Как проходит сделка купли-продажи квартиры: пошаговый план, чтобы все прошло гладко

В 2026 году купля-продажа квартиры — предсказуемый и прозрачный процесс, который можно провести без риелтора. Делится на несколько этапов: от проверки документов до подписания акта приема-передачи с получением ключей.

Многое в последние несколько лет стало в разы проще благодаря электронному документообороту и системе безопасных расчетов. В статье — наиболее актуальные пошаговые алгоритмы и самое важное о каждом этапе, чтобы вы спокойно провели сделку самостоятельно.

В этой статье:

1. Как купить или продать квартиру без риелтора: реально ли это
2. Шаг 1. Юридическая проверка жилья и подготовка документов
3. Шаг 2. Задаток или аванс: фиксируем намерения
4. Шаг 3. Как оформить сделку купли-продажи квартиры
5. Шаг 4. Безопасная сделка при покупке квартиры: передача денег
6. Шаг 5. Регистрация в Росреестре и передача ключей

Как купить или продать квартиру без риелтора: реально ли это

Риелтор нужен тем, у кого нет времени или желания разбираться в документах. Его опыт в общении с банками, органами опеки, знание нюансов сложных сделок также пригодится при покупке квартиры с обременениями — например, в ипотеке или с детскими долями. Но обращаться к нему — право, а не обязанность.

Чтобы купить квартиру без риелтора, понадобится пошаговая инструкция. Если вы готовы потратить несколько часов своего времени на то, чтобы подготовить и тщательно проверить документы на каждом этапе самостоятельно, следуйте нашему чек-листу.

Во многих случаях понадобятся только электронные сервисы, иногда понадобится услуга юриста или нотариуса.

Шаг 1. Юридическая проверка жилья и подготовка документов

Допустим, вы уже выставили объявление как продавец или выбрали подходящую квартиру как покупатель. Теперь каждой из сторон пришло время подготовить пакет документов и выйти на сделку — согласовать способ расчета и подписать договор купли-продажи (ДКП).

Постарайтесь отодвинуть эмоции на второй план, даже если квартира очень понравилась и купить хочется как можно быстрее. Или условия, которые предложили покупатели, лучше, чем вы надеялись.

Важно подготовиться к сделке с холодной головой.

Что сделать продавцу

Чтобы правильно продать квартиру, когда найдутся покупатели, нужно подготовить пакет документов:

• паспорта всех собственников;
• выписку из ЕГРН, в которой указаны собственники, обременения и другая информация о недвижимости. Можно на Госуслугах — придет в течение трех дней;
• справку о том, что нет долгов по коммунальным услугам;
• нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу, если недвижимость куплена в браке;
• если продаете не всю квартиру, а только принадлежащую вам часть, собственники других долей должны сначала отказаться от покупки вашей;
• справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, что вы не состоите на учете;
• адресную справку о проживающих в принадлежащем вам жилом помещении (запросите на Госуслугах).

Дополнительно подготовьте акт приема-передачи квартиры — скачайте и заполните бланк (например, тут). Договор купли-продажи может подготовить как продавец, так и покупатель. Сначала договоритесь об этом со второй стороной.

Покупатели могут также запросить технический план из БТИ, особенно если вы проводили перепланировку. Иногда просят справки об отсутствии долгов по капремонту и другим ресурсам.

Ближе к сделке нужно либо заранее выписаться из квартиры, либо согласовать в договоре конкретный срок, в течение которого вы выпишетесь после перехода права собственности. С регистрации сейчас снимают за один день, если обращаетесь в обслуживающий ваш адрес МФЦ.

В последнее время у покупателей появилось еще одно требование — доказать, что вы не использовали для покупки продаваемого жилья материнский капитал. Потому что в купленных таким образом домах и квартирах по закону выделяют детские доли. А значит, потенциально могут возникнуть проблемы либо с собственниками таких долей, либо с органами опеки.

Когда вы продаете жилье, купленное в ипотеку, доказательства, вероятнее, потребуются. Если право на маткапитал было или есть, но на квартиру вы его не тратили, справку выдадут в Социальном фонде России (СФР). Если нет, но была ипотека — помогут в банке.

Что нужно сделать покупателю

Если планируете покупать квартиру в кредит, подайте заявку на него и получите одобрение. Либо подготовьте наличные или средства на счете, если покупаете без ипотеки. И самое важное — проверьте все документы продавца на недвижимость, изучите всю доступную историю дома или квартиры.

Чек-лист того, что важно проверить покупателю:

1. Свежую выписку из ЕГРН. Она покажет, кто собственник (проверьте, что продавец — тот, кто указан в документе). Нет ли на квартире арестов, запретов, залогов (например, ипотека не погашена). Нет ли обременений в пользу третьих лиц.
2. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД) на продавца. Это не всегда обязательно, но, если продавец пожилой или выглядит растерянным, лучше подстраховаться. Такие справки подтверждают его дееспособность только косвенно, но с ними будет больше шансов отстоять свою позицию в споре, если он возникнет.
3. Кто прописан в квартире и указан в адресной справке от продавца. Договоритесь, чтобы собственник снял всех жильцов с регистрации до заключения сделки. Или пропишите точные сроки снятия после нее.

