Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей: правила и законы

Есть недвижимость, которую нужно продать. Но одна часть оформлена на несовершеннолетнего ребенка. Как быть? Спойлер: придется постараться и получить разрешение от опеки. В статье — подробная инструкция по продаже жилья, где один из совладельцев — ребенок.

В этой статье:

1. Ребенок и недвижимость: прописан, владеет долей или объектом целиком
2. Что требует закон
3. Инструкция, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка
4. Условия продажи, если новое жилье не покупают
5. Какие сложности могут возникнуть при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми
6. Можно ли купить квартиру и оформить на несовершеннолетнего ребенка

Ребенок и недвижимость: прописан, владеет долей или объектом целиком

Согласно статье 20 Гражданского кодекса, несовершеннолетних детей после рождения прописывают по адресу одного из родителей. Регистрация по месту проживания не дает права собственности. В будущем с продажей такой недвижимости проблем возникнуть не должно.

Если владелец продает недвижимость с зарегистрированным там ребенком (как и с любыми третьими лицами), то необходимо составить предварительный договор купли-продажи. В документе обязательно указывают сроки снятия с учета всех жильцов, в том числе несовершеннолетнего.

Одновременно бывший хозяин квартиры прописывает в новом объекте ребенка. Желательно, чтобы все жильцы съехали, когда соберетесь подписывать основной договор купли-продажи (ДКП). В противном случае новый владелец может подать жалобу. А это усложнит сделку.

Нередки случаи, когда у детей есть право собственности. Они могут владеть целой квартирой: например, если ее подарили или завещали.

Также у ребенка может быть только доля недвижимости. Как правило, часть квартиры или дома оформляют на детей, если во время покупки брали деньги из материнского капитала. Размер доли зависит от потраченной суммы.

Даже если у несовершеннолетнего всего один «квадрат», проводить сделки необходимо с учетом «детской» доли.

Что требует закон

Распоряжение имуществом регулируют статья 37 Гражданского кодекса и Федеральный закон №43. Согласно нормам, в сделке обязательно участвуют органы опеки. Иначе ее не зарегистрируют.

Дети до 14 лет не принимают решения, связанные с недвижимым имуществом. Все делают родители или законные представители.

С 14 до 18 лет — принимают решения самостоятельно, но с согласия взрослых. Разрешение не требуется только 16-летним, которых по закону признали полностью дееспособными (эмансипация).

Другие требования:

1. После продажи несовершеннолетний получит пропорциональную часть в новом доме. Например, если у него было 10 «квадратов», то в новой квартире ему должны выделить такую же площадь — 10 кв. м.
2. В новой квартире цена доли должна быть не меньше, чем в старой. Если ребенок не будет покупать новое жилье, а деньги останутся на специальном счете, то разницу в стоимости простят. Воспользоваться средствами можно только после достижения совершеннолетия.
3. Условия в новом доме не хуже, чем в старом. Это касается как коммуникаций, так и общего состояния объекта и его расположения. Также необходимо будет объяснить органам опеки, почему было принято решение купить к примеру дом на окраине деревни вместо квартиры в центре города.

Опека разрешит продажу, если родители пообещают прописать ребенка в новой квартире в течение конкретного срока. Как правило, дают два месяца.

Инструкция, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Важно следовать определенным юридическим правилам, которые обеспечивают защиту прав несовершеннолетнего. Порядок действий определяется конкретными условиями.

Рассмотрим, как продать квартиру с долей ребенка, если семья планирует приобрести другое жилье.

Получите разрешение опеки

Обратитесь в контролирующую организацию по месту регистрации. Оформите заявление. В нем необходимо указать информацию о характеристиках старого и нового объектов недвижимости, данные всех владельцев и условие, согласно которому ребенку будет выделена доля в новом жилье.

Подростки старше 14 лет вправе сами написать заявление. Но важно приложить согласие попечителей.

В иных случаях заявление подписывают оба родителя, даже если в разводе. Но есть исключения, которые разрешают написать бумагу только одному. Это случаи, когда один из родителей:

• не принимает участия в воспитании (отец или мать — одиночка);
• умер или без вести пропал;
• в розыске, в заключении или лишен родительских прав.

К заявлению дополнительно прикладывают:

1. Удостоверения личности.
2. Подтверждение права ребенка на собственность.
3. Документы на продаваемую квартиру — выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или завещание.
4. Справки с кадастровой стоимостью обоих объектов.
5. Свидетельство о браке (при наличии).
6. Бумаги на приобретаемое жилье.

Запросите точный список в опеке. Перечень документов может быть разным в зависимости от региона.

Заявление рассматривают не более 15 дней. После проверки разрешат или запретят сделку. В случае отказа объяснят, по какой причине это произошло.

У разрешения может быть срок годности. Продайте недвижимость и купите новую в оговоренный срок.

