму, но многие меняют одну квартиру на другую с доплатой.
2. В ипотеку — с участием банка.
3. С помощью специальных программ от продавца или от государства — сюда входят предложения рассрочки от застройщиков, жилищные сертификаты и другое.

Ситуация на рынке в 2026 году

Новостройки и вторичка за последние годы почти поменялись местами. Если раньше квартиры в строящихся домах были дешевле, теперь все наоборот. Фактически квартиры ведут себя как машины из салона: жилье, на которое оформили собственность (новостройка, превратившаяся во вторичку), сразу же теряет в цене.  

Рассмотрим основные факторы, влияющие на рынок недвижимости.

Высокая ключевая ставка

В 2023 году она выросла с 7,5% до 16% и достигла максимума в 21% в 2024. Фактически это значит, что рыночная ипотека стала не по карману большинству покупателей. Сейчас ставку снижают, но она продолжает оставаться выше средних значений 2010-х — это 10–12%.

Приведем пример.

В 2019 году цена квадратного метра в Санкт-Петербурге на вторичном рынке составляла 113 500 рублей, на первичном — 122 500. К маю 2026 года цены выросли до 225 974 и 270 543 рублей соответственно. Вы могли встречать другие цифры, мы ориентируемся по цене метра в заключенных за год сделках.

Средняя ставка по ипотеке в 2019 году — 10%, средняя ставка в мае 2026 года — 19,1%. При этом медианная зарплата в 2019 году в Санкт-Петербурге, по данным Росстата, составляла 51 248 рублей, а в 2025 — 99 944 рубля (за 2026 данных пока нет).

Рассчитаем, как изменилась доступность жилья, на примере 30-метровой квартиры.

Льготные программы

В условиях высоких ставок рынок недвижимости держится за счет государственных программ с льготной ставкой. Самая массовая — семейная ипотека под 6%. Также есть ИТ-ипотека — 6%, дальневосточная и арктическая — по 2% и сельская — 3%.

Большинство программ действует только на первичное жилье. Но в 2026 году в семейную ипотеку включили вторичку в регионах, где не ведут активного строительства. Аналогичная норма действует и по сельской ипотеке. Московская и Ленинградские области к таким регионам, понятно, не относятся.

Льготные программы стали флагманом рынка. По данным 2025 года, 79% выданных ипотек на рынке — именно льготные. Правда, всего по рынку 68% квартир было куплено за наличные.

Сравним цифры по Санкт-Петербургу на примере 30-метровой квартиры на первичном рынке за 8 116 290 рублей в ипотеку на 20 лет.

 Тут можно констатировать: льготная ипотека по-прежнему доступна, причем она остается более выгодной, чем рыночная — в 2019 году.

Важный момент: условия по самой массовой семейной ипотеке планируют изменить в 2026 году. Их пообещали не трогать до 1 октября. Но ранее в прессе фигурировали контуры будущих изменений: ставку планировали повысить и привязать к количеству детей. Для семей в Москве и Санкт-Петербурге с одним ребенком — 12%, что резко снижает доступность программы. Что точно изменится в октябре, не знает никто. Но, следуя логике изменений других госпрограмм в последние годы, условия скорее ужесточатся. Так что тем, у кого есть возможность взять квартиру в семейную ипотеку, лучше не медлить.

Чтобы накопить на мечту — воспользуйтесь Халвой. С ней откладывать деньги проще и удобнее.

Инвестиционная привлекательность

Вложение в недвижимость — один из самых популярных способов сохранения денег. Но здесь рынок тоже изменился. Если рассматривать недвижимость как личный стабфонд на старость — аналог «голубых фишек» и дивидендных акций, жилье по-прежнему в строю.

А если говорить о спекуляциях, то это окно возможностей пока что закрылось.

До введения эскроу-счетов квартиры в домах на стадии строительства стоили дешевле, чем в МКД, уже введенных в эксплуатацию. Причем стоимость жилья росла еще несколько лет после сдачи дома: покупатели готовы были платить больше за новостройку, в которой соседи уже закончили ремонты, а службы благоустроили ближайшие территории.

Сейчас покупательский спрос зависит от льготных программ, а на большую часть вторички (самую ликвидную) эти программы не распространяются. Таким образом, продать купленную квартиру с прибылью через несколько лет — почти невозможно.

Исключение: при покупке элитарной недвижимости с уникальными характеристиками это может получиться. Но там очень высокий порог входа, как финансовый, так и экспертный. К тому же цена таких объектов делает их недоступными для льготных программ.

Рост цен

Несмотря на снизившуюся доступность, жилье продолжает расти в цене. Причем рост идет и в сегменте вторички: например, за 2025 год квартиры в Москве и Санкт-Петербурге подорожали на 10%. Лидирует по этому показателю Махачкала, там рост составил 25%.

