Как продать дарственную квартиру: налоги, расходы, документы

У дарственной недвижимости есть особенности. Первое, что волнует владельцев, — можно ли продать подаренную квартиру. Также их беспокоит размер налога и способы его снизить. Они есть — излагаем с примерами.

В статье рассказывается:

Подарок — это то, что преподнесли безвозмездно. Дарственная квартира — жилье, которое новому собственнику бесплатно передали по договору дарения. Подоходный налог нужно заплатить, только если это дар дальнего родственника или постороннего.

Как продать дарственную квартиру

Также, как любое другое недвижимое имущество. Порядок обычный: выставляете на продажу, собираете документы и, когда появляется покупатель, заключаете договор.

Через какое время можно продать подаренную квартиру? Новый хозяин вправе ею свободно распоряжаться, как только вступит в права собственности, — это отражается в Едином государственном реестре недвижимости.

На руках справка из ЕГРН со свежими сведениями? Смело выходите на сделку. Учтите: расходы зависят от срока владения жильем и условий, на которых оно досталось.

Минимальный пакет документов для продажи:

• паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, долевого участия в строительстве и свидетельство о праве на наследство).

Покупатель, чтобы не сомневаться в чистоте сделки, может потребовать дополнительные бумаги. Прочтите нашу подробную статью о документах, которые следует подготовить для продажи квартиры.

Их список шире, например для объектов, принадлежащих несовершеннолетним.

Продажа квартиры ребенка

Ключевое требование — получить разрешение органов опеки и попечительства. Они контролируют, не будут ли нарушены права несовершеннолетних. Юридическая практика показывает, что ведомство не против, когда детям взамен предоставляют равноценное жилье или зачисляют на банковский счет ребенка эквивалентные денежные средства.

Имеет значение возраст несовершеннолетнего:

• до 14 лет — у ребенка нет права подписи, сделку заключают родители либо опекуны;
• от 14 до 18 лет — у ребенка есть право подписи, он обязательно должен присутствовать при оформлении документов. Бумаги на недвижимость, заверенные им с согласия родителей, законны.

Подумайте, возможно, имеет смысл доверить сопровождение сложных сделок профессионалам. Если решите обратиться в агентство недвижимости, услуги специалистов выгодно оплачивать Халвой с кешбэком.

Продажа доли

У недвижимости может быть несколько владельцев. Законодательство разрешает продавать ее долями. Для этого необходимо:

• выяснить рыночную стоимость конкретной части жилья;
• письменно сообщить остальным собственникам о подготовке сделки.

У совладельцев имущества есть приоритет — они первыми претендуют на продаваемую долю. Если она им не нужна, пишут отказ от преимущественной покупки — только тогда продавец может предлагать свою долю заинтересованным лицам.

Размер взимаемого налога

Исходное правило таково: продавая квартиру, владелец платит налог на доходы физических лиц. Его размер — 13%.

Можно ли продать подаренную квартиру без уплаты налога? Да! Чтобы избежать НДФЛ, следует дождаться, пока истечет минимальный срок владения:

• для недвижимости от близких родственников — три года;
• в остальных случаях — пять лет.

Срок отсчитывается от даты вступления во владение. Посмотреть ее можно в выписке из ЕГРН.

Уточним, что в круг близкой родни входят:

• муж, жена;
• мать и отец;
• дети (включая усыновленных);
• братья и сестры (единокровные и неполнородные);
• дедушки, бабушки;
• внуки.

Продать подаренную квартиру, которая находится в собственности менее трех лет, без уплаты налога нельзя. Но есть возможность уменьшить сбор. Объясняем, как это сделать.

Первый способ

Он касается недвижимости, доставшейся не от родственников. Ее дарение облагается НДФЛ. Налог рассчитывают от кадастровой стоимости объекта. При продаже ее не облагают налогом второй раз.

Пример расчета:

Двоюродный дядя подписал в пользу Николая дарственную на квартиру кадастровой стоимостью 8 млн ₽. Николай внес 13% налога — 1 млн 40 тысяч ₽. Через два года он продал жилье за 11 млн ₽.

Николай вычел из стоимости квартиры, указанной в договоре, сумму, с которой уже уплатил налог. НДФЛ насчитали на разницу, то есть на 3 млн ₽. Он составил 390 тысяч ₽.

(11 000 000 – 8 000 000) × 13% = 390 000

Второй способ

На дары близких родственников НДФЛ не начисляется. К ним применяют общий налоговый вычет 1 млн ₽.

Пример расчета:

Анне мама подарила квартиру за 5 млн ₽. Через полтора года она продала ее за 6 млн ₽. За вычетом 1 млн ₽ НДФЛ составил 650 000 ₽.

(6 000 000 – 1 000 000) × 13% = 650 000.

Третий способ

Касается квартир, подаренных близкими родственниками. Налогооблагаемую сумму уменьшают на величину расходов, которые даритель понес при покупке жилья. Траты доказывают платежными документами.

Пример расчета:

В семье Анны сохранился договор купли-продажи, по которому ее мама покупала квартиру. Она могла применить другую схему:

(6 000 000 – 5 000 000) × 13% = 130 000.

Очевидно, что такой вариант для нее выгоднее.

Когда дарственная отзывается

Дарение можно оспорить в суде. Тогда имущество возвращается дарителю.

Суд встанет на его сторону, если человека, которому передали квартиру, уличат в попытке убить подарившего или его родственников.

Человек может отозвать свою дарственную, если его положение ухудшилось и он остался без жилья.

В договоре дарения можно прописать право в любой момент забрать имущество назад. Продажа таких объектов возможна только с согласия дарителя.

Коротко о главном

Основные моменты, которые нужно помнить перед продажей дарственной недвижимости:

• если не хотите платить НДФЛ, учтите, что минимальный срок владения — три года для объектов от близкой родни, пять лет — для всех остальных;
• если продавать раньше, нужно будет заплатить НДФЛ;
• размер налога можно снизить на кадастровую стоимость жилья, которая уже облагалась налогом, на подтвержденную сумму расходов, которую даритель понес при покупке, либо применить вычет в 1 млн ₽;
• необходимо хранить документы на покупку недвижимости и налоговые декларации;
• продажа квартир несовершеннолетних требует согласия органов опеки и попечительства;
• при продаже квартирной доли у совладельцев есть приоритетное право покупки.

Операции с недвижимостью требуют особого внимания и тщательной подготовки. Будьте внимательны, подписывая документы.

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи.

Действующие магазины-партнеры Халвы