Как снимать жилье: ликбез для тех, кто этого никогда не делал

Согласно опросу, каждый четвертый россиянин хотя бы раз снимал квартиру и жил в ней минимум год. По другим данным, это и вовсе 63% граждан. Спрос на съемное жилье оправдан, учитывая ипотечные ставки и цены на собственные квадратные метры. Расскажем, как правильно арендовать квартиру, сколько она должна стоить, где искать подходящую и стоит ли платить риэлтору.

В этой статье:

1. Определяем бюджет
2. Сколько нужно денег
3. Как понять, какое жилье нужно
4. Где искать объявления
5. Как связаться
6. Как проверить юридическую чистоту
7. Как проверить квартиру
8. Как заключать договор
9. Как избежать неприятностей

Чтобы снять квартиру, нужно предусмотреть множество нюансов. Логичнее разбить на этапы и двигаться пошагово:

1. Определите свой бюджет.
2. Расставьте приоритеты: расположение, цена, ремонт, инфраструктура и так далее.
3. Найдите источники информации.
4. Проверьте юридическую чистоту квартиры.
5. Изучите состояние квартиры, окружение.
6. Заключите договор.

Обо всем по порядку.

Определяем бюджет

Решили съехать от родителей, партнера или из студенческого общежития? Первым делом нужно понять, сколько вы сможете платить. В идеале расходы на аренду должны составлять не более 1/3 общего бюджета.

Можно платить и половину дохода. Но вы рискуете оказаться в ситуации, когда свести концы с концами не получится.

Лайфхак: если сейчас на руках достаточная сумма, можно самому снять двухкомнатную квартиру и через какое-то время искать соседа. Адаптируетесь, а потом найдете человека с похожим образом жизни.

Сколько нужно денег

Чтобы снять квартиру, потребуется:

1. Плата за один месяц аренды.
2. Залог в том же размере.
3. Комиссия риэлтору — обычно 100% месячного платежа.

То есть если хотите снять жилье за 50 000 рублей, нужно иметь на руках 150 000.

На чем сэкономить:

• Разбить залог на два месяца. Большинство арендодателей идут навстречу в этом вопросе. Залог должны вернуть, если с квартирой все в норме.
• Комиссии риэлтора нет, если снимать напрямую от собственника или через сервисы аренды. Но по практике самые выгодные предложения — именно у риэлторов.

За коммунальные услуги чаще всего полностью платит арендатор — учитывайте это при расчетах. Иногда можно договориться платить только по счетчикам: воды, электричества и отопления.

Как понять, какое жилье нужно

Составьте свой список требований и «хотелок», расставьте приоритеты. Будьте реалистами: квартира вашей мечты наверняка выйдет за рамки бюджета.

Все хотели бы жить в тихом центре, недалеко от станции метро, наслаждаться тишиной и включать посудомойку. Но недвижимость — по определению ограниченный ресурс. Конкуренция за такие квартиры огромная, цены соответствующие.

На чем сэкономить:

• Район важен, но в крупных городах России по-настоящему плохих практически нет. Приемлем любой, если вы обычно возвращаетесь домой до 21 часа, дорога людная и освещенная.
• Путь до работы влияет на ежедневный комфорт больше всего, если вы не на удаленке. Практичнее снять квартиру поближе к автобусной остановке или станции метро. Без пересадок доберетесь до места работы, пусть и за час-полтора.
• Квартиры в новостройках дороже, чем в соседних старых домах. Но это не значит, что комфорта больше. Например, в кирпичных хрущевках лучше звукоизоляция, меньше семей с маленькими детьми, но нет лифтов.

• Инфраструктура редко критична для молодых людей. Вы обойдетесь и без хорошей кофейни у дома. К парку стоит присмотреться — но есть ли смысл за него переплачивать?
• Социальное окружение влияет на качество жизни, но его уровень может быть разным. Посмотрите, насколько близко к дому «злачные» места: гаражи, рынки, железная дорога, промзона, лесной массив.
• Площадь квартиры важна, но как часто вы бываете дома и чем пользуетесь ежедневно уже сейчас? Например, большая кухня вряд ли нужна, если живете вдвоем, и гости приходят редко.
• Обстановка и мебель — тоже субъективно. Диван, может, и лишний, а вот хорошая кровать — обязательна. При прочих равных выгоднее снимать жилье с минимумом мебели — попробуйте договориться с арендодателем и что-то докупить в счет аренды.

Воспользуйтесь рассрочкой Халвы, чтобы равномерно распределить платеж за мебель или технику на 24 месяца. Переплаты нет, зато есть запас времени на первое время. А если накоплений хватает, то кешбэк до 10% — тоже существенный плюс.

Где искать объявления

Есть три основных источника, где подобрать квартиру:

1. «Циан», «Домклик» и «Авито» — основной массив объявлений. Правда, почти все они от риэлторов, единичные от собственников срывают шквал звонков.
2. Социальные сети. Объявлений меньше и качество их в среднем хуже. Но если вам нужна всего одна квартира, не пренебрегайте. Найдите во «ВКонтакте» паблик аренды в вашем городе/регионе, подпишитесь и смотрите новые посты. Например, в Санкт-Петербурге есть «Уютное гнездышко» и «Ищу соседа», где можно найти варианты подселения. В Телеграме — то же «Уютное гнездышко», «Аренда жилья», «Ливингрум», Flats for Friends, «Нестыдные квартиры» и многое другое.
3. «Яндекс Аренда» — не нужно платить комиссию и залог. Минус — платежи уже включены в арендную плату, которая в среднем повыше, чем на других сайтах. На Яндексе в основном квартиры из высокого ценового сегмента, зато видна вся сумма.

