Как купить квартиру в ипотеку в 2026 году: инструкция, документы и льготные программы

Средние ставки по ипотеке в январе 2026 года достигли 20,49–20,5%. Пусть они остаются сравнительно высокими, но есть явный тренд на снижение. В марте Центробанк понизил ключевую ставку до 15%, то есть она падает уже девять месяцев.

Эксперты рекомендуют дождаться ключевой ставки, при которой вы сможете потянуть ежемесячный платеж хотя бы пару лет. А затем при дальнейшем снижении — рефинансировать кредит под низкий процент.

В этой статье:

1. Как купить квартиру в ипотеку в 2026 году: пошаговая инструкция
2. Кто и на каких условиях может получить ипотеку
3. Как выгодно купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку в 2026 году
4. Как купить квартиру в новостройке в ипотеку без льгот
5. Льготные программы 
6. FAQ

Как купить квартиру в ипотеку в 2026 году: пошаговая инструкция

Ипотеку можно оформить в офисе банка или онлайн из дома.

Рассчитайте ипотеку

Выясните цены на рынке и воспользуйтесь ипотечным калькулятором от банков, чтобы посчитать ежемесячный платеж.

Выставите три параметра (цена, срок, ежемесячный платеж) и обратите внимание на дополнительные опции.

В идеале ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать половину дохода, а лучше — трети. Долгий срок, как и сумма переплаты, не должна пугать.

Держите в уме, что существует рефинансирование. Если берете ипотеку по рыночной ставке, высоки шансы, что ключевую опустят и получится перекредитоваться под более низкий процент.

Что учитывать:

• многие банки дают скидку в 1% зарплатным клиентам. По закону вы имеете право перевести зарплату в любой банк по своему выбору вне зависимости от желания работодателя. Можно воспользоваться этой опцией и выбрать финансовое учреждение с самыми выгодными условиями;
• покупателям положены налоговые вычеты (один раз в жизни) — имущественный в 260 000 рублей (от суммы в два миллиона) и 390 000 рублей за проценты по ипотеке (от трех миллионов). Оптимально дождаться нового года, получить годовой налог, а потом подать заявление на вычет через работодателя — тогда 13% от зарплаты будут перечислять ежемесячно.

Если у недвижимости два владельца, каждый имеет право на вычет один раз в жизни в пределах стоимости объекта. Можно купить квартиру за четыре миллиона рублей, взять в совладельцы родственника, который ранее не оформлял вычеты, и удвоить сумму возврата. 

Вычет могут получить только плательщики НДФЛ.

Получите одобрение у банка

Большинство финансовых организаций позволяет отправить документы на проверку за пару кликов. Проще всего направить заявку в банк, где у вас уже есть зарплатный проект.

В других попросят паспортные данные и справку о доходах и суммах налога физического лица. Зачастую предварительное решение банк выносит за пару минут. Одобрение действует от одного месяца до полугода.

Оптимальная стратегия: выбрать банк с самой низкой процентной ставкой, а если он откажет, подать документы в следующий с минимальной ставкой.

Если у вас были просрочки по кредитам, запросите кредитную историю (это можно сделать бесплатно два раза в год через Госуслуги) и оцените свои шансы. 

Подберите недвижимость

В 2026 году имеет смысл ждать квартиру по сниженной цене на вторичном рынке и ловить акции от застройщиков на первичке.

Но к очень низким ценам относитесь критично — тщательно проверяйте продавца и объект недвижимости.

Мало кому удается с первого раза купить квартиру мечты. Большинство идут к ней лесенкой: начинают со студии, а заканчивают просторной трешкой для семьи.

Например, в 2019 году в Санкт-Петербурге можно было взять студию 20 «квадратов» у метро за 2 млн рублей. Уже через три года эта квартира стоила 4 млн. Те, кто совершили сделку в 2019-м, зафиксировали старую цену на 20 квадратных метров. А те, кто ждал, обесценили сбережения в два раза.

Первым проще конвертировать студию в хороший первый взнос на двухкомнатную квартиру. А вторым придется отодвинуть свою мечту еще на несколько лет.

Соберите документы и получите одобрение объекта от банка

Выбрав квартиру, внесите аванс — это декларация намерений, чтобы продавец начал готовить бумаги.

Сбор документов на новостройки почти не касается покупателя, у застройщиков зачастую уже есть каналы сотрудничества с банками.

Со вторичкой сложнее. Продавцу недвижимости потребуется пара недель, чтобы собрать документы. Точный список обычно дают ипотечные менеджеры, они могут запрашивать что-то сверх стандартного списка.

Стандартный перечень:

• паспортные данные владельца и правоустанавливающие документы — на каком основании он владеет объектом (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи и т. д.);
• правоподтверждающие документы — выписка из ЕГРН;
• техпаспорт на недвижимость;
• справка о снятии жильцов с регистрационного учета (показывает, что в квартире никто не прописан);
• нотариальное согласие на продажу от супруга, если продавец в браке;
• разрешение опеки, если есть доли несовершеннолетних;
• отчет об оценке;
• справка из ПНД — просят в отдельных случаях.

