Сколько в Москве стоит квартира: цена квадратного метра, динамика стоимости

Чтобы сегодня купить квартиру в Москве, нужна солидная сумма. Разобрались в статье, какая именно и будут ли цены падать в ближайшее время.

В статье рассказывается:

Специалисты не первый год говорят о том, что рынок недвижимости перегрет. Сектор резко вырос, многие пророчат близкий спад цен. Об этом говорили еще в 2021 году — однако и сегодня не наблюдается отката в динамике цен на квартиры.

Кого же слушать? Правда в том, что на формирование стоимости квадратного метра в Москве влияет слишком много факторов и смотреть нужно на картину целиком.

Что влияет на динамику цен на недвижимость в Москве

У рынка недвижимости свои правила. Он не гибкий. Если закончился хлеб в магазине, его довезут со склада, быстро увеличат объем производства или найдут другие пути поставок.

Количество возводимого жилья хоть и кажется большим, но все же число квартир конечно. И когда меняются условия и вырастает спрос, быстро возвести пару дополнительных зданий не получится. Поэтому даже небольшой рост спроса или ограничение предложения сильно влияют на цену квадратных метров.

К тому же за последние годы во внутренний рынок недвижимости вмешалось множество внешних факторов одновременно: санкции, пандемия, цены на нефть. Прогнозы аналитиков в 2018-2019 годах были спокойными, позитивными и уверенными. Но все пошло не по плану.

Что сегодня влияет на цены:

• Государственная поддержка

Одним из главных факторов роста цен в последние годы называют льготную ипотеку для некоторых категорий. Покупка жилья стала более доступной, спрос вырос, количество предложений сократилось. Многие семьи покупают квартиры в Москве не для проживания, а как инвестиции. Низкая ставка по ипотеке позволяет закрыть платежи доходами от сдачи жилья в аренду.

• Пандемия

Вирус, из-за которого были закрыты границы между государствами в 2020-2021 годах, повлиял на самые разные сферы. Из-за отсутствия притока рабочей силы стоимость услуг строителей выросла.

Стало сложнее ввозить необходимые материалы, логистика усложнилась. При этом низкая ключевая ставка 4,25% привела к инфляции, а также к оттоку инвестиций из банковских депозитов в недвижимость. Все это вызвало скачок цен на квадратный метр в Москве.

• Санкции

Это также привело к удорожанию материалов для строительства, нарушению поставок, а также повысились риски для застройщиков.

• Инфляция, обесценивание валюты

Уровень инфляции за последние пять лет составил более 40%. Существенно вырос доллар к рублю. Поэтому многие аналитики говорят, что, по сути, никакого реального роста цен на квартиры в Москве не произошло.

Обратите внимание на графики динамики стоимости жилья в рублях и в долларах. Если смотреть на национальную валюту, кажется, что цены резко взлетели ввысь, из диапазона 160–180 тысяч руб. за квадратный метр в область 260–280 тысяч руб. Но на графике в долларах такого скачка нет. Цены по-прежнему в диапазоне 2500–3000 долларов за квадратный метр.

• Действия крупных игроков рынка

Не все были готовы к серьезным испытаниям. Во время нестабильности многие застройщики брали паузы в заключении сделок, скрывали доступные предложения. Таким образом, возник искусственный дефицит.

• Психологические факторы

Квартиры — традиционная форма сохранения денег в России. Когда вокруг нестабильно, люди боятся потерять накопления. Сейчас тот самый период, когда любое колебание в политике или новостном фоне сильно влияет на общий настрой.

Кроме того, Центробанк последовательно повышает ключевую ставку. И люди пытаются успеть купить квартиру выгодно. Например, рекордное количество сделок заключили буквально в последние дни перед повышением первоначального взноса по ипотеке.

Все это — не самостоятельные отдельные факторы, их нужно оценивать только во взаимодействии, одно проистекает из другого. Например, санкции, пандемия, нестабильность могли привести к затишью на рынке недвижимости. Но низкие ставки, инфляция и страх привели к большому спросу.

Даже в условиях нестабильности всегда можно положиться на карту «Халва». Покупайте товары в магазинах-партнерах в рассрочку — так крупные покупки не станут ударом по семейному бюджету. А за оплату собственными средствами получайте повышенный кешбэк.

Как менялась стоимость квадратного метра

Средняя цена на квартиры по Москве — величина довольно условная. Разница между центральными районами и окраиной существенная. Но она отражает общие тенденции за последние годы. Посмотрим данные за пять лет.