Что касается цены — только смотреть и сравнивать. Когда позволяет время, лучше пользоваться всеми источниками.

Как связаться

Нашли хорошее объявление — звоните сразу, если есть такая возможность. Мало кто любит говорить по телефону, но поверьте: такие вопросы в переписке решаются гораздо дольше. Помните: привлекательные объявления уходят очень быстро.

Диалог постройте так: поздоровайтесь, задайте дополнительный вопрос, договоритесь о дате просмотра. Не спрашивайте актуальность объявления — иначе оно было бы в архиве.

Как проверить юридическую чистоту

Нормальные этапы сделки: уточнить основные моменты по телефону, встретиться лично, проверить документы, подписать договор и только потом передавать деньги.

Важный момент: ничего не платите до того, как просмотрите все документы и убедитесь, что перед вами владелец недвижимости или доверенное лицо, а не мошенник.

Что должен показать хозяин квартиры:

1. Выписка из ЕГРН — документ, подтверждающий собственность в России. Раньше этот реестр был открытым, и каждый мог проверить, кто владеет объектом недвижимости. Сейчас наиболее актуальные данные — в электронном виде, смотреть через Госуслуги.
2. Правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, дарения, наследования и так далее. Показывают, как человек приобрел жилплощадь. Степень доверия к арендодателю возрастает.
3. Паспорт — данные должны совпадать с другими документами. Неплохо еще проверить в сервисе утерянных документов.
4. Согласие других владельцев — у квартиры часто несколько собственников. Например, если квартира куплена в браке, супруг или супруга будут совладельцами. Заручитесь согласием всех собственников, желательно нотариально оформленным.
5. Доверенность — многие сдают жилье через посредников, это нормальная практика. Проверьте подлинность документа по официальному реестру. Если все же сомневаетесь, перед сделкой пообщайтесь с собственником по видеосвязи.
6. Квитанции об оплате ЖКУ и показатели счетчиков. Убедитесь, что нет долгов; зафиксируйте этот факт в договоре.

Как проверить квартиру

Допустим, с документами все хорошо, но жить вам не с ними. Проблемная жилплощадь — не всегда злой умысел арендодателя. Иногда он и сам не знает о подводных камнях.

Первым делом проверьте коммуникации: выключатели света, розетки, краны и стояк с водой, унитаз. Убедитесь, что окна плотно закрыты, их легко открыть, замки в дверях исправны.

Особенно внимательно осмотрите места под сантехникой и трубами, а на последнем этаже — потолок. Могут быть следы протечек, плесень.

Убедитесь в работоспособности техники: стиральная машина, микроволновка, варочная панель и так далее.

Как заключать договор

Стандартный договор аренды заключают на 11 месяцев, хотя вы не обязаны жить в некомфортных условиях почти год. Не понравилось — съезжайте. Неустойка по договору — повод насторожиться.

Налог на сдачу хоть и небольшой, но наверняка включен в арендную плату. 

В договоре два важных момента. Первый — опись имущества. Придется долго и муторно описывать все, что есть в квартире, вплоть до мелочей. Обязательно указывайте степень износа.

Второе — возможные споры в будущем. Договоритесь, кто несет ответственность за поломки, за чей счет и как их будут чинить. По умолчанию арендатор все исправляет за свой счет, а потом просто вычитает сумму из аренды. Исключение — если вина жильца очевидна.

Еще один нюанс — доступ в квартиру. Обычно в договорах предусматривают: арендодатель может приходить раз в месяц, заранее предупреждая. Обсудите это: внезапные визиты с проверками никого не радуют.

Как избежать неприятностей

К сожалению, рынок аренды в России непредсказуемый. Обычно в договор записывают, что выселить квартиросъемщика можно только через месяц, чтобы за это время он нашел другое жилье.

Правда, если хозяин квартиры решит, что вы должны съехать прямо сейчас, противостоять будет сложно. Законным путем — подавать в суд постфактум — отбиваться долго и дорого, поэтому экономически неэффективно. Даже когда конфликт с арендодателем утихнет, вряд ли вы захотите иметь с ним дело и дальше.

Залог обязаны вернуть, если квартире не нанесен никакой ущерб. Но зачастую придираются к мельчайшим царапинам на обоях — и вот вы уже теряете деньги. Конечно, их можно вернуть по суду — то есть никак, учитывая судебные издержки.

Лучший способ защиты — заранее изучить личность владельца. Лучше всего снимать квартиру у «профессиональных» рантье, которые сдают квартиру ради дохода. Такие ориентированы на заработок, а не сохраняют наследие своих родственников из принципа.

Поиск квартиры — сложный, но в некотором роде даже азартный процесс. Как минимум узнаете много нового о регионе, в котором живете.

Начинайте поиски за месяц до того, как нужно переехать. Если есть возможность, не снимайте жилье в пиковое время — осенью. Экономичнее переезжать летом или зимой.