Узнайте, использовал ли продавец материнский капитал, когда покупал жилье, которое теперь продает. Если выделялись доли детям, проверьте, что их права не нарушены.

Не лишним будет осмотреть квартиру в разное время суток. Не стесняйтесь задавать жильцам и собственнику вопросы: «Были ли затопления?», «Почему продаете?», «Куда переезжаете?».

Не забудьте согласовать со второй стороной, кто подготовит ДКП. Нередко это берутся делать покупатели.

Шаг 2. Задаток или аванс: фиксируем намерения

После того как вы выбрали квартиру и договорились о цене, возникает вопрос: как показать продавцу серьезность намерений? В сделках с недвижимостью используют либо аванс, либо задаток. Это разные вещи, и путать их опасно.

Аванс — просто предоплата, часть от стоимости квартиры, которую покупатели платят до передачи всей суммы. Если сделка сорвалась по любой причине (хоть по вине покупателя, хоть по вине продавца), покупатель получает свой аванс назад в полном размере. То есть по сути он никого ни к чему не обязывает.

Задаток — это уже финансовая гарантия. По закону, если покупатель внесет его, а потом откажется подписывать договор купли-продажи, эти деньги остаются у продавца. Если передумал продавать или сорвал сделку собственник, он возвращает задаток в двойном размере. Передачу задатка стороны фиксируют письменно, подписывая соглашение о нем.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это почти готовый основной. В нем можно прописать сроки и условия заключения ДКП, а также ответственность за срыв сделки. Его всегда подписывают при ипотеке или если собственники недвижимости несовершеннолетние. В остальных случаях это желательно, но не обязательно.

Шаг 3. Как оформить сделку купли-продажи квартиры

Когда все справки собраны, а условия согласованы, можно выбрать одну из двух форм заключения сделки: простую письменную (сделать бумажный договор и заверить своей подписью) или нотариальную (заверить у нотариуса).

Чтобы выбрать правильную, проверьте, не попадает ли ваш случай в список тех, когда без визита в нотариальную контору не обойтись. Если нет, тогда это не обязательно, но возможно при желании.

Нотариальная форма

Обращение к нотариусу делает сделку безопаснее, но дороже. Поэтому в некоторых случаях на нем можно сэкономить. Однако без этих расходов не обойтись, если:

• продаются одна доля или несколько, но не все — либо супруги покупают жилье в долевую собственность;
• собственникам меньше 18 лет или они не могут сами представлять свои интересы (недееспособные);
• продается недвижимость, обремененная рентой.

Все вышеперечисленные сделки по закону оформляются с привлечением нотариуса.

Также рекомендуем обратиться к специалисту, если вы решили обойтись без риелтора, но сделка сложная, с ипотекой или другими обременениями. Все же нотариус несет имущественную ответственность за свои решения и поэтому становится гарантом безопасности практически в любом спорном случае.

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов, как и обычная. Только ответственность за них берет на себя специалист. Сначала он принимает у сторон все документы, потом проверяет их, составляет договор, передает его продавцу и покупателю и все им разъясняет. Потом они подписывают все экземпляры, и нотариус отправляет документы в Росреестр.

Его участие в разы ускорит сделку. В Росреестре переход права собственности смогут зарегистрировать за день, максимум — за три. И останется только передать ключи.

Однако, если по закону нотариальная форма не нужна, а вы уже изучили историю квартиры и другие документы, которые предоставил продавец, можно обойтись без похода в нотариальную контору.

Простая письменная форма

Самая распространенная, особенно для простых сделок, когда все участники взрослые и дееспособные, а история квартиры «прозрачная». В этом случае стороны сами составляют договор купли-продажи, подписывают его и передают на регистрацию.

В интернете много шаблонов, можно сравнить несколько и составить свой на их примере. Или обратиться в многофункциональный центр, специалисты в нем помогают составлять ДКП.

Такие услуги также оказывают юристы и риелторы. И это значительно дешевле, чем полное сопровождение сделки, но при этом безопаснее, чем самостоятельная подготовка договора.

Самое важное — несколько раз внимательно перечитать текст документа при подготовке и перед подписанием. Росреестр чаще всего приостанавливает сделки, если характеристики квартиры в договоре не совпадают с информацией в ЕГРН, есть ошибки в персональных данных или неправильно описаны обременения.

Что вписать в ДКП (или проверить, если его составили не вы):

• дату и место подписания;
• данные сторон;
• все данные о недвижимости;
• цену (должна быть цифрами и словами);
• порядок расчетов;
• четкие условия и сроки их выполнения (например, если кто-то должен что-то забрать / оставить / выписаться);
• сроки передачи квартиры (в среднем до двух недель);
• сведения об обременениях — если их нет, так и пишут.

