Можно ли досрочно погасить ипотеку: пошаговая инструкция

Тридцать лет выплачивать ипотеку — идея, которую сложно уложить в голове, особенно молодому человеку. Полжизни платить банку! На деле все куда радужнее: по последним данным, средний срок выплат — чуть больше четырех лет. Дело в досрочном погашении. Можно ли преждевременно погасить ипотеку и как сделать это грамотно?

Как досрочно погасить ипотеку

Согласно закону от 19.10.11 № 284-ФЗ, заемщик вправе вернуть сумму кредита — разом или частями. Минимальный срок для уведомления банка об этом — 30 дней. Но в договоре могут указать более короткий период. Комиссий и штрафов за операцию не должно быть: это незаконно. 

Перед разбором правил погашения выясним, выгодно ли это. 

Предположим, в марте 2024 года вы взяли ипотеку на однушку в центре Петербурга за 10 млн рублей. Первоначальный взнос — 2 млн, ставка — 8,5%, ежемесячный платеж — 61 513 ₽. 

В мае у вас появляется возможность внести досрочно 100 тысяч. Эта сумма даже не в два раза больше ежемесячного платежа. Как думаете, на сколько сократится ипотечный срок? Барабанная дробь — на 19 месяцев! Экономия на процентах — 1 068 748 ₽. 

Конечно, величины обусловлены тем, что сумму вносят уже на третий месяц выплат. И чем дальше в лес — тем меньше экономия за счет досрочного погашения. Но об этом позже. 

Гасить ипотеку досрочно нужно, если такая возможность есть. Пусть это будет даже пять-десять тысяч в месяц. Поверьте, сумма ощутимо скажется на общем долге. 

Порядок погашения: 

1. Предупредите банк о досрочном платеже. Как правило, заявление можно оставить в личном кабинете на сайте или в приложении онлайн-банка. По закону уведомлять нужно за месяц. На деле срок бывает иным: 5–15 дней и даже день в день. Лучше не оттягивать до последнего. 
2. Укажите размер платежа без учета фиксированной части, которую вы и так обязаны внести. Часто банки устанавливают минимальный порог. Например, 30% от ежемесячного платежа, 5000 ₽ и так далее. Правило действует преимущественно для онлайн-оплаты, в банковских офисах принимают любую сумму.  
3. Назначьте день списания. В одних банках досрочный платеж списывают только в день обычного, в других — в любую указанную заемщиком дату. 
4. Выберите, на что хотите использовать деньги: сокращение срока или ежемесячного платежа. 
5. Переведите сумму ко дню списания. 

Если просто закинете на ипотечный счет денег больше, чем нужно для стабильного платежа, их оттуда никто не спишет. 

Планируете взять ипотеку? Рассмотрите разные предложения. Например, в Совкомбанке вы можете выбрать из десятка программ: ипотека для IT-специалистов, семейная, господдержка покупки жилья в новостройках и другие. Оставьте заявку, чтобы вместе с менеджером подобрать самую подходящую программу. 

Виды досрочного погашения

Можно разделить по двум критериям. 

• Во-первых, в зависимости от вносимой суммы, на полное и частичное погашение. В первом случае вносят весь долг и проценты, начисленные с момента последнего платежа. При другом раскладе гасят, соответственно, только часть долга. 
• Во-вторых, частичное погашение делится на то, которое уменьшает срок либо ежемесячный платеж.

Разберем подробно каждый. 

Сокращение ипотечного срока  

Если гасить кредит досрочно, будет перерасчет процентов. Ведь их начисляют на сумму основного долга. Обратимся к примеру выше: основной долг (или тело кредита) — 8 млн рублей. Досрочный платеж вычитается из этой величины, соответственно, сумма начисляемых процентов уменьшится. 

Почти во всех ипотеках используют схему аннуитетных платежей. Раз в месяц на протяжении нескольких лет вы платите одинаковую сумму. Но только соотношение сумм, идущих на погашение тела кредита и процентов, неравное. 

Все тот же пример: ежемесячный платеж — 61 513 ₽. В первые годы около 50 тысяч из этих денег будут идти на погашение процентов, а остаток — на основной долг. Что получается: вы очень медленно уменьшаете тело кредита, а проценты из месяца в месяц начисляют прежние. 

Соответственно, если досрочно вносить деньги, долг активно сокращается, как и начисляемые проценты и срок. Пример в цифрах с тем, как 100 тысяч досрочного платежа убавляют 1,5 года выплат, был выше. 

Возьмем другую сумму в том же кредите — всего 35 тысяч на досрочный «возврат». Срок ипотеки уменьшается на полгода. Переплата процентов — на 334 тысячи. Представьте, что всего за шесть таких досрочных отчислений укоротите выплаты на три года, а проценты снизите почти на 2 млн. 

