Как разделить ипотеку при разводе между супругами

Все приобретенное в браке закон считает общим: доходы, долги, обязательства. Ипотека — не исключение, поскольку это форма кредита. Рассмотрим, как делят недвижимость при разводе: как оформить соглашение, когда судиться, что меняют дети и маткапитал.

В этой статье:

1. Как делить ипотеку при разводе: общие правила
2. Продать
3. Выкупить
4. Разделить
5. Когда идти в суд
6. Как делится имущество при разводе с детьми

Общим считается только жилье, купленное в браке. Все, что приобретено до штампа в паспорте — личная собственность. Это же касается унаследованного и подаренного жилья — после развода оно остается у владельца.

В теории ипотеку, взятую до брака, тоже можно разделить, если второй супруг вложил туда личные средства и может это доказать. Но не факт, что суд встанет на его сторону.

В статье рассмотрим случай, когда ипотеку взяли в браке. По ст. 34 Семейного кодекса РФ такое жилье считается совместно нажитым, и неважно, на кого оно оформлено и кто вносил платежи. Как его будут делить, зависит от того, смогут ли супруги договориться, есть ли у них дети и платили ли за жилье материнским капиталом.

Как делить ипотеку при разводе: общие правила

По умолчанию при разводе ипотеку, взятую в браке на одного из супругов, делят пополам. Если есть брачный договор, то ориентируются на него. Если договора нет, супруги могут заключить соглашение у нотариуса и согласовать его с банком.

Последний пункт — самый важный. Даже бывшие супруги — созаемщики и отвечают за кредит на равных. Поэтому все решения оформляют письменно, заверяют у нотариуса и согласуют с банком.

При разделе ипотеки договариваются три стороны: оба супруга и банк.

• Плюс: брачный договор можно составить или изменить в любое время. Нотариальный договор — в процессе и даже после развода.
• Минус: банк может не одобрить решение, если сочтет невыгодным для себя.

Продать

Продать ипотечное жилье можно разными способами: досрочно погасить долг, переоформить на покупателя, закрыть долг с продажи.

Сначала получают предварительное одобрение банка, потом выставляют жилье на продажу.

Если продаете квартиру вместе с долгом, будьте готовы, что банк может отказать новому заемщику и придется искать другого.

• Плюс: вместе с квартирой уйдут долги и споры.
• Минус: если это было единственное жилье для обоих, а выручки не хватит на две отдельные квартиры, жилищный вопрос останется открытым.

Выкупить

Можно выкупить долю супруга и переоформить ипотеку на себя. Если вы сразу оформили долевую собственность — отлично. Если нет, нужно сначала выделить доли себе и супругу.

После этого на вторую долю составляют договор купли-продажи и отправляют его в банк. Когда он одобрит сделку, право собственности регистрируют в Росреестре.

Банк может запросить предварительный договор купли-продажи. Его заключают в знак, что стороны не передумают.

• Плюс: полное разделение ответственности.
• Минус: даже одна доля может стоить дорого.

Разделить

Жилье в долевой собственности можно не продавать, а заключить с банком два кредитных договора на каждого из супругов. Они будут платить свою часть долга и пользоваться квартирой в соответствии с долями.

• Плюс: не нужно ничего выкупать, долг делят поровну.
• Минус: если один из супругов откажется платить, а второй не сможет выкупить его долю, квартира рискует превратиться в коммуналку.

Превратить в коммунальное

Чтобы полностью разделить ответственность, нужно буквально разделить жилье: отгородить две половины, сделать разные входы и санузлы, и зарегистрировать в Росреестре два права собственности. Превратить квартиру в коммунальную не позволит ни один банк, но для загородного дома может одобрить.

Процедура называется «выделить доли в натуре». Сначала проводят экспертизу, которая покажет, возможен ли раздел. Экспертиза стоит около 20 000 рублей и занимает 10 дней.

При разделе дома тоже надо быть готовым, что сосед не будет платить, и его половину выкупит посторонний.

С другой стороны, свою часть тоже можно продать и купить что-то получше.

• Плюс: каждый получает, по сути, отдельное жилье.
• Минусы: экспертиза, перепланировка и коммуникации обойдутся недешево. Кроме того, по результатам экспертизы раздел могут не согласовать.

Документы, услуги нотариуса и юристов стоят денег. Ипотечные платежи тоже никто не ставил на паузу. Если вы только планируете развод, откройте краткосрочный вклад — пусть он станет вашей подушкой безопасности на первое время.

Когда идти в суд

Судиться — долго и дорого, но если не удалось договориться, другого выхода нет. В суде можно попытаться доказать, что вы вложили в жилье свои личные средства и должны получить больше половины. Например, вам подарили или завещали квартиру, вы ее продали и потратили деньги на первоначальный взнос.

Доходы личными средствами не считаются (ст. 34 СК РФ). Суд не смотрит на то, кто подписал договор и с чьей карты списывали платежи, а просто делит права на жилье и кредит пополам.

Получив решение суда, обязательно ознакомьте с ним банк и, если нужно, переоформите ипотеку. Иначе долги взыщут со старого владельца, а новый может остаться без жилья.

В суд обычно обращаются, когда:

1. Брали льготную ипотеку (например, военную). В этом случае второй супруг не считается созаемщиком и переоформить договор нельзя. Но суд будет разбирать каждый случай отдельно.
2. Есть несовершеннолетние дети. При покупке им выделяют доли, сообразно которым должны делить и квадратные метры. По факту детские доли бывают мизерные, и соблюсти интересы всех без суда не получается.
3. Супруги не смогли прийти к соглашению.

Как делится имущество при разводе с детьми

Дети, родившиеся в ипотечной квартире, не влияют на раздел. Банку главное, чтобы кредит был закрыт, а не кто где будет жить.

Однако закон учитывает интересы детей. Если супруги не смогли прийти к компромиссу, его найдет суд.

Как делится ипотека при разводе с материнским капиталом

При оплате ипотеки маткапиталом выделяют доли обоим супругам и детям. В идеале жилье разделят сообразно долям, но на практике так бывает редко.

Во-первых, при покупке сначала выделяют долю, пропорциональную участию маткапитала, и делят ее между родителями и детьми. Остальная часть жилья остается в совместной собственности родителей. В такой ситуации ребенку может принадлежать, например, два квадратных метра.

Во-вторых, многие вообще не выделяют доли при покупке, хотя это рискованно. Социальный фонд может решить, что маткапитал потратили неверно и забрать его назад, обвинив родителей в мошенничестве.

Вариантов, как делить ипотеку при разводе, два:

1. Договориться о разделе, выделить детям доли, после чего согласовать решение с банком и органами опеки.
2. Обратиться в суд, который точно учтет интересы детей и того взрослого, с которым они живут, а второго — как получится.

В обоих случаях запаситесь терпением. В идеале поручите бумажную волокиту юристу: он учтет требования закона, правильно оформит документы и избавит вас от очередей. Это определенно стоит финансовых затрат.

Изучив, как делится ипотечная квартира при разводе, супруги могут задаться вопросом: не проще ли вообще ее не делить? Разъехаться на съем или к родителям, а эту сдать и за счет аренды погасить долг?

В теории — можно. На практике бывшие супруги остаются созаемщиками, и над ними по-прежнему висит риск, что один перестанет платить.

Безопаснее разделить ответственность и не переживать, что жилье, в которое вложено столько денег и сил, уйдет с торгов.