Сельская ипотека в 2025 году: условия, цели, нюансы оформления

Сельская ипотека — одна из самых интересных госпрограмм, позволяющая покупать недвижимость в России. 

Пока ставки по обычным кредитам растут, она становится все выгоднее для заемщиков. Расскажем, что это такое и действует ли сельская ипотека сейчас.

В этой статье:

Что такое сельская ипотека и как она работает

Сельская ипотека — это государственная программа поддержки жителей малых населенных пунктов, призванная остановить отток населения в крупные города. А в идеале — создать и обратные пути миграции. 

Ставку по ней субсидирует государство, поэтому она значительно ниже рыночной. Это позволяет взять почти бесплатный кредит по сельской ипотеке — и это даже с учетом процентов.

Программу запустили в 2020 году; с тех пор ею воспользовались уже более 140 тысяч семей в России. Это неудивительно: стоимость недвижимости за последние несколько лет рекордно выросла и стала многим не по карману. При этом частные дома в пригороде зачастую сравнимы по цене с однокомнатными квартирами в городе.

Условия сельской ипотеки в 2025 году

Программа сельской ипотеки в 2025 году сохраняет многие льготные условия предыдущего года: 

• ставка — до 3% годовых, а для семей с детьми или при использовании маткапитала — до 0,1%;
• максимальная сумма кредита — 6 млн рублей для всех регионов; 
• срок — до 25 лет;
• первоначальный взнос — от 20%;
• заявки принимаются через Госуслуги.

Но есть и несколько других требований. Кредит могут получить только раз в жизни люди не младше 21 года и не старше 75 лет на момент погашения.

Основное требование — в купленном жилье необходимо оформить постоянную регистрацию. Если не успеть прописаться за 180 дней с момента оформления собственности, ставку могут повысить до среднерыночной.

На какие цели можно взять сельскую ипотеку

Кредит выдается на три цели: 

1. Покупку готового жилья (дома или квартиры), где вы будете жить. Соответственно, в нем должно быть все самое необходимое, в том числе и коммуникации. 
2. Строительство дома. Дом можно строить через подрядчика или самому; проект нужно согласовать. 
3. Приобретение участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Должен находиться в сельской местности и подходить для строительства. 

Где действует сельская ипотека: список регионов и городов

В 2025 году программа работает во всех регионах России, кроме Петербурга, Москвы и Подмосковья. Для проверки создали специальный сервис. Введите регион и название населенного пункта, чтобы узнать, можно ли в нем купить жилье по этой госпрограмме.

Важно, чтобы на территории деревни, села или поселка проживало до 30 000 человек. Например, это может быть поселок Листвянка в Иркутской области, село Павловск в Алтайском крае, деревня Борки в Тверской области и так далее.

Какая недвижимость подходит под программу

Вполне возможно получить сельскую ипотеку на строительство дома своими силами. Однако придется использовать домокомплект с документами от завода или же обращаться к аккредитованному подрядчику. Несоблюдение условий (например, задержка строительства) повысит ставку.

Или же можно купить уже готовое жилье. Рассказываем, какую недвижимость можно приобрести по госпрограмме.

Квартиры 

Купить можно в опорных населенных пунктах (где планируют развивать инфраструктуру) в домах высотой не более пяти этажей. При этом не так важно, хотите ли вы приобрести жилье в новостройке или у собственника, — ограничений нет.

Например, квартира 50 кв. м в поселке за 3 млн рублей подойдет, если есть все коммуникации.

Частные дома

Можно купить готовый/строящийся дом у застройщика или на вторичном рынке. 

Жилье должно быть не старше трех лет на момент продажи. Статус продавца — юрлицо, ИП или физлицо — не важен. 

Например, дом 100 кв. м за 4 млн рублей в селе подходит, а развалина без ремонта — нет.

Новостройки и вторичка

Программа распространяется на строящиеся и новые дома и квартиры, а также на уже побывавшие во владении.

Для квартир — ограничение до пяти этажей, для домов — наличие коммуникаций (электричество, вода, канализация) и соответствие проекту. Строительство должно завершиться за два года, иначе банк может поднять ставку до рыночной (22–30%).

