Какие документы нужны для покупки квартиры: список для покупателя и продавца

Покупателю нужен пакет документов на каждом из четырех этапов сделки: предварительный договор, проверка банком, сама сделка и период после нее. Если речь о вторичном рынке, готовьтесь к «белым пятнам». Рассказываем, что проверить на каждом шаге, что подготовить покупателю, а что продавцу.

В этой статье:

1. Какие документы нужны продавцу на ПДКП
2. Какие документы нужны покупателю для ипотеки
3. Какие документы нужны на сделке и после нее
4. Документы для покупки новостройки
5. Какие документы нужны для покупки дома
6. Подводные камни в документах

Сделка купли-продажи недвижимости обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. На каждом этапе покупки квартиры надо проверить свой список документов:

1. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — продавец предоставляет основной пакет документов.
2. Проверка банка — если квартиру покупаете в ипотеку, банк захочет дополнительные гарантии.
3. Собственно сделка — на нее приносят все оригиналы.
4. После сделки — покупатель должен сформировать свой пакет документов, который пригодится при продаже или станет доказательством, если что-то пойдет не так.

Минимальный пакет для регистрации сделки у покупателя — паспорт, ИНН и СНИЛС; при покупке в общую собственность нужно свидетельство о браке. А если недвижимость оформляют только на себя — нотариальное согласие супруга.

Какие документы нужны продавцу на ПДКП

Проверьте прежде всего личность продавца — владелец ли он и на каком основании получил квартиру. По этим документам заключают ПДКП и передают аванс. Эта сумма — гарантия серьезности намерений покупателя.

Получив деньги, продавец собирает основной пакет документов.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости

Нужна для подтверждения права собственности и, соответственно, приобретения жилья в России.

На что обращать внимание: в выписке может стоять отметка об обременении, например об ипотеке. В этом нет ничего страшного, сделки купли-продажи ипотечных квартир — стандартная история. Но о таких нюансах покупатель должен знать.

Владелец недвижимости может разрешить реестру предоставлять о себе информацию третьим лицам. Если продавец не сделал этого заранее, попросите его дать разрешение после подписания ПДКП. На основную сделку лучше взять свежую выписку, так как покупка квартиры редко занимает меньше месяца.

Правоустанавливающие документы

По ним делают вывод, как владелец получил собственность. Тут несколько вариантов:

• покупка — за наличные или в ипотеку;
• приватизация;
• наследство;
• дарение.

Что понадобится: договор купли-продажи или договор долевого участия, свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону, дарственная или договор передачи объекта в собственность.

Все эти документы придется проверить особенно тщательно, но уже на следующем этапе.

Документы продавца

Стандартно — паспорта всех участников сделки. Проверьте их на Госуслугах, чтобы убедиться в подлинности и действительности.

По логике документы для покупки квартиры спрашивают у ее владельца, указанного в ЕГРН. Проблема в том, что собственность могут оформить только на одного супруга. Но по закону все имущество в браке — общее, если иное не предусмотрено брачным договором.

Продавать квартиру без разрешения мужа или жены незаконно. Если продавец в браке, попросите у него нотариально заверенное письменное согласие супруга на продажу.

Попросите продавца предоставить справку из ЗАГСа об отсутствии госрегистрации брака. Выписку можно взять как по состоянию на нынешнее время, так и на момент покупки недвижимости — лучше обе.

Если квартиру продают по доверенности, проверьте ее подлинность в реестре.

Запросите справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Ранее этот документ требовали только у продавцов пенсионного возраста, дополнительные условия ставил банк. Сейчас риск оспаривания сделки по этому основанию выше, поэтому справку лучше запрашивать уже на стадии предварительного договора — иначе как минимум есть риск потерять аванс.

Какие документы нужны покупателю для ипотеки

Банк тщательно проверяет юридическую чистоту недвижимости и ее ликвидность.