Некоторые эксперты связывают такой всплеск с прежней недооценкой вторички. 

На первичном рынке подорожание составило 10,2% по всей стране. В Москве — 22,5%, а в Санкт-Петербурге — 11,4%.

Правда, такие высокие цифры могут объясняться банальным вымыванием с рынка эконом-сегмента. Платежеспособный спрос уменьшился, и застройщики стали строить жилье более высокого класса. Покупатели такой недвижимости менее чувствительны к ипотечным ставкам, потому что большая доля квартир там продавалась за наличные.

Но основная масса покупателей пока что занимает выжидающую позицию: проценты по депозитам в банке все еще опережают рост цен.

Прогнозы на будущее

Центробанк уже год снижает ключевую ставку. На момент написания статьи ее уже понизили до 14%. А в комментариях эксперты регулятора указывают, что инфляция к концу текущего года должна вернуться к таргету в 4%. Соответственно, если не случится ничего из ряда вон выходящего, ключевая ставка к 2027 году может прийти к норме в 8–10%.

Тем, кто сейчас думает, что купить — вторичку или новостройку, нужно понимать: цены на жилье будут расти по мере снижения ставки.

За последние пару лет в стране накопился отложенный спрос — из-за высоких ставок все, кто не подходил под льготные программы, копили деньги. Они понесут их на рынок, что приведет к повышенному спросу и росту цен. Чтобы приобрести недвижимость с выгодой и не остаться за бортом, важно быть в первых в рядах.

Что покупать, если вы подходите под льготные программы

В этом случае однозначно стоит покупать первичку. Как следует из финансовых расчетов, льготная ипотека делает покупку недвижимости более доступной, чем в 2019 году. Из-за этого даже тем, кто не нуждается в улучшении жилищных условий, можно взять новостройку по ней в инвестиционных целях.

Долгосрочный кредит в рублях под 6% на данный момент — практически бесплатные деньги. Эта ставка не сильно превышает показатель инфляции. И даже в ситуации с нормальной для России прошлых лет инфляцией в 4% это все равно максимально выгодные условия.

Дополнительно спрос подстегивает тот факт, что квартира в готовом доме может сразу приносить деньги. Например, аренда однушки в Санкт-Петербурге — от 35 000 до 45 000 рублей.

Таким образом, купить однокомнатную квартиру в ипотеку фактически можно по цене первоначального взноса. Единственный минус — необходимо еще найти эти 20% от общей стоимости, что может быть проблематично для семьи с ребенком до 7 лет.

Альтернатива — рассмотреть вторичку в городах, где не ведут активное строительство, которая также подходит под государственную программу.

Важный момент: в некоторых регионах это позволяет купить жилье в городах-спутниках. Например, жители Казани так могут приобрести вторичку в семейную ипотеку в Иннополисе. Но в среднем к таким предложениям нужно относиться осторожно: как правило там, где застройщики ничего не строят, отсутствует платежеспособный спрос. Проще говоря: у жителей этого населенного пункта нет денег и возможности их заработать. А это снижает до нуля инвестиционную привлекательность такой покупки — ее будет некому сдавать и продавать

Тем не менее на рынке 2026 года это безусловно выгодный вариант. Мы рассматриваем именно семейную ипотеку — потому что она самая массовая. В остальных программах больше ограничений.

Например, для ИТ-ипотеки нужно работать обязательно в аккредитованных Минцифры компанией, иначе ставку повысят до коммерческой. Сельская, арктическая и дальневосточная сейчас тоже привязаны к трудовой деятельности и доступны представителям определенных профессий.

Что покупать за наличные

В этом случае вопрос, что выгоднее — новостройка или вторичка, кажется, имеет однозначный ответ: вторичка при прочих равных — дешевле на рынке.

Но нужно учитывать не только цену за квадратный метр, но и другие факторы. Обычно главным называют ценовой разрыв между фактически одинаковыми квартирами с разным юридическим статусом.

Например, есть две сходные по метражу и иным характеристикам квартиры в двух корпусах ЖК — в одном жилье уже оформили в собственность, и это вторичка, в другом квартиры продает застройщик как первичку. Разница в цене между этими квартирами сейчас, по оценке экспертов, составляет 5–15%. Учтите, что в итоговую разницу нужно «зашить» и стоимость аренды, если вы снимаете жилье. Например, при аренде в 40 000 рублей год ожидания, пока сдадут вашу квартиру в новостройке, обойдется в 480 000 рублей.

Другое дело, что некоторые в целом не любят современные новостройки и не понимают, почему 30 метров в 20-этажке стоят в 1,5–2 раза дороже, чем такого же размера квартира по соседству в советском кирпичном доме с зеленым двором. Тогда выбор между вторичкой и первичкой делать не придется, однозначно стоит выбрать первое.

