Инвестиции в недвижимость: выгодно ли это

Вечно актуальный вопрос: как сохранить и приумножить заработанные деньги, особенно когда речь идет о значительной сумме? Инвестиции в недвижимость могут стать надежным убежищем для ваших средств. Предлагаем разобраться, выгодно ли вкладывать деньги в жилье, чтобы вы приняли верное решение и оптимально использовали свой капитал.

В статье рассказывается:

Что происходит с рынком недвижимости

До 2024 года цены на жилье в России неуклонно росли во всех секторах: в новостройках, на рынке вторичной и коммерческой недвижимости. Мониторинг объявлений создает впечатление, что цены продолжают расти и вкладывать в недвижимость деньги — выгодно.

Однако на деле продать квартиру становится труднее, и уже сейчас некоторые продавцы начинают снижать цены. Это связано с нынешними условиями ипотечного кредитования.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги

Инвестиции в квадратные метры все равно остаются выгодными, если рассматривать длительные сроки. Вложения на восемь – десять лет не только защитят капитал от инфляции, но и помогут заработать.

Правильнее всего ориентироваться на ключевую ставку Центробанка. Как только она начнет снижаться — уменьшится и процентная ставка ипотеки. А значит, покупка станет доступнее и спрос на недвижимость возрастет.

Выгодно приобретать жилье в ипотеку — инвестор вкладывает сумму в размере первоначального взноса и регулярных ежемесячных платежей. При этом фиксируется текущая стоимость объекта, которая останется неизменной, несмотря на любые изменения экономической ситуации.

Основной издержкой в этом случае окажутся проценты по ипотеке, которые, как правило, оказываются ниже инфляции. Например, в 2022 году в сегменте квартир от застройщиков процентная ставка по льготной ипотеке составляла 7%, а показатель инфляции был выше — почти 12%.

Еще выгоднее пользоваться различными льготными программами кредитования, к примеру «Сельской ипотекой», и вложить капитал в ИЖС — землю, дом или квартиру с процентной ставкой 3% годовых. Более подробно обо всех ипотечных программах мы рассказываем в отдельном материале.

Если не хотите инвестировать в недвижимость или пока только откладываете и строите долгосрочные планы, выручит копилка Халвы. Снять деньги сможете в любой момент, а перечислять удобнее фиксированную сумму автоматически.

Пять способов вложить деньги в недвижимость

Существует пять основных стратегий:

• приобрести незавершенное строительство по договору долевого участия (ДДУ), продать долю после сдачи;

• купить вторичное жилье, сделать в нем ремонт и перепродать;

• приобрести объект и сдавать его в аренду;

• вложить капитал в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);

• инвестировать в коммерческую недвижимость.

Рассмотрим, как работает каждая из них, более детально.

Приобрести незавершенное строительство по ДДУ, а затем продать готовый объект

Строящиеся квартиры всегда дешевле готовых. В зависимости от экономической ситуации разница может составлять от 10 до 50%.

Однако в 2024 году доход от такой стратегии оказывается невысоким — всего 5-6% годовых. Выгоднее открыть депозитный счет в банке под 15%.

Почему ДДУ с дальнейшей продажей сейчас невыгоден? Допустим, инвестор покупает жилье в строящемся доме, воспользовавшись льготной ипотечной ставкой от 5 до 8%, в зависимости от программы. При этом, чтобы выплатить первоначальный платеж, потребуется до двух миллионов рублей и 50–70 тысяч рублей на ежемесячные взносы.

Чтобы получить прибыль, надо найти покупателя, готового оплатить квартиру наличными. Или взять ипотеку под текущую рыночную ставку для вторичного жилья, которая колеблется между 17 и 22% в зависимости от банка. Сейчас оба варианта — сложная задача.

Купить вторичное жилье, сделать в нем ремонт и перепродать

Эта стратегия называется флиппинг, и в современной экономической ситуации она более выгодна.

Пассивным такой доход назвать сложно: инвестору приходится искать подходящие квартиры, подбирать работников, которые будут ремонтировать жилье, закупать стройматериалы, заниматься продажей готовых объектов. В этом же и минус — каждый этап отнимает много времени.

Доходность от такой деятельности в среднем достигает 30%. Главный плюс — можно заниматься сразу несколькими объектами, получая прибыль из нескольких источников.

Приобрести жилье и сдавать его аренду

В 2024 году это самый быстрый способ получать пассивный доход, особенно если речь идет о крупных городах. Связано это с тем, что часто снимать квартиры выгоднее, чем брать ипотеку, поэтому спрос высок и даже превышает предложение.

Минус — риск нарваться на недобросовестных арендаторов, которые могут испортить имущество или не платить за проживание. Договор найма с прописанными обязательствами обеих сторон поможет разрешить спорные ситуации, в том числе в суде.

Вложить капитал в ИЖС

Здесь есть два пути:

1. Купить земельный участок, построить дом и продать его или сдавать в аренду.