Подписать договор можно в банке, в МФЦ или любом удобном месте (на квартире, в кафе, в офисе юриста). Но обе стороны должны присутствовать лично (или их нотариально доверенные лица).

Шаг 4. Безопасная сделка при покупке квартиры: передача денег

В 2026 году есть несколько простых, надежных и безопасных для обеих сторон способов расчета между продавцом и покупателем. Основных три: банковская ячейка, аккредитив и сервис безопасных расчетов (СБР).

Банковская ячейка понадобится для передачи наличных. Это небольшой сейф в банке, который можно арендовать на время, пока идет регистрация права. Покупатель кладет туда деньги, а продавец забирает их после того, как предъявит банковскому сотруднику выписку из ЕГРН, где указан новый собственник.

Но оплата наличными все равно остается самым рискованным и хлопотным способом. Деньги нужно считать, проверять, внимательно следить за тем, как их кладут в ячейку. Кроме того, ячейки есть не в каждом банковском отделении, а доступ к ним редко круглосуточный. Намного удобнее безналичные расчеты.

Аккредитив — банк резервирует деньги покупателя на специальном счете и перечисляет их продавцу, когда тот выполняет условия ДКП, то есть, как и в случае с ячейкой, приносит выписку из ЕГРН. Средства не нужно заранее обналичивать, их нельзя подделать или не доложить, они станут доступны сразу после того, как банк получит необходимые бумаги.

Сервис безопасных расчетов считается самым простым и одним из самых надежных современных решений. Он похож на аккредитив, но включает расширенный сервис. Банк сам контролирует переход права собственности, автоматически получает уведомление о его завершении и разблокирует средства. А если одновременно оформить услугу электронной регистрации — еще и передает документы в Росреестр. Что очень удобно, если вы все оформляете сами.

Шаг 5. Регистрация в Росреестре и передача ключей

После того как вы поставили подписи на договоре и положили деньги в ячейку или на банковский счет, остается зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Для оплатите госпошлину (4000 рублей) и передайте туда квитанцию, ДКП и другие документы. Сделать это можно онлайн или офлайн.

Самые популярные способы — в интернете на портале госуслуг или официальном сайте Росреестра, лично — в многофункциональном центре. Еще пакет документов можно отнести в отделение Росреестра или отправить почтой, но это более трудозатратные пути.

Альтернатива — сделка у нотариуса или электронная в банке, если оформите такую услугу вместе с сервисом безопасных расчетов. Тогда вам не понадобится отправлять документы на регистрацию самостоятельно. Специалисты подготовят их, проверят и отправят в Росреестр.

Срок рассмотрения зависит от формы подачи заявления. Но в среднем на регистрацию уходит от одного до семи дней. За это время регистратор Росреестра проверит, не противоречат ли сведения в заявлении данным ЕГРН, правильно ли заполнен договор.

Но проверять, здоров ли продавец психически, свободна ли его воля, не было ли мошенничества и так далее — не его задача. Поэтому так важна проверка на шаге 1: если продавец «под давлением», регистратор этого не заметит.

Акт приема-передачи и ключи

Продавец может передать, а покупатель — принять квартиру, как только будет готова выписка из ЕГРН на нового собственника (либо в электронном виде, либо на бумаге в МФЦ). Для этого стороны должны встретиться в квартире и подписать акт приема-передачи. В нем фиксируют:

• факт передачи жилья;
• показания счетчиков (воды, электричества, газа);
• состояние квартиры на момент передачи (нет ли явных повреждений).

Только после подписания акта продавец отдает ключи. Акт — это официальное подтверждение, что квартира перешла в распоряжение покупателя в надлежащем состоянии и без долгов по коммуналке.

С этого момента новые владельцы могут обустраивать жилье по своему вкусу. Уже мечтаете о том, какие будут обои и где поставите новую мебель? Оформите Халву и воплощайте мечты, не откладывая их в долгий ящик. А все для ремонта покупайте с кешбэком до 10% или в рассрочку*.

Список источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), часть вторая (ст. 454 - 1109),раздел IV. «Отдельные виды обязательств (ст. 454 - 1109)», глава 30 «Купля-продажа (ст. 454 - 566)» § 7. «Продажа недвижимости (ст. 549 - 558)», Статья 380 «Понятие задатка. Форма соглашения о задатке», Статья 429 «Предварительный договор», Статья 584 «Форма договора ренты», Статья 161 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме» (дата обращения: 06.05.2026).
2. «Гарант»: «Энциклопедия решений. Условие о задатке (авансе) в предварительном договоре» (дата обращения: 06.05.2026).
3. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.01.2026) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026), Статья 42. «Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество», Статья 54. «Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом» (дата обращения: 06.05.2026).
4. «Сравни.ру»: «Акт приема-передачи квартиры» (дата обращения: 06.05.2026).
5. Госуслуги: «Сделка по продаже жилья» (дата обращения: 06.05.2026).