Если же вы предпочитаете новостройки, вас, возможно, напугают высокие цены, декларируемые застройщиком. В этом случае нужно понимать — сейчас время тихих скидок. Так что для принятия окончательного решения стоит связаться с застройщиком и получить реальные цены продажи. А затем сравнить их с квартирами аналогичного класса на вторичном рынке.

Если вы способны накопить на квартиру за 2-3 года

Покупка квартиры без ипотеки — достойная цель, но в погоне за ней можно потерять деньги. Как только ключевая ставка пойдет вниз, цены повысятся, учитывайте это в расчетах.

В такой ситуации может быть выгоднее купить новостройку в рассрочку, чем брать вторичку в ипотеку по рыночной ставке. Платить частями предлагают многие крупные компании. Иногда за это берут дополнительные деньги, но на рынке есть и беспроцентная рассрочка.

Здесь совет тот же — самостоятельно связаться с представителями застройщика и узнать, что они предлагают.

Интересный момент: зачастую самые выгодные предложения расходятся «по своим». Так что имеет смысл сходить на консультацию к хорошему риелтору — обычно они сотрудничают со всеми застройщиками в городе и в курсе ситуации на рынке.

Если вам остается только коммерческая ипотека

В этом случае единственной доступной опцией будет вторичка. К сожалению, типичный портрет человека, который хочет купить жилье, включает среднюю зарплату, отсутствие другой недвижимости, которую можно продать, и невозможность взять льготную ипотеку.

В этой ситуации выбор между вторичкой и первичкой — простой: ориентироваться на жилье по карману. Если раньше это были студии от застройщика на окраине, теперь — те же студии на вторичном рынке.

Что учитывать:

1. Локация и транспортная доступность — главное: скорее всего, вы не проведете в этой квартире всю жизнь. А вот то, насколько выгодно ее можно будет продать или сдать, полностью зависит от ситуации с ОТ и автомобильными дорогами. Для крупных городов важна близость к метро. Для москвичей есть возможность сыграть на перспективу: покупать там, где планируют новые станции метрополитена или МЦД.
2. Остерегайтесь жилья по цене сильно ниже рынка — это может быть мошенничество. Хотя прецедент с Долиной разрешился благополучно для покупателей, пренебрегать осторожностью нельзя.
3. Ключевая ставка идет вниз, поэтому помните про рефинансирование. Через год-два с высокой долей вероятности вы сможете перекредитоваться под более низкий процент.
4. Налоговый вычет в 260 000 рублей поможет облегчить платежи. Если у вас есть родители, которые вычет не получали и работают по найму, можно оформить недвижимость на двоих или троих. Два владельца могут вернуть 520 000 рублей суммарно с квартиры за 4 миллиона, три — 780 000 рублей с квартиры за 6 миллионов.
5. Первые годы львиную долю в ежемесячном платеже составляют проценты. С них тоже можно вернуть до 390 000 рублей, или 13% от уплаченных 3 миллионов.

Если у вас есть финансовая возможность для маневра, то вопрос, новостройка или вторичка, не будет стоять так остро. Точнее, отталкиваться тогда можно будет от класса дома и его расположения. 

Кто-то любит новостройки, а кто-то их принципиально не приемлет. У каждого варианта есть плюсы и минусы. А чтобы выбрать — имеет смысл для начала пожить и там, и там, снимая жилье.

Список источников

1. ЦБ РФ: Динамика ключевой ставки (дата обращения: 26.07.2026).
2. «Коммерсант»: Цены на жилье в Петербурге в 2019 году выросли на 10% (дата обращения: 26.07.2026).
3. «Эксперт РА»: Итоги 2019 года на рынке ипотеки (дата обращения: 26.07.2026).
4. Людиипотеки.рф: Изменение ставок по ипотеке по данным на 1 мая 2026 года (дата обращения: 26.07.2026).
5. Росстат: Сведения о распределении численности работников по размерам заработной платы (дата обращения: 26.07.2026).
6. «Коммерсант»: Доля госпрограмм по ипотеке выросла до рекордных 88% в декабре 2025 года (дата обращения: 26.07.2026).
7. «Фонтанка»: Доля сделок с недвижимостью без ипотеки достигла в 2025 году рекордных 68% (дата обращения: 26.07.2026).
8. «Интерфакс»: Условия программы семейной ипотеки не изменятся до 1 октября (дата обращения: 26.07.2026).
9. «Коммерсант»: Банковская ячейка общества (дата обращения: 26.07.2026).
10. РБК: Только в одном крупном городе России цены на жилье в 2025 году снизились (дата обращения: 26.07.2026).
11. Центробанк: Комментарий к среднесрочному прогнозу Банка России (дата обращения: 26.07.2026).