Дома на вторичном рынке подходят, если их возраст не превышает пяти лет и износ — не более 50%. Коммерческую недвижимость (например, апартаменты) купить нельзя.

Ограничения:

1. Площадь: по местным нормам (например, 33 кв. м на человека, 72 кв. м для семьи из четырех человек).  
2. Оформление: зарегистрироваться в жилье нужно за шесть месяцев и подтверждать регистрацию следующие пять лет.  

Банки проверяют объект за 5–10 дней и выдают разрешение. 

Требования к земельному участку при строительстве

Перед тем как взять сельскую ипотеку, внимательно подойдите к выбору участка, иначе банк может его не одобрить.

Основные требования:

1. Земля — только зарегистрированная в ЕГРН и после проведения межевания. Это значит, что у нее четкие границы.
2. Должно быть разрешение на строительство жилых домов.
3. Если участок в СНТ, то по виду разрешенного использования он должен подходить для ведения садоводства или дачного строительства.
4. Не должно быть ограничений, например участок не может входить в природоохранную зону.

Однако это не касается арендованной земли — на ней можно строить, если она относится к ИЖС. Арендодателем может выступать муниципалитет или государство. 

К участку обязательно должна вести дорога, и он должен быть электрифицирован. А вот требования к газификации убрали, теперь можно взять ипотеку и без нее.

Также у некоторых банков есть собственные требования к участкам — перед подачей заявления обязательно их выясните. Например, участок с категорией «сельхозназначение» не подойдет. Банк может запросить геодезическую экспертизу.

Кто может получить сельскую ипотеку: требования к заемщикам

Все граждане РФ старше 21 года, но только один раз в жизни. Других ограничений по этой ипотеке нет. Вопреки распространенному мнению, наличие регистрации в определенной местности не играет никакой роли.

То есть любой горожанин может купить объект недвижимости на любой территории, где действует программа. Семьи с детьми получают приоритет, особенно при использовании маткапитала. Например, семья с доходом 50 тыс. рублей в месяц может взять кредит на 4 млн рублей.

Документы для оформления сельской ипотеки

Процедура получения субсидированной ипотеки мало чем отличается от обычной. Для оформления нужны документы на заемщика и недвижимость. 

Шаг 1: документы на заемщика  

Подготовьте стандартный пакет документов. В 2025 году подать заявку можно через Госуслуги, загрузив сканы: 

• паспорта РФ (копии всех страниц);  
• СНИЛС;
• ИНН;
• справки о доходах (2-НДФЛ за 6–12 месяцев или по форме банка);  
• свидетельство о браке (если есть);
• копии трудовой книжки (заверенной работодателем);  
• военного билета или приписного (для мужчин до 30 лет).  

Для льготников:

• материнский капитал: справка из СФР, свидетельства о рождении детей;  
• участники СВО: справка по форме от 09.10.2024;  
• работники АПК или соцсферы: справка с работы. 

Часть документов можно получить онлайн через Госуслуги, например справку участника СВО.

Шаг 2: документы на недвижимость  

Тут понадобится два разных пакета документов. Их перечень зависит от того, на что именно вы берете ипотеку: покупку жилья или строительство.

Для покупки жилья:  

• договор купли-продажи;  
• выписка из ЕГРН (подтверждает собственность и отсутствие обременений);  
• технический паспорт (устанавливающий степень износа).  

Для строительства:  

• согласованный проект дома;  
• смета расходов (работы и материалы);  
• документы на участок: право собственности или аренда, кадастровый паспорт;  
• договор подряда (если строит фирма) или документы на домокомплект (для самостоятельной стройки).  

Конечный список документов можно уточнить у сотрудника в банке, где оформляете ипотеку.

Шаг 3: подача заявки  

Загрузите сканы документов на портал или передайте менеджеру банка для оформления заявки. Уточните, нужны ли дополнительные документы (например, о составе семьи или геодезия участка). 

Дождитесь решения банка, обычно на это уходит до десяти рабочих дней.

Важные нюансы и риски: как не потерять льготы

Есть несколько дополнительных условий и тонкостей, которые стоит учитывать.