На этом этапе у покупателя возникают расходы:

• отчет об оценке — лучше заказать у аккредитованного в банке оценщика, цена — от 3500 рублей;
• страховки жизни заемщика и конструктива дома. Цена зависит от суммы кредита.

Сделки с недвижимостью связаны с дополнительными расходами: расплачивайтесь Халвой и получайте выгодный кешбэк.

Проведите сделку

Ипотеку можно оформить онлайн. В остальных случаях вы переводите деньги в банк и в назначенное время приходите на сделку.

Первоначальный взнос обычно передают продавцу наличными или переводят на счет — это решает ипотечный менеджер банка.

Остальные деньги перечисляют:

• через аккредитив — заблокированный счет, с которого можно снять средства только после предоставления документа о регистрации сделки или собственности, цена — от 3000 рублей;
• на счет после регистрации сделки — этот способ выгоднее. Пока идет регистрация, ипотечный кредит не считают выданным, а значит, не надо платить за него проценты.

В целом оба способа достаточно безопасны и распространены на рынке недвижимости.

День сделки определяет ипотечный менеджер, который приглашает стороны в определенный день в банк, где они подписывают документы. Финал сделки — регистрация права собственности в Росреестре (срок регистрации — до семи рабочих дней). После этого покупатель становится полноценным владельцем недвижимости.

Кто и на каких условиях может получить ипотеку

Большинство банков выдают ипотеку людям старше 21 года, Совкомбанк рассматривает заемщиков от 20 лет. Льготные программы доступны только гражданам России.

Ключевые параметры:

1. Стаж работы. Минимальные условия — год трудового стажа и 3-4 месяца на последнем месте работы. Для индивидуальных предпринимателей и самозанятых — срок ведения бизнеса от 3-4 месяцев с соответствующим подтверждением дохода.
2. Платежеспособность. Размер ипотечного платежа не должен превышать половину доказанного дохода заемщика. 

Как выгодно купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку в 2026 году

Что нужно знать:

1. Цены на вторичку сейчас — минимальные из возможных. Дальше они будут расти.
2. Высокая инфляция «съела» повышение цен на недвижимость. Например, по калькулятору инфляции 2 миллиона рублей 2020 года равняются почти 3 миллионам 2026-го по покупательской способности.
3. Некоторые программы, например семейную ипотеку, распространили на вторичный рынок. Правда, только в небольших населенных пунктах из утвержденного перечня. Но туда входят пригороды нескольких крупных городов. Например, жители Казани могут купить вторичку по семейной ипотеке в Иннополисе.
   Аналогично с арктической и дальневосточной ипотекой: есть перечень городов, где не строят новое жилье, поэтому подходящие под программу граждане могут покупать вторичку.
   Сельскую ипотеку тоже распространили на вторичный рынок, но только на жилье не старше пяти лет.
4. Вторичка — рынок покупателя, поэтому можно и нужно просить скидку. По статистике «Домклика», во многих регионах до половины сделок проходят со скидками.

Как купить квартиру в новостройке в ипотеку без льгот

Главное преимущество первичного жилья — на него распространяются государственные программы. Без них оно обойдется покупателю дороже, так как ценовой разрыв между первичкой и вторичкой сейчас максимально большой.

Схемы от застройщиков

Чтобы поддержать платежеспособный спрос, застройщики начали предлагать акции для тех, кто не подпадает под льготные программы.

Классическая схема выглядит так: застройщик совместно с банком предлагает субсидированную ипотеку. На весь срок кредита или только на первые пару лет ставка будет ниже рыночной. Но обычно это происходит за счет удорожания объекта недвижимости.

Ипотека — низкорисковый кредит, потому что обеспечен залоговым жильем. В случае проблем с деньгами заемщик может продать квартиру, расплатиться с банком и даже вернуть вложенный первый взнос.

Но если стоимость жилья при покупке завысили, сделать это в ближайшие пару лет будет проблематично.

Из-за высоких рисков дефолтов Центробанк эту практику ограничил, подробно разъяснив покупателям почему.

Так что сейчас застройщики субсидируют в основном первые пару лет ипотеки.

Подвид такой же скидки — траншевая ипотека. Банк выдает кредит в два этапа, первый — всего 10–30% от стоимости жилья. За счет этого в первые пару лет платеж по ипотеке может составлять около 10 000 рублей в месяц. Второй этап наступает после сдачи жилья в эксплуатацию.

Эта схема хороша тем, что удорожание квартиры при ней минимально, а иногда его нет вообще. Траншевая ипотека подойдет тем, кто не может одновременно оплачивать и аренду, и ипотечный платеж.

Покупатели могут выиграть на снижении ключевой ставки в ближайшие пару лет.

По той же модели работают программы рассрочки от застройщиков. Обычно они предполагают два платежа или более, часто без удорожаний. Рассрочка на недвижимость подойдет людям с высоким доходом, которые способны накопить на недвижимость за пару лет, но хотят совершить сделку сейчас, опасаясь роста цен.