Источник: rosrealt.ru

Как видим, стоимость вторичного жилья за пять лет увеличилась на 67%, то есть больше чем наполовину. Рост цен на «первичку» еще более впечатляющий — на 105%. При этом, конечно, есть районы, где скачок был более сглаженным, цены не выросли так существенно, а были и участки с более резкими изменениями.

Кроме того, для понимания цен на недвижимость в Москве важно рассмотреть их в разрезе округов и районов.

Так, например, лидирует по стоимости жилья Центральный округ со средним значением 417 858 руб. за кв. м. При этом у Остоженки, самого дорогого района округа, показатель — 525 тысяч руб. за кв. м.

Сколько стоит квартира в Москве

Давайте посмотрим, что предлагают сегодня в новостройках Москвы.

Традиционно много объектов единовременно строит «ПИК». К весне 2024 года — 62 проекта по Москве и области (согласно данным с официального сайта):

1. Проект «Кавказский бульвар 51» в Царицыно со сроком сдачи в 2024, 2025 году. Однокомнатная квартира с отделкой здесь стоит от 9,8 млн за 32–34 кв. м и от 287 тысяч за кв. м.

2. На востоке в районе Метрогородок строится ЖК «Открытый парк» со сроком сдачи в январе 2025 года. Цена однокомнатной квартиры начинается от 10,5 млн за 32 кв. м и от 327 тысяч руб. за один кв. м.

3. «Первый Дубровский» в Южнопортовом районе. Срок заселения — середина 2025 года. Цена однокомнатной квартиры с отделкой начинается от 13,5 млн за 32 кв. м, 424 тысяч руб. за кв. м.

Цены на квартиры у застройщика «ПИК» — одни из самых низких, дома относят к эконом-классу.

Еще один крупный застройщик «ГК Пионер». Один из проектов — ЖК «Life Варшавская» в Москворечье-Сабурово (сосед Царицыно). По сути, это целый жилой район и много очередей строительства. Сейчас возводятся корпуса К6-1 и К6-2 бизнес-класса со сроком выдачи ключей — 2026 год. Цена однокомнатной квартиры с отделкой — от 15,5 млн за 38 кв. м или 407 тысяч руб. за один кв. м.

У Level Group тоже сейчас в стадии строительства немало проектов. Например, «Level Нижегородская» (Нижегородский район, ЮВАО) комфорт-класса и «Level Академическая» (Академический район, ЮЗАО) бизнес-класса. Оба со сроком сдачи в 2026 году.

В первом ЖК можно купить однушку без отделки за 11 млн руб. за 35 кв. м (314 тысяч руб. за квадрат). Во втором предложений на однокомнатные на сайте нет, но есть студии без отделки стоимостью от 15 млн руб. за 18 кв. м (830 тысяч руб. за квадрат) и 17 млн руб. за 25 кв. м (680 тысяч руб. за квадрат).

Обратимся к рынку вторичного жилья. Поищем, сколько стоит однушка площадью 35–39 кв. м.

«Циан» показывает, что сегодня в районе Москворечье-Сабурово, уже знакомого нам, цена однокомнатных квартир в не самых новых домах — примерно 10–12 млн за 35–39 кв. м, то есть в диапазоне 250–320 тысяч за кв. м.

В Царицыно, где мы рассматривали проект «ПИК», цены пониже, от 9,5 до 11,5 млн руб. за ту же площадь. Стоимость квадратного метра — до 300 тысяч.

В Южнопортовом районе мало предложений с рассматриваемыми характеристиками. Цена начинается от 11,5 млн руб., и разброс очень большой, стоимость квадратного метра — от 300 тысяч руб.

Посмотрим еще на Академический район, где Level Group строит новый ЖК. Здесь цены начинаются от 11,5 млн руб. и доходят до 15 млн руб. при наличии хорошего ремонта.

Таким образом, даже в пределах одного района можно найти и дома бизнес-класса с действительно высокими ценами, и новостройки попроще, и квартиры на вторичном рынке разной степени ухоженности. Цены будут серьезно различаться.

Какие прогнозы цен на недвижимость

Сегодня ключевая ставка Банка России — 16%. Это значит, что кредиты и ипотеку выдают под очень высокий процент. Поскольку льготные программы действуют только на новостройки, спрос на вторичное жилье должен падать.

Возможно, интерес сместится в сторону новостроек, где все еще действуют льготы, но и тут произошло ужесточение правил. Правительство повысило первоначальный взнос по ипотеке до 30%. Спрос, конечно, останется, но по прогнозам должен поостыть.

Вместе с тем общее подорожание расходов на строительство, инфляция и высокие риски в условиях нестабильности не дадут ценам упасть. Поэтому наиболее вероятный сценарий прописывают как остановку резкого роста.

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи.
Действующие магазины-партнеры Халвы