Технический паспорт квартиры

Это документ технического учета с основными характеристиками жилья. Его выдает БТИ. Заказать можно через МФЦ или лично обратиться в региональное представительство БТИ.

В Москве это можно сделать через региональный портал госуслуг.

Технический паспорт не входит в обязательный пакет для регистрации права собственности — его чаще запрашивает банк по внутреннему регламенту, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок. Если они есть, могут отказать в ипотеке.

Адресная справка

В идеале к моменту сделки зарегистрированных жильцов в квартире быть не должно.

Раньше в качестве подтверждающего документа требовали выписки из домовой книги, но больше они не действуют.

Теперь справку о зарегистрированных жильцах можно заказать на Госуслугах. Ее делают в течение 10 дней.

Справка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ

Получить справку можно в УК или ТСЖ, а также в МФЦ. В зависимости от организации ее могут выдать сразу или на следующий день.

Действует 30 дней, но банки иногда просят свежую — до 14 дней.

Отчет об оценке

На основе этого документа банк принимает решение, соответствует ли качество залога указанной цене. Банки обычно ограничивают сумму кредита 60–85% от залоговой (не рыночной) стоимости, которую указал оценщик, — точный процент зависит от политики конкретного банка. Это уберегает его от рискованных инвестиций.

Оценку проводят члены СРО с дипломом, аттестацией и страховкой. Часто банки сами предлагают перечень компаний, к которым можно обратиться.

Услуги оценщика в 2026 году обычно начинаются от 2000 рублей — точная сумма зависит от региона, типа объекта и оценочной компании. Самые сложные и дорогие — квартиры с уникальными характеристиками, например дореволюционные дома или объекты из элитного сегмента.

Какие документы нужны на сделке и после нее

Пакет документов, включая договор купли-продажи и акт приема-передачи, готовят в трех экземплярах: по одному остается у продавца и покупателя, третий уходит в Росреестр.

Большинство сделок оформляют через МФЦ — это дешевле, так как платить нужно только госпошлину. Но сотрудники МФЦ проводят лишь формальную проверку и не отвечают за комплектность и достоверность документов.

Услуги нотариуса дороже, но обязательны, если продают доли в праве или среди собственников есть несовершеннолетние.

При ипотечных сделках большинство покупателей выбирают электронную регистрацию: документы подгружают онлайн, а некоторые банки снижают ставку за такой формат.

Регистрация права собственности занимает семь рабочих дней при прямой подаче в Росреестр и девять рабочих дней при подаче через МФЦ (ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ). Услуга платная: пошлина для физических лиц составляет 4000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн рублей; для более дорогой недвижимости — 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).

Деньги за сам объект обычно передают через аккредитив. Это отдельный счет в банке, к которому продавец получает доступ только после регистрации права собственности.

Аналогично работают и банковские ячейки — только с наличными. Если сделка ипотечная, продавцу перечисляет деньги банк.

Документы для покупки новостройки

Покупка первички гораздо проще, потому что основные риски — юридические — снимаются. Если покупаете новостройку в ипотеку, то основная часть документооборота и согласований ляжет на плечи менеджеров девелопера и банка.

Что должен предоставить застройщик:

1. Разрешение на строительство.
2. Проектную документацию.
3. Собственность на участок или договор долгосрочной аренды.
4. ДДУ — договор долевого строительства.

Обычно первые три документа есть на официальном сайте. После подписания договор регистрируют в Росреестре.

Планируете первоначальный взнос — откройте «Копилку» в приложении Халвы: деньги там доступны в любой момент, а покупки можно оформлять в рассрочку*, не трогая накопления.

Какие документы нужны для покупки дома

Покупателям частных домов нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже квартиры. К техническому паспорту дома прикладывают также техплан дополнительных нежилых помещений. В нем указывают адрес, этаж, площадь всех построек, обычно есть графическая часть с чертежом всех зданий.