Льготные программы 

Флагманы ипотечного рынка в условиях высоких ставок. Они позволяют взять жилье под 2–6% годовых. 

Семейная ипотека

• Ставка: от 6%.
• Первоначальный взнос: от 20% от стоимости жилья.
• Срок кредитования: 30 лет.
• Максимальная сумма: 12 млн ₽ — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 6 млн ₽ — для остальных регионов.

Оформить могут родители ребенка до семи лет или ребенка с инвалидностью. Также ее могут взять семьи с двумя несовершеннолетними детьми, но только в городах с количеством жителей до 50 000 человек (есть отдельный перечень таких городов). В них можно купить квартиру по семейной ипотеке на первичном и вторичном рынках.

ИТ-ипотека

• Ставка: до 6%.
• Первоначальный взнос: от 20% от стоимости жилья.
• Максимальный срок кредитования: 30 лет.
• Максимальная сумма: до 18 млн ₽, но лишь на 9 млн из них распространяется пониженная ставка.

На нее имеют право сотрудники аккредитованных ИТ-компаний.

Требования к зарплате: от 150 000 рублей — в столичных областях и городах-миллионниках, от 90 000 рублей — в других регионах.

При увольнении у заемщика есть полгода, чтобы найти работу в такой же организации. В противном случае ипотеку пересчитают по действующей ключевой ставке.

Сельская ипотека

• Ставка: до 3% — в сельской местности и малых городах; 0,1% — в приграничных районах.
• Первоначальный взнос: от 20% от стоимости жилья.
• Срок кредитования: до 25 лет.
• Максимальная сумма: 6 млн ₽. Если супруги оформляют два отдельных кредита на одно жилье — до 12 млн ₽.

Выдают военным, а также работникам социальной сферы и агропромышленного комплекса (со стажем от 5 лет).

Можно взять на вторичное жилье, но только на дома не старше пяти лет. 

Арктическая и дальневосточная

• Ставка: от 2%.
• Первоначальный взнос: от 20% от стоимости жилья.
• Срок кредитования: 20 лет.
• Максимальная сумма: 6 млн ₽. На покупку жилья более 60–64 кв. м — 9 млн ₽.

Воспользоваться программой могут молодые семьи, работники оборонной промышленности, получатели арктического и дальневосточного гектара, медработники, учителя и военные.

Можно взять на первичное жилье или вторичное в городах из специального перечня.

FAQ

Отвечаем на популярные вопросы о льготной и рыночной ипотеке в 2026 году.

Что будет с семейной ипотекой в 2026 году?

С 1 февраля ее условия изменили, теперь супруги должны быть созаемщиками. То есть семья может взять только одну такую ипотеку, а не две как раньше.

Что будет с ценами на квартиры в 2026 году?

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Вероятно, чем ниже будут опускать ключевую ставку, тем выше будет спрос. А рост спроса на рынке недвижимости приводит к росту цен.

Какой минимальный первоначальный взнос по ипотеке в 2026 году?

В большинстве госпрограмм — 20%, аналогичной стратегии банки придерживаются и при выдаче рыночной ипотеки.

Какой будет процентная ставка по ипотеке в 2026 году?

20 марта Центробанк снизил ключевую ставку до 15%, если регулятор продолжит в том же духе, ставки по ипотеке пойдут вниз.

Список источников

1. РБК: «Сколько придется платить по ипотеке за однушку в мегаполисах в 2026 году» (дата обращения: 24.03.2026).
2. РБК: «Глава ЦБ Набиуллина: ставка 21% необходима для снижения инфляции к 4%» (дата обращения: 24.03.2026).
3. Банк России: Динамика ключевой ставки (дата обращения: 24.03.2026).
4. РБК: «ЦБ: объем средств россиян в банках впервые в истории достиг 67 трлн ₽» (дата обращения: 24.03.2026).
5. Банк России: «Как меняется ипотечный рынок, что ждет цены на жилье и как ЦБ управляет рисками» (дата обращения: 24.03.2026).
6. Калькулятор инфляции (дата обращения: 24.03.2026).
7. «Домклик»: «Аналитики Домклик: средняя величина скидки на вторичке по России составляет 6%» (дата обращения: 24.03.2026).
8. «Известия»: «Россияне стали вдвое чаще продавать квартиры для закрытия ипотеки» (дата обращения: 24.03.2026).
9. Банк России: Ипотечный стандарт (дата обращения: 24.03.2026).
10. Банк России: «Как правило, ничего застройщики на самом деле не субсидируют» (дата обращения: 24.03.2026).
11. Совет Федерации: «В. Матвиенко: Комфортное жилье и развитая коммунальная, социальная инфраструктура напрямую влияют на уровень и качество жизни семей» (дата обращения: 24.03.2026).
12. РБК: «Кадровый перебор: почему в России стали сокращать IT-специалистов» (дата обращения: 24.03.2026).