Но с каждым годом картина становится менее приятной. Так, 35 тысяч, внесенные досрочно через пять лет после оформления ипотеки, сократят ее на четыре месяца. Через десять лет — уже на три, что в два раза меньше первоначального показателя. 

Поэтому в первые годы ипотеки важно максимум вложить в досрочное погашение. А ведь зачастую деньги нужны на другие расходы, например, на ремонт, особенно при покупке новостройки. Жить пару лет «на коробках» — абсурдно. Не гасить досрочно, лишая себя возможности сократить срок ипотеки, больно. Решение — карта «Халва». 

С ней легко покупать любую мебель, технику, одежду и даже лекарства с продуктами в рассрочку. Вложите накопления в досрочное погашение, сократив большие переплаты. А для покупок берите Халву. 

Уменьшение ежемесячного платежа 

Как это работает: например, у вас все та же ипотека на 8 млн под 8,5% и на 30 лет. Вы вносите 35 тысяч досрочно, и после перерасчета ежемесячно должны платить 61 244 ₽ вместо 61 513 ₽. Переплата по процентам снижается на 61 462 ₽ (против 334 тысяч, если бы выбрали сокращение срока). 

Резонный вопрос: кто же выберет этот тип перерасчета? Плюсы у него все же есть. 

• Во-первых, снижается ежемесячная финансовая нагрузка. Одно досрочное погашение погоды не делает, но вот несколько — еще как. 
• Во-вторых, после уменьшения ежемесячного платежа можно вносить прежнюю сумму. Тогда каждый месяц вы будете хотя бы немного, но гасить ипотеку досрочно. А если в какой-то момент возникнут финансовые трудности, то внесете только базовый платеж. 

Но помните, что деньги с годами обесцениваются. В 2024 году 61 тысяча — почти средняя зарплата петербуржца. Лет через 15 это может быть уже ее половина. Так что снижение ежемесячного платежа, скорее всего, потеряет важность спустя несколько лет. А вот сокращение срока ценно — как ни крути. 

Также никто не запрещает чередовать уменьшение срока/платежа. 

Когда лучше вносить досрочный платеж по ипотеке

Есть несколько правил, которые помогут максимально сэкономить.

• Гасите досрочно как можно раньше после оформления ипотеки

Для наглядности в таблице показываем, как досрочное внесение одинаковых сумм влияет на ипотечный срок и размер переплат в зависимости от даты платежа. Повторим вводные: 

• оформление ипотеки — март 2024
• тело кредита — 8 млн
• ставка — 8,5%
• ежемесячный платеж — 61 513 ₽
• срок — 30 лет
• тип погашения — сокращение срока. 

Дата досрочного платежа	Сумма в рублях	Сокращенный срок	Экономия на процентах в рублях
май 2024	40 000	7 месяцев	390 591
май 2026		6 месяцев	329 078
май 2032		4 месяца	206 052
май 2039		2 месяца	83 026

• Вносите деньги в дату ежемесячного платежа

Частый вопрос: в какой день лучше гасить ипотеку досрочно? В день стабильного списания. Так вся сумма, внесенная «сверху», уйдет на снижение тела кредита. Если внесете деньги позже хотя бы на пару дней, то заплатите процент за использование кредита. 

• Не копите лишние деньги, сразу вносите их 

Расчеты выше наглядно показали, как важны сроки. Не нужно накапливать крупную сумму, чтобы внести ее разом. Каждый месяц без досрочного платежа — переплата процентов. Чем скорее внесете деньги, тем сильнее сэкономите. 

Досрочное погашение и маткапитал

Можно ли использовать в досрочном погашении материнский капитал? Да. 

1. Закажите в банке справку об ипотеке. В ней указывают номер кредитного договора, заемщика и созаемщика, сумму долга и реквизиты, на которые СФР должен перевести деньги. Справку могут делать несколько дней. 
2. Отправьте заявление в СФР через Госуслуги или МФЦ. Нужен ряд документов, в том числе кредитный договор, сам сертификат, обязательство о выделении доли ребенку. 
3. Отправьте заявление о досрочном погашении маткапиталом в банк. 

СФР с момента получения документов рассматривает заявление и переводит деньги в течение десяти и пяти рабочих дней соответственно. 

Еще более простой способ: подать заявление на погашение ипотеки маткапиталом через банк. Он сам соберет все нужные документы и отправит в СФР. 

О других способах потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий читайте здесь. А в этом материале рассказывали, можно ли использовать маткапитал на покупку дома или дачи. 

Оформляйте ипотеку с платежом, который точно сможете отдавать ежемесячно. Но как только появятся свободные деньги, вкладывайте их «сверху». Поверьте, лет через пять-десять, погасив кредит досрочно, вы скажете себе огромное спасибо. 

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи.
Действующие магазины-партнеры Халвы