Однако проверять придется не только строение, но и участок. Информация о нем есть в выписке ЕГРН. Уточните, к какой категории относится земля и какой вид разрешенного использования (ВРИ) указан в документах. Например, если участок относится к особо охраняемым территориям, строить жилые дома на нем нельзя. 

Подводные камни в документах

Покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с рисками, от которых невозможно защититься на сто процентов. Но можно подстраховать себя.

Выделение долей при приватизации

Если человек был зарегистрирован в квартире в момент приватизации, но написал отказ от доли, он сохраняет за собой право пожизненного проживания в квартире.

Чтобы защититься, попросите заказать архивную выписку из домовой книги на момент приватизации. Если количество собственников равно количеству зарегистрированных — проблемы нет. В остальных случаях риски велики, так как «отказник» всегда может заявить о своих правах.

Аналогично и с детьми: если им не выделили долю при приватизации, они смогут претендовать на недвижимость.

Альтернативные наследники

Покупка квартиры, недавно полученной по наследству, всегда связана с рисками. Есть вероятность, что кто-то из наследников внезапно заявит о своих правах.

В теории у наследников есть для этого 6 месяцев. На практике — они всегда могут сослаться на непреодолимые обстоятельства. П. 2 ст. 196 ГК РФ устанавливает предельный десятилетний срок независимо от того, когда лицо узнало о нарушении своего права.

Банкротство продавца

Это риск, от которого не застрахован ни один покупатель квартир на вторичке, так как он вытекает из будущих действий продавца.

Когда человек подает заявление о банкротстве физлица, арбитражный управляющий проверяет его сделки за последние три года. А для сделок с предпочтением отдельным кредиторам этот срок может быть короче: шесть месяцев или один год (ст. 61.2–61.3 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Если управляющему покажется, что есть признаки увода денег из конкурсной массы, он может оспорить сделку. В этом случае покупатель рискует остаться без жилья. В теории ему должны вернуть деньги, но в порядке общей очереди кредиторов. Но люди, у которых есть ликвидное имущество для покрытия долгов, банкротство обычно не оформляют.

Чтобы защититься, продавца обычно просят предоставить информацию об отсутствии долгов. 

Важно проследить за судьбой денег. Идеально, если сделка встречная: продавец на вырученные средства сразу покупает другую квартиру. Так у арбитражного управляющего не возникнет подозрений, что он выводил активы перед банкротством.

Квартиры пожилых

Низкая цена, срочная продажа, отсутствие альтернативной сделки — все это признаки небезопасной сделки. Такие чаще оспаривают в суде, если продавца впоследствии признают недееспособным или введенным в заблуждение (ст. 177, 178 ГК РФ).

Поэтому, если видите эти маркеры, воздержитесь от покупки.

Список источников

1. Росреестр: «Предоставление сведений ЕГРН» (дата обращения: 18.08.2026).
2. Госуслуги: «Проверка недействительных паспортов» (дата обращения: 18.08.2026).
3. Федеральная нотариальная палата: «Проверка доверенности по реквизитам» (дата обращения: 18.08.2026).
4. Портал Мэра и Правительства Москвы: «Как оформить документы в БТИ» (дата обращения: 18.08.2026).
5. Госуслуги: «Как получить адресную справку» (дата обращения: 18.08.2026).
6. Росреестр: «Регистрация недвижимости» (дата обращения: 18.08.2026).
7. «КонсультантПлюс»: «Гражданский кодекс РФ, статья 196» (дата обращения: 18.08.2026).
8. Официальный интернет-портал правовой информации: «Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ (ст. 36.3 Федерального закона № 218-ФЗ) — ограничение доступа к персональным данным ЕГРН» (дата обращения: 18.08.2026).
9. Официальный интернет-портал правовой информации: «Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, ст. 61.2–61.3» (дата обращения: 18.08.2026).
10. Официальный интернет-портал правовой информации: «Постановление Правительства РФ от 15.07.2021 № 1205» (дата обращения: 18.08.2026).