Проведите оценку недвижимости

Четкой инструкции, как правильно это делать, нет. Обычно обращают внимание на кадастровую стоимость. Если она значительно ниже рыночной, могут возникнуть трудности.

Чтобы доказать, что ребенок не теряет в деньгах при продаже его доли, вызовите профессионального оценщика:

1. Обратитесь в специальную контору. Предварительно проверьте наличие лицензии на сайте Росреестра.
2. Подайте документы на жилье и паспорта.
3. Дождитесь, когда подготовят отчет.

Заверьте сделку у нотариуса

Это обязательно. Всем участникам сделки, когда речь идет об имуществе несовершеннолетнего, необходимо прийти в нотариальную контору с разрешением от органов и опеки и ДКП. Договор проще составить на месте.

За услуги нотариуса придется оплатить пошлину:

• 0,5% (но не менее 1,5 тысячи рублей), если сумма сделки не превышает 1 млн рублей;
• 5 тысяч рублей и 0,3% — от 1 до 10 млн;
• 32 тысячи и 0,15% (но не более 150 тысяч) за сделку свыше 10 млн.

Зарегистрируйте сделку

Нотариус подает документы в Росреестр. Это бесплатно.

Регистрация занимает сутки (в электронной форме) либо три дня (если на бумажном носителе). Готовую выписку из ЕГРН забирают в нотариальной конторе.

Передайте документы опеке

Им потребуются бумаги на старый и новый недвижимый объект, выписки из ЕГРН и с детского банковского счета. Обычно на это дают 30 дней с момента регистрации права собственности.

Не все недвижимые объекты продают в идеальном состоянии: многие из них требуют ремонта. Покупайте отделочные материалы и оплачивайте картой «Халва» в рассрочку.

Условия продажи, если новое жилье не покупают

Не всегда могут предоставить долю ребенку. Часто такое происходит, когда берут ипотеку. Банки нередко отказываются давать заемные средства, если в сделке участвуют лица, которые не достигли совершеннолетия.

Как поступить: открыть для ребенка банковский вклад и перечислить на него деньги, вырученные от продажи доли. Доступ к этим средствам будет только после достижения совершеннолетия.

Также опека идет навстречу в следующих случаях:

• Семья меняет место жительства. Взрослым нужно открыть банковский счет, перевести на него деньги и предоставить органам опеки обязательство о покупке жилья в установленный срок и выделении доли ребенку. В противном случае сделка по продаже старого жилья будет признана недействительной. При переезде в другую страну необходимо оформить вид на жительство или получить новое гражданство.
• Требуется дорогостоящее лечение. Все документы, подтверждающие расходы на лечение, включая чеки, квитанции и договоры с медицинскими учреждениями, необходимо сохранить. Затем предоставить в органы опеки.

Какие сложности могут возникнуть при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми

Государство строго следит за имущественными сделками, в которых участвуют дети. Попечительские органы могут усмотреть ущемление прав и интересов ребенка.

Основные причины для отказа:

1. Плохие жилищные условия — наиболее распространенная причина. Если продажа доли ребенка приведет к тому, что он останется без собственного жилья или переедет в дом похуже (меньшая площадь, более удаленное расположение от школы, нет основных удобств), органы опеки не дадут разрешения.
2. Подозрение на мошенничество или злоупотребление правами. Например, если цена продажи существенно ниже рыночной или у родителей есть задолженности, которые могут привести к потере жилья.
3. Участие в долевом строительстве. ДДУ не влечет права собственности. По сути, ребенок остается без своей доли в квартире. А это один из основных поводов для отказа.
4. Второй родитель не дал согласия. Придется отстаивать интересы в суде. Органы попечительства дадут разрешение, если решение по иску будет в пользу семьи.

Можно ли купить квартиру и оформить на несовершеннолетнего ребенка

Да, и даже на младенца. Ребенок младше 18 лет может стать полноценным владельцем квартиры по решению родителей.

Сделка стандартная и ничем не отличается от той, в которой участвуют взрослые. До 14 лет все подписи ставят отец или мать (законные представители). Тинейджеры постарше обязаны присутствовать на сделке, но подписать документы смогут только с согласия взрослых.

Продажа квартиры, в которой доли принадлежат несовершеннолетним детям, требует тщательной подготовки и безусловного соблюдения законодательства. Ключевой момент — защита интересов ребенка. Именно поэтому органы опеки и попечительства строго контролируют подобные сделки.

Успех зависит от нескольких факторов:

• есть неоспоримые доказательства, что ребенок получит такие же или улучшенные жилищные условия после продажи;
• собраны все документы, необходимые для проведения сделки;
• есть разрешение от органов опеки.

Чтобы все прошло как надо, заручитесь поддержкой опытного юриста.