Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать

Иногда квартира, взятая в ипотеку, перестает вас устраивать: изменился состав семьи, планируете переезд, разонравился район. Хорошие новости — жилье можно продать, но с некоторыми нюансами.

В этой статье:

1. Способ 1. Досрочно погасить ипотеку
2. Способ 2. Продать с закрытием долга
3. Способ 3. Перевести долг на покупателя
4. Способ 4. Продать через рефинансирование
5. Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую

Главная особенность ипотечной квартиры в том, что, пока вы не выплатили кредит, она в залоге у банка. Продать ее без согласия финансовой организации нельзя — такую сделку не провести через Росреестр (ст. 37 102-ФЗ).

Но банку все равно, кто погасит долг: вы или новый владелец. Поэтому ипотечную квартиру можно продать легально. Рассказываем как.

Способ 1. Досрочно погасить ипотеку

С юридической точки зрения самый простой способ продать ипотечную квартиру — досрочно погасить долг. После этого вы сможете распоряжаться жильем, как пожелаете, согласовывать сделку с банком не придется.

Порядок действий:

1. Напишите заявление о досрочном погашении.
2. Погасите кредит, получите закладную и справку о погашении.
3. С этими документами снимите обременение в Росреестре.
4. Продавайте жилье по стандартной схеме

Плюсы: не нужно согласовывать продажу, можно свободно выбрать покупателя и условия сделки.

Минус: нужно накопить достаточную сумму, чтобы закрыть остаток долга.

Способ подходит, когда основная часть выплат позади. В таком случае можно взять потребительский кредит или положить деньги на вклад под выгодный процент и накопить быстрее.

Способ 2. Продать с закрытием долга

Этот способ подразумевает, что вы продаете квартиру и сразу закрываете ипотеку за счет вырученных средств.

Порядок действий:

1. Получите согласие банка и список необходимых документов.
2. Получите от покупателя деньги, сразу погасите ипотеку.
3. Снимите обременение, зарегистрируйте квартиру на нового владельца.

Плюс: не нужно копить деньги. Сделка проходит под контролем банка, что снижает риски.

Минусы: вы получите меньше прибыли. Найти покупателя, готового на сложную сделку, тоже будет непросто.

Способ 3. Перевести долг на покупателя

Еще можно продать квартиру в ипотеке, переоформив долг на покупателя. Ваш ипотечный кредит будет выплачивать новый владелец.

Порядок действий:

1. Заручитесь согласием банка.
2. Найдите покупателя, готового взять на себя ваш долг и пройти кредитную проверку.
3. Заключите трехсторонний договор между вами, покупателем и банком.
4. Зарегистрируйте переход права собственности с сохранением обременения.

Плюсы для продавца: не нужно гасить долг, выручка остается при вас.

Плюс для покупателя: не нужен первый взнос.

Этот способ хорошо подходит для покупки новостройки. Купив новую квартиру на вторичном рынке, можно надеяться, что все недостатки выявлены и устранены.

Минусы: банки редко соглашаются на такую схему. А если соглашаются, то тщательно проверяют платежеспособность покупателя.

Способ 4. Продать через рефинансирование

В этом случае покупатель берет новый ипотечный кредит, чтобы купить вашу недвижимость.

Порядок действий:

1. Вы получаете согласие банка.
2. Покупатель оформляет ипотечный кредит. Им гасят вашу ипотеку.
3. Снимаете обременение и регистрируете новое — на покупателя.

От переоформления схема отличается тем, что покупатель не берет на себя ваш кредит, а оформляет новый.

Плюсы: распространенная и понятная схема, сделку проводят относительно быстро.

Минусы: покупателю нужно получить одобрение кредита.

Лучше все делать в одном банке — где изначально брали ипотеку. Если покупатель берет кредит в другом, продажа ипотечной недвижимости может затянуться.

Главное условие — получить согласие банка на любые действия с ипотечной недвижимостью. Это первый и обязательный этап любой сделки.

Рефинансирование решает много проблем, связанных с кредитами. Пользуйтесь этой опцией, чтобы смягчить условия займа, объединить несколько кредитов в один и быстрее закрыть долги.

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую

Купить новое жилье сразу после продажи тоже реально. Для этого не обязательно иметь на руках полную стоимость квартиры.

Варианты — ниже.

Взять новую ипотеку

Одновременно погасить старую ипотеку и открыть новую — рискованная схема, особенно если ставки изменились в невыгодную для вас сторону. Но если вам доступны льготные программы или банк предложил лояльные условия, почему бы не воспользоваться.

«Трейд-ин» от застройщиков

Редкая птица на российском рынке недвижимости, но все же встречается. Некоторые застройщики предлагают обменять старое жилье (в том числе ипотечное) на новое в строящемся доме. Новое также можно взять в ипотеку.

Нужно будет оценить квартиру и уладить формальности с выплатами. Как правило, основные хлопоты застройщик берет на себя.

Подведем итоги. Продать ипотечную недвижимость вполне реально. Но сделка будет сложнее, чем продажа без обременений. 

Начните с визита в банк. Узнайте, какие варианты сделок вам одобрят, что со сроками и документами. По возможности найдите помощника — риелтора или юриста. Запаситесь терпением, жилищный вопрос непременно решится.