2. Принять участие в девелоперском проекте, то есть вложить деньги в компанию, которая будет застраивать выбранный участок и продавать готовые объекты.

Инвестиции в такие решения могут принести до 40% доходности.

Если действовать самостоятельно, придется подбирать район застройки, заниматься строительством или нанимать подрядчиков, закупать необходимые материалы. Не обладая опытом, можно прогадать и приобрести землю в неудачном месте или построить дом, который не будет пользоваться спросом.

С другой стороны, услуги хороших специалистов — дополнительные расходы на первом этапе.

Инвестировать в коммерческую недвижимость

Инвестиции в нежилой фонд могут стать хорошим решением. Частным инвесторам доступны четыре типа объектов.

Коммерческие помещения в ЖК

Обычно это первые этажи, предназначенные для магазинов, небольших кафе, салонов красоты и так далее.

Доходность достигает 10%, это выше, чем у квартир (около 6%). Если купить помещение на раннем этапе строительства и затем перепродать готовый объект, то цена за метр может вырасти на 20–30%.

Минусы: цены выше, чем жилье, и недоступна льготная ипотека.

Апартаменты

Стоят дешевле, чем квартиры, а доходность от аренды достигает 8%.

Минусы: коммунальные платежи и налоги выше, чем для жилых помещений, при покупке не получится использовать льготную ипотеку.

Офисы

Цена на небольшое помещение сравнима со стоимостью квартиры, но доходность от вложения в него на этапе строительства будет выше.

Но и здесь возможны риски: надо учитывать цикличность рынка недвижимости. Невозможно гарантировать, что через пару-тройку лет, когда здание достроят, рынок офисных помещений будет находиться на взлете.

Еще один очевидный минус — нельзя воспользоваться льготными ипотечными программами.

Парковочные места и гаражи

Для инвестиций в приоритете машино-места на парковках в новостройках. К примеру, минимальная стоимость парковочного места — от 3 миллионов рублей, а сдавать его можно от 7000 ₽. Цены варьируются в зависимости от класса жилого комплекса.

Минус тот же — нет льготной ипотеки. А еще приобрести объект в выгодном месте достаточно сложно: в новых ЖК места для автомобилей выкупают быстро.

Плюсы и минусы

Несмотря на кажущуюся простоту и неотвратимый успех, вложения в недвижимость не всегда окупаются и приносят желаемый результат. Разберем выгоды и недостатки.

Плюсы

Есть как минимум четыре существенных преимущества по сравнению с другими формами инвестирования.

• Стабильность и предсказуемость дохода

Плата, которую регулярно приносят арендаторы, особенно в хорошо развитых и популярных локациях, приносит регулярные и относительно надежные денежные поступления. Поэтому инвестиции в недвижимость подходят скорее для дохода в долгосрочной перспективе.

• Возможность реинвестирования и получения пассивного дохода

Можно не только сохранить заработанные средства, но и вложить их снова. Арендная плата обеспечивает пассивным доходом — направьте его на покупку дополнительной недвижимости или других активов. Так вы увеличите инвестиционное портфолио и потенциал для заработка.

• Наценка на капитал (рост стоимости недвижимости)

Кроме получения дохода от аренды, объекты со временем растут в цене. Например, когда рядом с ними построят станцию метро, магазин или съезд на шоссе. В таких случаях цены на квартиры вырастут на 15–20%.

• Многообразие решений

Можно сдавать квадратные метры посуточно, на долгий срок или покупать квартиры на стадии строительства, а затем продавать готовые. Есть возможность проводить те же операции с нежилыми помещениями и многое другое.

Минусы

Конечно, существенные недостатки тоже есть. Их следует учитывать перед принятием решения о вложениях.

• Высокие начальные инвестиции и связанные с этим риски

Недвижимость дорого стоит, что делает ее недоступной для многих инвесторов с небольшим капиталом. К тому же высокие затраты повышают финансовый риск. Больше вкладываешь — соответственно, и потерять можешь больше.

• Проблемы с ликвидностью

Помещения сложнее продавать по выгодной цене в сравнении с акциями или облигациями. Продажа может занять время, и нет гарантии, что продавец получит желаемую цену. Это особенно актуально, когда спрос на рынке снижается.

• Необходимость постоянно обслуживать объект

Расходы на ремонт, обслуживание, уплату налогов и других платежей отнимают время и силы, особенно когда объектов несколько. Можно привлекать посредников — но их услуги тоже стоят денег.

• Зависимость от экономических и рыночных колебаний

Цены на недвижимость зависят от сотен внешних факторов. Поэтому такие инвестиции обычно наиболее рискованные.

Спрос на недвижимость есть всегда, но не каждый объект будет выгодным приобретением. Перед принятием ответственного решения о покупке квадратных метров оцените риски и присмотритесь к другим способам инвестировать свой капитал.

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи.
Действующие магазины-партнеры Халвы