Предельный размер кредита

6 млн дают не на объект, а на заемщика. То есть семейная пара может взять по 6 млн на каждого. Зачастую менеджеры банков сами предлагают это, если клиенты не укладываются в лимит.

Нормативы

Следите, чтобы жилье соответствовало требованиям по площади. Они разные в каждом регионе. 

Но в среднем это 33 кв. м на одного человека, 21 кв. м — на двоих, 18 кв. м — на троих и больше.

То есть семья из двух взрослых и двух детей должна купить по этой программе жилье не менее 72 кв. м. Меньшую площадь просто не одобрят.

Сочетание с другими льготными программами

Сельская ипотека сочетается с другими субсидированными программами. Главное требование — чтобы предыдущую ипотеку взяли до 23 декабря 2023 года. Например, если человек купил жилье по семейной ипотеке в январе 2024 года, то получить еще и сельскую он не сможет.

Собираетесь расширяться и переезжать в новое жилье — оформите карту «Халва». Она позволит сэкономить во время ремонта. Покупайте строительные и отделочные материалы в рассрочку, расплачивайтесь комфортными суммами в течение нескольких месяцев.

Преимущества сельской ипотеки по сравнению с обычной

Сельская ипотека — одна из самых дешевых на рынке в настоящий момент. Учитывая высокую ключевую ставку, для многих россиян в ближайшее время единственный способ обзавестись своим жильем — использовать госпрограммы.

Кредит доступен большинству заемщиков. В отличие от других субсидированных программ, здесь не нужно работать в аккредитованной IT-компании или иметь детей.

Кроме того, она подойдет семейным людям, которые хотят обзавестись жильем большой площади. Сельская ипотека создана в том числе и для решения этой задачи — об этом говорит требование по количеству квадратных метров на каждого человека. В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал.

Недостатки и подводные камни программы

Их тоже немало, что заставляет многих заемщиков при внимательном изучении условий отказаться от этого предложения.

Субсидии могут закончиться

Банки не могут работать себе в убыток и выдавать ипотеку ниже величины ключевой ставки. В таких программах ее всегда субсидирует государство. То есть платит банкам за заемщиков.

А в договорах по сельской ипотеке есть пункт о том, что, если государство прекратит ее субсидировать, ставка поднимется до среднерыночной. Это выглядит как бомба замедленного действия, потому что ипотеку берут на десятилетия, а что будет с программой за такой срок — абсолютно не поддается прогнозам.

Хотя сейчас ее статус бессрочный, но никогда нельзя знать наверняка, что будет.

Ставки могут вырасти

В стандартных договорах указаны и иные причины, по которым ставка может вырасти. Все они относятся к неисполнению обязательств со стороны заемщика. 

Если речь идет о строительстве дома, его обязаны возвести на участке за два года. Но если вдруг подрядчик обанкротится и стройка затянется, перспектива нарушить это условие становится вполне реальной.

Деньги могут внезапно кончиться

В августе 2023 года банки уже перестали принимать заявки по этой программе, потому что закончилтсь средства, выделенные на нее правительством. Правда, уже к октябрю деньги нашли и снова стали выдавать.

Но, учитывая популярность программы, такая ситуация может повториться. Кроме того, из-за сложной ситуации с ипотеками субсидирование сельской могут свернуть в любой момент.

Долгое оформление

До введения сельской ипотеки банки крайне неохотно работали с частными домами. Это связано как с меньшей ликвидностью, так и с необходимостью более тщательной проверки.

У земельных участков гораздо больше юридических нюансов, чем у квартир. Сейчас ситуация изменилась, но процесс проверки проще не стал. Если заемщика одобряют за пару дней, то участок или дом могут проверять гораздо дольше и требовать все больше документов.

Также нужно учитывать, что подбор квартиры сам по себе гораздо проще. А если речь идет о покупке участка и, отдельно, выборе подрядчика для строительства, то в сделке появляется слишком много заинтересованных лиц, которые могут подвести в нужный момент.

Сельская прописка

Это существенный минус для тех, кто хочет купить по сельской ипотеке дачу. Из-за требования регистрации будет проблематично отдать ребенка в городской государственный детский сад или школу. 

Однако если вы давно собирались переезжать в деревню, это ваш шанс построить дом с минимальными затратами.